摘要：在買房過程中“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限”問題卻被普遍忽略，相當大比例的購房者對于產(chǎn)權(quán)期限問題茫然不知。因為施工期等客觀原因的存在，現(xiàn)在市面上在售的商品房產(chǎn)權(quán)普遍縮水1-3年，更有甚者縮水10年以上；此外，產(chǎn)權(quán)過期后，自己的房子又該怎么辦呢？
曾任中國第一任國家土地管理局局長的王先進說：上世紀80年代，隨著改革開放的逐步推進，一些新情況陸續(xù)出現(xiàn)，土地成為重要資產(chǎn)。1986年3月下發(fā)《中共中央、國務院關(guān)于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》，并成立國家土地管理局作為組織保證。
我們土地管理局一開始提出的是住宅50年產(chǎn)權(quán)。這個期限是根據(jù)境外經(jīng)驗、結(jié)合我國實際情況提出來的。這里有一個比較近的樣板，就是香港。
我們國家土地歸國家所有，英國的土地全部歸國王所有。他們批租年限最高為999年，實際是永租制。但是在香港，因為是名義上租了中國的，租期99年，所以香港政府批租期就以99年為上限，按年頭逐漸減少。
我們先定了50年，理由主要有三個，第一個土地出讓歷史上沒有經(jīng)驗可以借鑒，年限短點比較好調(diào)整;二是一個人的工作年限，一般為50年，假設從20歲開始，50年后就70歲了，可以夠他們一輩子經(jīng)營，而且可以轉(zhuǎn)讓、繼承、續(xù)期;另外就是過去在計劃經(jīng)濟體制下，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一般使用年限就是按50年計算，50年后房產(chǎn)就不能再用了。按照價值來算，用了50年就沒什么價值了。
后來中央討論轉(zhuǎn)讓土地的問題時，一位主要領導問年限長一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果覺得50年時間短了，再增加幾十年可以。后來制定法律時，就變成最高年限70年。
編者按：在買房過程中“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限”問題卻被普遍忽略，相當大比例的購房者對于產(chǎn)權(quán)期限問題茫然不知。因為施工期等客觀原因的存在，現(xiàn)在市面上在售的商品房產(chǎn)權(quán)普遍縮水1-3年，更有甚者縮水10年以上；此外，產(chǎn)權(quán)過期后，自己的房子又該怎么辦呢？
產(chǎn)權(quán)期限被隱性縮水
在我國法律規(guī)定中，“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”是兩個不同的概念，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。如果再次申請土地使用權(quán)，則應該根據(jù)當時的地價水平，補繳土地出讓金。
根據(jù)這一條例，購房人取得的商品房使用權(quán)限必須也只能建立在70年土地使用權(quán)的基礎上。而房屋開發(fā)商從土地管理部門獲得土地批租權(quán)后，土地使用權(quán)進入市場流通。
商品住宅從開發(fā)到銷售的周期一般在1～3年，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實際壽命”也就隨著開發(fā)商開發(fā)住宅時間的長短而縮短。如果土地使用權(quán)的出讓日期與開發(fā)商出售房產(chǎn)的日期有較長的時間間隔，尤其是一些爛尾樓改造的項目，購房者必然面臨明顯的“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”。
有調(diào)查指出，超過70%的購房者不清楚“土地使用權(quán)”與“房屋產(chǎn)權(quán)”之間的不同概念，也沒有意識到絕大部分能夠入住的房屋都不同程度地存在著“產(chǎn)權(quán)期限縮水”情況，在不明不白中成為“冤大頭”。購房者不理解概念從而干脆對其置之不理是造成“隱性縮水”問題得不到重視的重要原因。
還有購房者因為產(chǎn)權(quán)算了一筆賬：“住宅用地的使用期限是70年，但按房產(chǎn)證上的日期推算，買的房子一般只有65年使用期，整整少了5年！而買房時付的總房價卻從為因此打折，少5年不就等于多付錢了嗎？”
遺憾的是，這種簡單的估算方式?jīng)]有得到房屋產(chǎn)權(quán)管理登記部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、法律和經(jīng)濟學界人士的贊同。
“70年后，我們在自己的土地上無家可歸”
據(jù)了解，近年來，圍繞房屋使用期限的產(chǎn)權(quán)糾紛開始不斷浮出水面。浙江寧波市“怡江春色”小區(qū)的購房者在入住時發(fā)現(xiàn)，自己實際能居住的時間只有56年，比70年期限少了14年之多！廈門市信陽花園的10戶業(yè)主更因為所購房產(chǎn)使用期“縮水”10年而將開發(fā)商告上了法庭。
70年土地使用權(quán)到期后到底該怎么辦呢？目前還沒有確切的答案；此外，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間內(nèi)，還沒有產(chǎn)權(quán)到期的個案。因此，即使開發(fā)商及時進行房產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)70年的土地使用權(quán)期限，我國目前所有的商品住宅都不可避免地面臨著“70年后，產(chǎn)權(quán)該怎么辦”的難題。
“法律規(guī)定城市土地屬于國家所有，房改過程中無法逾越的就是土地不能買賣。為了繞過這一壁壘，這才有了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)相結(jié)合的房改制度�！庇袑＜艺J為，這種管理制度凸現(xiàn)的法律真空在于：土地自身的價值不斷升值，而地面上的建筑物則隨著居住年限的延長而必然會折舊，也就是必然會相對貶值，因此，一些敏感的購房者已經(jīng)發(fā)出了“70年后，我們在自己的土地上無家可歸”的疑惑。
眾多業(yè)內(nèi)人士和法律界人士認為，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和國家保護私有財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)日益明晰，70年后的產(chǎn)權(quán)問題有望逐步破解。就目前法律政策框架之內(nèi)，專家提出了三大設想。
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產(chǎn)權(quán)到期后的三大設想
�、僦睾灪贤�，續(xù)繳出讓金
土地使用期限屆滿后，國家如果需要收回土地，產(chǎn)權(quán)人可以重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同，向國家繳納土地出讓金。這一做法的最大障礙是：屆時小區(qū)業(yè)主們作為分散的個體，很可能無法在怎樣和繳納多少土地出讓金方面達成共識。正如目前物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的矛盾頻頻暴露一樣，屆時，國家、小區(qū)業(yè)主集體和業(yè)主個人之間如何謀求利益的最大平衡點，成為這一做法能否實施的關(guān)鍵。同時，這筆土地使用金具體數(shù)額多少，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿繳，能否繳得起，一旦有房屋業(yè)主不愿繳納，法律是否允許強行拆遷該業(yè)主的房屋，都是個未知數(shù)。
②房隨地走，國家補償
由于我國的土地所有權(quán)除了集體所有的以外，都是國家享有所有權(quán)，所謂70年土地使用年限，是國家以土地所有者的身份授予土地使用權(quán)。期滿以后，國家有權(quán)收回土地，而房屋產(chǎn)權(quán)是沒有期限的，這里就存在著國家土地所有權(quán)與個人房屋所有權(quán)之間的矛盾。具體的解決可以是，國家將土地使用權(quán)收回，房隨地走，個人的房屋也被收回，國家給予一定的補償。但這一設想不得不面對的尷尬問題是：房屋拆遷諸多矛盾又浮出水面、《物權(quán)法》確定保護公民合法私有財產(chǎn)，城市的發(fā)展也肯定不能繼續(xù)采取簡單的“國家補償——個人拆遷”的形式。因而必須找到國家和業(yè)主“共贏”的方式。
③政策持續(xù)調(diào)整，法規(guī)適時完善
眾多業(yè)內(nèi)人士普遍認為，目前國家政策及土地管理條例實施不久，因房屋土地使用年限問題給購房者造成經(jīng)濟損失的可能性和現(xiàn)實個案還比較鮮見。無論是購房者還是整個房地產(chǎn)業(yè)，都沒有意識到產(chǎn)權(quán)期限潛在的危機。目前左右房地產(chǎn)價格的主導因素還是以市場為主，不過，國家政策的持續(xù)調(diào)整和法規(guī)適時完善，將進一步推動全社會對房屋產(chǎn)權(quán)及其價值的理解，購房者也將更加理性。
教您二手房產(chǎn)權(quán)三步查
第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證書以及其他證件。
產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書;代理人要查驗代理委托書是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明;中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。
第二步是向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗所購房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。
1.房主是誰，假如是共有財產(chǎn)，則應注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；
2.檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該文件副本；
3.登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；
4.成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；
5.其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。
第三步是查驗房屋有無債務負擔。
房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務和責任，則必須查驗有關(guān)的證明。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深地了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
