摘要：10月23日，“京七條”出臺，強(qiáng)調(diào)“自住型商品房”概念，同時(shí)明確規(guī)定其銷售均價(jià)要比同地段同品質(zhì)商品房低30%。如此，北京樓市“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的三元格局愈發(fā)明朗。
北京樓市呈"大三元"格局
“京七條”出臺，強(qiáng)調(diào)“自住型商品房”概念，同時(shí)明確規(guī)定其銷售均價(jià)要比同地段同品質(zhì)商品房低30%。面向?qū)ο蠓艑挘撼舷拶彈l件家庭、保障房輪候家庭，外地戶籍無房家庭也可購買，但購買后5年內(nèi)不得交易，5年后出售獲利的30%上交財(cái)政。另外提出目標(biāo)，今年底前完成不低于2萬套自住型商品房供地，明年預(yù)計(jì)完成5萬套。
如此，北京樓市“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的三元格局愈發(fā)明朗。
自住型商品房寬買嚴(yán)賣 供量占半強(qiáng)烈沖擊市場
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為：“京七條”的中心思想是“寬買嚴(yán)賣”：首次將符合購房條件的非京籍家庭納入對象范圍，這是“寬買”，是“中端有市場”的解決方案，具有一定的落地執(zhí)行性。目前，北京商品住宅的年成交總量在10—11萬套左右。也就是說，明年5萬套的自住型商品房供應(yīng)，占總供應(yīng)量的五成左右，如此高的占比將有效拉低整體市場成交均價(jià)，起到平抑房價(jià)的作用。供應(yīng)足量，再允許“寬買”，自住型商品房基本已能全面覆蓋目前市場上的主力剛需客群。若今年的2萬套再加上明年的5萬套共7萬套供應(yīng)入市，將對現(xiàn)有市場格局形成很強(qiáng)烈的沖擊。任啟鑫認(rèn)為：自住型商品房一旦形成規(guī)�；⿷�(yīng)，現(xiàn)有市場化運(yùn)作的中低端項(xiàng)目將不再是絕對的賣方市場，供需壓力能有喘息間隙的同時(shí)，市場預(yù)期也將有所轉(zhuǎn)變。
一方面保障剛性自住需求，一方面又要防止投機(jī)投資。因此購買時(shí)寬泛，出售時(shí)嚴(yán)格——自住型商品房的交易政策近乎于保障房，限制議價(jià)空間的同時(shí)，迫使需要快速資金周轉(zhuǎn)的部分投機(jī)投資需求轉(zhuǎn)向普通商品住宅市場。同時(shí)，由于自住型商品房的價(jià)格優(yōu)勢仍不及保障房，中端與低端市場的價(jià)格與客群梯度仍具差異，保障房客群出于成本考慮，流入自住型商品房市場的數(shù)量有限。這樣一來，北京樓市需求檔次劃分更為細(xì)致，“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的三元化格局也漸成形。任啟鑫表示：自住型商品房引導(dǎo)原本“一刀切”的調(diào)控思路切實(shí)轉(zhuǎn)軌向長效機(jī)制，恰符合李克強(qiáng)總理“市場能辦的多放給市場”的指示。未來，高端市場有望加速放歸市場層面。
供需矛盾暫難緩 公平實(shí)施是關(guān)鍵
但是，自住型商品房也并非當(dāng)前北京樓市的“萬能靈藥”，“寬買嚴(yán)賣”的規(guī)定也無法完全抵擋房價(jià)的長期上漲與人口逐年的龐大遞增。仍有人會通過出租、滿五年過戶等方式鉆空。同時(shí)，由于自住型商品房的供應(yīng)是一個(gè)“從無到有，由少漸多”的過程，但符合條件的購置人群卻是一次性地“爆炸”出現(xiàn)，供不應(yīng)求的矛盾將從普通商品房再“傳染”至自住型商品房。
也正因?yàn)橐陨显颍宰⌒蜕唐贩康木唧w配售政策如何保證公平公正，如何切實(shí)落實(shí)到真正需要的人群，也是務(wù)必要重視的問題。同時(shí)，除了能否買到，“夾心層”人群對自住型商品房的接受度也將直接影響其最終效果：一方面，房企利潤有限，自住型商品房雖價(jià)格低于同區(qū)域住宅，品質(zhì)也必然與價(jià)格相符——不能與普通商品房相比；另一方面，自住型商品房用指定用地，地塊位置與交通等配套是否能滿足具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的“夾心層”人群的需求也仍存疑；還有很重要的一點(diǎn)：交易流通方面設(shè)定5年年限，收益的30%又需上繳，這也會削弱自住型商品房的市場競爭力。
房企利潤受壓 或?qū)⒍喙荦R下
從朝陽區(qū)豆各莊、海淀區(qū)環(huán)�？萍紙@這幾塊已成交的土地看，限房價(jià)、競地價(jià)地塊對房企的考驗(yàn)程度很高：因?yàn)橥恋爻杀臼冀K高昂，入市售價(jià)卻必須“低頭”。利潤率削薄甚至近乎無的情況下。開發(fā)商只能通過產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)、降低建設(shè)成本、縮短上市周期等方式盡量爭取收益。因此，未來敢于開發(fā)自住型商品房的，更多的或是資金充足、建設(shè)成本較低、具有良好政府資源的國企與龍頭房企。而在低、中、高端區(qū)別對待的三元格局下，未來房企的業(yè)務(wù)模式也將隨形勢更加多元化：即以低端與中端住宅市場作為高周轉(zhuǎn)補(bǔ)充渠道，把商業(yè)及高端住宅等作為市場化運(yùn)作以謀取高利潤的重點(diǎn)領(lǐng)域。
另外，由于自住型商品房用地將占到北京全全市住宅用地的一半左右，普通商品住宅用地也就會相應(yīng)減少，土地的爭搶激烈程度會進(jìn)一步“白熱化”。“面粉面包”的關(guān)系也將會繼續(xù)托漲普通商品住宅價(jià)格。
