摘要：怎么樣做到“別人辦喪事的時(shí)候你辦喜事”，“別人辦喜事的時(shí)候，你居安思危，做好離婚準(zhǔn)備？”呢？馮侖說，要采取反周期的措施和“商業(yè)模式的變革”。

　　馮侖總結(jié)，全世界公司有四種死法：第一、社會(huì)革命，政權(quán)改變，制度變革。比如1948年做了一個(gè)企業(yè)很好，1949年就一定不好。你要是薩達(dá)姆時(shí)期最好的企業(yè)，美國人把他推翻了，你的企業(yè)也就死掉了；第二、自然災(zāi)害。9.11后，很多保險(xiǎn)公司就垮了；海嘯后，很多公司就會(huì)垮；第三、技術(shù)革命。當(dāng)手機(jī)出現(xiàn)的時(shí)候，BP機(jī)就沒有了。汽車出現(xiàn)的時(shí)候，三輪車、馬車公司沒有了，當(dāng)有了塑料后，搪瓷下來了；第四、商業(yè)周期。商業(yè)周期不斷波動(dòng)會(huì)讓很多企業(yè)死掉。大部分企業(yè)都在這四種情況下會(huì)死。

　　那怎么樣做到“別人辦喪事的時(shí)候你辦喜事”，“別人辦喜事的時(shí)候，你居安思危，做好離婚準(zhǔn)備？”呢？馮侖說，要采取反周期的措施和“商業(yè)模式的變革”。

　　萬通控股董事長馮侖

　　馮侖：

　　最近很多城市房價(jià)都有所下降，很多朋友都在說房市巨變即將到來，我覺得不會(huì)這么悲觀，但的確所有的發(fā)展商應(yīng)該特別警惕。1991-1994年在海南的時(shí)候，房地產(chǎn)出現(xiàn)過一個(gè)特別的泡沫時(shí)期，那時(shí)候恨不得“天天過年，夜夜結(jié)婚”。大家見面打招呼，都是說：嘿，不留神又賺錢了。那個(gè)瘋狂的時(shí)候遠(yuǎn)甚于去年，但接下來泡沫就滅了，當(dāng)時(shí)海南省1.8萬家房地產(chǎn)公司，海口當(dāng)時(shí)本土人口不到30萬，整個(gè)海南島600萬人，20%在城市里，剩下都是在鄉(xiāng)下。就這么一個(gè)地方將近2萬家房地產(chǎn)公司，泡沫破滅的時(shí)候逃出來的公司連1%都沒有，萬通幸存，活著而且繼續(xù)還在發(fā)展。

　　為什么有的公司能夠活下來，而剩下多數(shù)公司活不下來？我三天前跟易小迪在美國，明天我跟潘石屹去臺(tái)灣，我們也經(jīng)常在一起，不在一個(gè)公司，但是我們行為有很多相似的地方。第一、我們買地都不是特別瘋狂。這不是我們商量的，而是我們有一個(gè)記憶，從海南活下來以后，我們知道一個(gè)公司的發(fā)展有三樣?xùn)|西絕對(duì)不能靠，第一，不能靠爹，全中國爹牛B的人，辦不了好企業(yè)；第二、不能靠天，政策有的時(shí)候太變化了；第三、不能靠買地。地多了，老婆多了，都不幸福，所以我們這幾個(gè)人買地都特別小心。

　　另外，我們都不像別人那樣著急。很多突飛猛進(jìn)的公司屬于青春期的公司，青春期最大的特點(diǎn)就是以大為目標(biāo)，而不知人間的生活困難，就像北京的土話：背著手撒尿，不服。都是為了大而做大。包括此前上市未成功的一家公司，頭一年賣了不到100億，接著一下子想超過萬科，這就像小孩看大人結(jié)婚，不知道那里面有多少故事，完全是自己想象。我們從整個(gè)來看，一定要有一個(gè)反周期的歷史，所以萬通地產(chǎn)從1999年以來，當(dāng)大家都瘋狂擴(kuò)張的時(shí)候，我們一直在講反周期。為什么反周期呢？

　　我們從海南出來后發(fā)現(xiàn)全世界公司有四種死法：第一、社會(huì)革命，政權(quán)改變，制度變革。比如1948年做了一個(gè)企業(yè)很好，1949年就一定不好。你要是薩達(dá)姆時(shí)期最好的企業(yè)，美國人把他推翻了，你的企業(yè)也就死掉了；第二、自然災(zāi)害。9.11后，很多保險(xiǎn)公司就垮了；海嘯后，很多公司就會(huì)垮；第三、技術(shù)革命。當(dāng)手機(jī)出現(xiàn)的時(shí)候，BP機(jī)就沒有了。汽車出現(xiàn)的時(shí)候，三輪車、馬車公司沒有了，當(dāng)有了塑料后，搪瓷下來了；第四、商業(yè)周期。商業(yè)周期不斷波動(dòng)會(huì)讓很多企業(yè)死掉。大部分企業(yè)都在這四種情況下會(huì)死。所以1993年后我們就在想我們?cè)趺床拍懿凰�。社�?huì)革命，陳勝吳廣來了，你也沒有辦法，小亂進(jìn)城，大亂下鄉(xiāng)，只有跑了。自然災(zāi)害怎么辦呢？只有買保險(xiǎn)了。美國世貿(mào)中心老板，在9.11前兩個(gè)月買了一份恐怖主義保險(xiǎn)，結(jié)果9.11炸了后，獲得60億賠付。就因?yàn)檫@個(gè)老爺爺買了保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)。但商業(yè)周期沒有辦法，在商業(yè)周期避免死亡，只有靠智慧、經(jīng)驗(yàn)。

　　1993年后，我們采取了反周期的安排，怎么樣做到“別人辦喪事的時(shí)候你辦喜事”，“別人辦喜事的時(shí)候，你居安思危，做好離婚準(zhǔn)備？”到現(xiàn)在為止，在135家A股上市房地產(chǎn)公司當(dāng)中，我們的現(xiàn)金狀況、負(fù)債率都非常低，每股凈現(xiàn)金流是少數(shù)正數(shù)的幾家，正是因?yàn)槲覀儾扇×朔粗芷诘拇胧��?/P>

　　另外，要采取叫做“商業(yè)模式的變革”。不采取商業(yè)模式變革，這種周期性波動(dòng)就一定會(huì)讓你死。不光是中國，在香港已經(jīng)是死掉很多。大陸做房地產(chǎn)，主要是從香港學(xué)，而香港是70年代的時(shí)候霍英東開始炒樓花，然后賣期房、賣預(yù)售、屯地，基本上就是這么一個(gè)思維，而這個(gè)思維到深圳、到香港、到大陸，基本上所有地產(chǎn)商認(rèn)為是天經(jīng)地義的。而我們一直反對(duì)把這個(gè)模式變成唯一正確的模式。我們研究A股上市公司年報(bào)過程中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)特別的悖論，就是現(xiàn)在這種商業(yè)模式的增長是一種帶有近乎“自殺式爆炸”的增長。如果你們有興趣去研究，A股連續(xù)10年以上上市公司的報(bào)表就會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，當(dāng)繁榮的時(shí)候，他的增長模型就是銷售增長、利潤增長、投資增長、資產(chǎn)規(guī)模增長、市值增長，但是同時(shí)出現(xiàn)兩個(gè)指標(biāo)極其困難，一個(gè)是負(fù)債率增長，另外一個(gè)每股凈現(xiàn)金流量減少甚至變成負(fù)數(shù)，有負(fù)7元的、也有負(fù)8元的。只要市場稍微一掉頭，你就非常困難。當(dāng)然政府支持例外。所以我們前一階段光看見別人辦喜事，忘了他是帶病辦喜事，他即使進(jìn)了洞房，也不生兒子。這種增長模式的局限性你要了解。

　　于是我們就提出了“美國模式”。美國模式很簡單，美國200年中，房地產(chǎn)演變了三種角色：第一代叫“地主加工頭”。有地，是施工單位、建設(shè)單位出身，轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)商，這是第一代。第二代是“廠長加資本家。