摘要：雖然現(xiàn)在限購(gòu)仍在嚴(yán)厲執(zhí)行，并且政府對(duì)新房市場(chǎng)有限價(jià)的舉措，但開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力沒(méi)有變化，北京的土地資源稀缺，新房的銷售仍然順暢，在北京拿地仍然有利潤(rùn)空間，市場(chǎng)向好的趨勢(shì)沒(méi)有改變，因此預(yù)計(jì)5月份開(kāi)發(fā)商參與土地市場(chǎng)的積極性很高，土地市場(chǎng)仍將火熱。
5月7日，北京世紀(jì)今創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以3.68億元的價(jià)格，競(jìng)得北京市門(mén)頭溝區(qū)新城MC09-004地塊C2商業(yè)金融用地。自4月15日以來(lái)長(zhǎng)達(dá)20余天的北京土地市場(chǎng)“空窗期”終于被打破。
土地供應(yīng)冷熱不均
今年以來(lái)的北京土地市場(chǎng)，可謂冷熱不均。
1~2月本是傳統(tǒng)的土地供應(yīng)淡季，但在2013年，北京卻掀起了一波土地供應(yīng)及成交的高潮。
根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的統(tǒng)計(jì)，1月北京土地市場(chǎng)成交經(jīng)營(yíng)性用地13塊，其中包含8塊住宅用地、5塊商業(yè)金融用地及多功能用地，累計(jì)成交金額為237.819億元；2月更是成為北京土地市場(chǎng)的集中供應(yīng)期，成交經(jīng)營(yíng)性用地共計(jì)23塊，其中住宅用地高達(dá)18塊，商業(yè)金融及其他用地5塊，成交土地出讓金約233.327億元。
此后，北京土地市場(chǎng)迅速陷入冰凍期，在3月1日~4月8日出現(xiàn)近40天的零成交之后，4月也僅成交2幅住宅用地及4幅商業(yè)金融用地及多功能用地，土地出讓金合計(jì)65.023億元。
“4月土地成交情況雖然相比3月有較大幅度的增長(zhǎng)，但是仍處于較低水平�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，這一方面是由于“國(guó)五條”京版細(xì)則于3月底出臺(tái)，此政策一經(jīng)出臺(tái)必定會(huì)打亂多數(shù)房企今年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，暫時(shí)無(wú)暇顧及土地市場(chǎng)，因此4月份政府推地積極性也未現(xiàn)高漲；另外，土地的不可再生特性也導(dǎo)致其長(zhǎng)期將處于供應(yīng)不足的境地。
據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，北京前4個(gè)月包含經(jīng)營(yíng)性用地及工業(yè)用地在內(nèi)的土地出讓金收入已達(dá)到547.746億，遠(yuǎn)高于2012年同期的134.897億，同比漲幅達(dá)306%。如果算上5月7日出讓的地塊，北京今年的土地出讓金收入已經(jīng)超過(guò)550億元。
進(jìn)入5月，北京有望再次迎來(lái)一輪土地供應(yīng)的小高潮。
來(lái)自北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站的信息顯示，截至目前，北京正在供應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性用地達(dá)到12宗，土地用途包括商業(yè)金融、混合公建、住宅等，總建筑面積達(dá)到90.54萬(wàn)平方米，集中在大興、通州、門(mén)頭溝等區(qū)域，其中還包含豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地這一位于南三環(huán)內(nèi)的住宅地塊。
為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，北京市國(guó)土局5月8日還對(duì)外公布了有條件實(shí)現(xiàn)供應(yīng)的地塊。
此次公布的北京市今年第一批擬供應(yīng)地塊共239宗，土地面積約2032公頃，約占全市年度商品住宅、商服、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地計(jì)劃供應(yīng)量的92%以上。其中，商品住宅用地43宗，約819公頃；商服用地44宗，約308公頃；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地152宗，約905公頃；這3個(gè)數(shù)字分別占今年全年計(jì)劃供應(yīng)量的96%、77%和101%。
在住宅用地的區(qū)位方面，城六區(qū)中西城、東城和石景山三區(qū)都沒(méi)有供應(yīng)住宅用地。朝陽(yáng)供應(yīng)量達(dá)到80公頃，豐臺(tái)區(qū)供應(yīng)25公頃，海淀區(qū)只供應(yīng)一幅面積為6公頃的地塊。而遠(yuǎn)郊區(qū)縣則成為供應(yīng)大戶，其中房山區(qū)供應(yīng)246.5公頃，昌平區(qū)供應(yīng)96.54公頃，通州區(qū)供應(yīng)86.6公頃，大興區(qū)供應(yīng)56.5公頃，門(mén)頭溝區(qū)供應(yīng)45公頃，密云縣也會(huì)供應(yīng)105.69公頃。
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盡管并非住宅用地，但門(mén)頭溝新城MC09-004地塊作為5月首幅掛牌競(jìng)價(jià)地塊，競(jìng)爭(zhēng)還是相當(dāng)激烈。
該地塊5月7日的競(jìng)拍，吸引了龍湖地產(chǎn)、物美置地和北京世紀(jì)今創(chuàng)三家企業(yè)參與。最終世紀(jì)今創(chuàng)通過(guò)82輪的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以3.68億元摘得該地塊，溢價(jià)率達(dá)到104%，折合樓面價(jià)11199元/平方米。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰對(duì)媒體分析認(rèn)為，雖然現(xiàn)在限購(gòu)仍在嚴(yán)厲執(zhí)行，并且政府對(duì)新房市場(chǎng)有限價(jià)的舉措，但開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力沒(méi)有變化，北京的土地資源稀缺，新房的銷售仍然順暢，在北京拿地仍然有利潤(rùn)空間，市場(chǎng)向好的趨勢(shì)沒(méi)有改變，因此預(yù)計(jì)5月份開(kāi)發(fā)商參與土地市場(chǎng)的積極性很高，土地市場(chǎng)仍將火熱。
“北京土地市場(chǎng)相比其他城市有明顯的特殊性，房企在北京拿地除了考慮利潤(rùn)外，也有企業(yè)戰(zhàn)略布局等考慮�！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，企業(yè)在北京拿地的意愿集中，將會(huì)導(dǎo)致北京土地市場(chǎng)即使在樓市住宅成交冷清后，依然可以維持一定熱度。
“2013年土地交易量不會(huì)比2012年少�！眰I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉如此判斷。他認(rèn)為，加大土地供應(yīng)是此輪調(diào)控的政策要求，也是地方政府財(cái)政收入的保障，受此影響，5~6月各地還將迎來(lái)一輪土地供應(yīng)高峰。
他還預(yù)計(jì)，由于絕大多數(shù)房企對(duì)中長(zhǎng)期樓市普遍看好，短期拿地積極性較高，土地交易價(jià)格還會(huì)居高不下�！坝绕涫潜姸鄻�(biāo)桿房企已表示可能將戰(zhàn)略重心重新移回一線城市，因此北京、上海等一線城市土地市場(chǎng)依然是房企競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。”
根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃，2013年北京市擬安排供應(yīng)住宅用地1650公頃，和2012年相比減少了50公頃。在這1650公頃用地中，保障性安居工程用地占到800公頃，也比2012年減少50公頃。而商品住宅計(jì)劃供地850公頃，與2012年持平，并未減少。
對(duì)此，北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將通過(guò)完善土地出讓方式，增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)，加快推進(jìn)土地開(kāi)發(fā)，確保如期形成有效供應(yīng)，穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)，保障土地市場(chǎng)的合理用地需求，保持土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。
