摘要：國(guó)土部正在進(jìn)一步研究宅基地頂層制度設(shè)計(jì)，其中包括宅基地的取得、占有、使用、流轉(zhuǎn)和退出等具體細(xì)節(jié)。重要原則是要留足村民必需的居住用地(宅基地)，在此前提下其他土地可依法用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，但不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。未來(lái)應(yīng)將宅基地收回制度與農(nóng)村土地整治、村莊整治等結(jié)合起來(lái)一并實(shí)施，然后重新分配宅基地、實(shí)行“一戶一 宅”，從根本上解決“空心村”的問(wèn)題。
一直緩慢“行駛”的農(nóng)村宅基地退出機(jī)制試點(diǎn)工作在今年終于轉(zhuǎn)入了“快車道”。
4月3日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上表示，要完善農(nóng)村宅基地有序退出機(jī)制。而這項(xiàng)工作的主管部門(mén)——國(guó)土資源部(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)土部”)已為此做好了準(zhǔn)備。據(jù)記者了解，國(guó)土部在3月底下發(fā)了《國(guó)土資源部完善農(nóng)村宅基地管理制度通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，《通知》明確國(guó)土部4月公布的全國(guó)供地計(jì)劃將涵蓋宅基地，而宅基地的招拍掛也將于今年正式推行。
另?yè)?jù)國(guó)土部土地咨詢研究中心的一位專家向記者透露，國(guó)土部正在進(jìn)一步研究宅基地頂層制度設(shè)計(jì)，其中包括宅基地的取得、占有、使用、流轉(zhuǎn)和退出等具體細(xì)節(jié)。為此，今年國(guó)土部門(mén)將加快摸底農(nóng)村宅基地閑置面積等情況。
“這就是宅基地市場(chǎng)化改革的方向�！闭憬髮W(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授楊遴杰在接受記者采訪時(shí)候?qū)@一動(dòng)作表示了認(rèn)可。
部分地方已試點(diǎn)
隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，城鄉(xiāng)之間的人員流動(dòng)日益頻繁，宅基地出現(xiàn)大量閑置，農(nóng)村“空心戶”和“空心村”已成為較普遍的現(xiàn)象。有數(shù)據(jù)顯 示，1997年至2007年的10年間，我國(guó)農(nóng)村人口減少了13%，而村莊用地卻增長(zhǎng)了約4%，人均用地高達(dá)229平方米，呈人減地增的逆向發(fā)展趨勢(shì)，宅 基地利用更是低效率。在土地資源日趨緊張的背景下，“空心”領(lǐng)域自然成為國(guó)土部土地“算盤(pán)”中的一子。
上述國(guó)土部專家向記者介紹，新下發(fā)的《通知》就是為了加快開(kāi)展宅基地退出機(jī)制的建設(shè)，其中主要包含了以下幾方面內(nèi)容：
首先，要求各地對(duì)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證，摸底宅基地的面積、宗地位置等，目前這一工作已經(jīng)在全國(guó)90%的農(nóng)村開(kāi)展。
其次，是加強(qiáng)規(guī)劃計(jì)劃、控制引導(dǎo)，合理確定村莊宅基地用地布局規(guī)模，“具體來(lái)說(shuō)，就是將單列宅基地供地計(jì)劃，并嘗試推行宅基地招拍掛。”該專家指出，宅基地執(zhí)行招拍掛的前提是必須“一戶一宅”。
再次，推進(jìn)“空心村”治理和舊村改造�！爸匾囊稽c(diǎn)是要留足村民必需的居住用地(宅基地)，在此前提下其他土地可依法用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，但不 得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。”上述國(guó)土部專家補(bǔ)充稱，未來(lái)應(yīng)將宅基地收回制度與農(nóng)村土地整治、村莊整治等結(jié)合起來(lái)一并實(shí)施，然后重新分配宅基地、實(shí)行“一戶一 宅”，從根本上解決“空心村”的問(wèn)題。
記者在采訪中了解到，廣東省、江蘇省、浙江省、湖北省、寧夏回族自治區(qū)等省份都已開(kāi)展了宅基地退出的試點(diǎn)工作，主要以宅基地有償使用為基本原 則。以江蘇省興化市為例，該市土地資源極為稀缺，90%以上為耕地，且全都承包給了村民，村集體沒(méi)有預(yù)留土地，其目前就已實(shí)行了宅基地的招拍掛，“按照區(qū) 位優(yōu)勢(shì)競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得，比如緊靠村公路的價(jià)格最高�！迸d化市昌榮國(guó)土資源所一位人士向記者提供資料稱。
市場(chǎng)化改革是必然方向
無(wú)論在哪方看來(lái)，宅基地退出的市場(chǎng)化改革都已成為必然的前行方向。
“集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)和政府推動(dòng)退出都難以從根本上解決宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題，所以希望通過(guò)市場(chǎng)化方式來(lái)實(shí)現(xiàn)宅基地退出，比如采用價(jià)格手段等”，楊遴杰同時(shí) 指出，這一市場(chǎng)化改革必須是以土地集約利用、保護(hù)農(nóng)民權(quán)益為前提，“應(yīng)該放寬思路，不一定就是宅基地的實(shí)體交易，也可以是宅基地上的建設(shè)用地發(fā)展權(quán)的交 易，就像增減掛鉤實(shí)現(xiàn)的建設(shè)區(qū)的空間位移，由此就可以解決偏遠(yuǎn)地區(qū)的宅基地退出問(wèn)題�！�
“宅基地采取招拍掛制度，收回農(nóng)村閑置宅基地，必須尊重農(nóng)民意愿和生活習(xí)慣。”江蘇省溧陽(yáng)市國(guó)土資源局工作人員鄭曉臺(tái)亦談到了這個(gè)前提。他還建 議，就宅基地退出問(wèn)題，要做好農(nóng)民宅基地規(guī)劃預(yù)留，盡可能地滿足被拆遷農(nóng)民的建房用地需求，在實(shí)施過(guò)程中，采取先建房后拆遷的辦法，妥善處理好各種矛盾糾 紛；就宅基地招拍掛制度來(lái)說(shuō)，則必須加強(qiáng)土地管制，“借鑒中國(guó)臺(tái)灣等地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，只有你是農(nóng)民，才能參與宅基地招拍掛，如果你不是農(nóng)民，就沒(méi)有任何權(quán)利，否 則向往陶淵明似的田園生活的富豪們就會(huì)推高宅基地價(jià)格�！�
然而，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，只有經(jīng)濟(jì)手段還不足以支撐宅基地退出機(jī)制的市場(chǎng)化改革�！段餀�(quán)法》中將宅基地使用權(quán)界定為一種物權(quán)，“宅基地使用權(quán)人依 法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利”，但是對(duì)宅基地退出并沒(méi)有規(guī)定。其他政策中也只是提到“各地要制定激勵(lì)措施，鼓勵(lì)農(nóng)民騰退多余宅基地”�！跋嚓P(guān)配套政策和法律法規(guī)，應(yīng)與經(jīng)濟(jì)手段一起共同作為宅基地管理制度建設(shè)的支撐。”一業(yè)內(nèi)人士表示。
