摘要：農(nóng)地入市先要過“硬杠杠” 拆小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)有補(bǔ)償機(jī)制，楊紅旭稱，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地為主的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，將率先實(shí)現(xiàn)入市，與國有用地“同權(quán)、同價(jià)”。
打破城鄉(xiāng)建設(shè)用地雙軌制
編者按：《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出了深化土地改革的指導(dǎo)思想，在財(cái)稅、土地、宏觀調(diào)控等方面都有原則性的要求。如何打破土地二元結(jié)構(gòu)限制，推動新型城鎮(zhèn)化，進(jìn)一步釋放制度紅利，成為本次土地改革的關(guān)鍵所在。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場可以很好地把控土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，從而可以更好的從源頭上做好房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)工作。建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制須先從打“地基”開始。
農(nóng)地入市先要過“硬杠杠” 拆小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)有補(bǔ)償機(jī)制
楊紅旭稱，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地為主的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，將率先實(shí)現(xiàn)入市，與國有用地“同權(quán)、同價(jià)”
自《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》出臺后，這份里程碑式綱領(lǐng)性文件被廣為解讀，其中關(guān)于土地制度的革故鼎新更是引起全社會的廣泛關(guān)注�！稕Q定》中指出，要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。”
當(dāng)前，我國土地要素市場還不完善，土地要素市場在城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡、不統(tǒng)一，特別是集體建設(shè)用地基本被排出在土地市場之外�！敖⒊青l(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，就是指針對中國當(dāng)前城鄉(xiāng)用地二元化的格局，通過市場把農(nóng)村集體土地和城市國有土地有機(jī)地聯(lián)系起來，讓農(nóng)村集體土地能夠符合規(guī)劃的前提下進(jìn)入市場，與國有建設(shè)用地享有平等權(quán)益。
此前，十七屆三中全會曾指出要“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，本屆三中全會將“逐步”二字去掉，業(yè)內(nèi)分析指出這是中央下決心要推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的一大信號，明確了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地和國有土地將享受同等待遇。
農(nóng)村集體土地入市要看清
“前提”和“概念”
“必須清楚地看到，《決定》的表述中有一個(gè)前提和一個(gè)概念�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，所謂一個(gè)前提，是指“符合規(guī)劃和用途管制”。當(dāng)前，我國實(shí)行土地用途管制制度，政府編制土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。
據(jù)了解，我國農(nóng)用地包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地等；建設(shè)用地包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地等；未利用地指的是農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。
楊紅旭認(rèn)為，一個(gè)概念，是指“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地”。農(nóng)村集體建設(shè)用地，又分為經(jīng)營性和非經(jīng)營性。其中經(jīng)營性用地，主要是指村組織將集體建設(shè)用地租賃、轉(zhuǎn)讓給企業(yè)和個(gè)人使用，多數(shù)已經(jīng)成為廠房、倉庫、商業(yè)市場等。“但是，宅基地并不屬于經(jīng)營性用地。按《土地管理法》農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地屬于農(nóng)民的基本保障范疇。”
“這就意味著，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地為主的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，將率先實(shí)現(xiàn)入市，與國有用地‘同等、同權(quán)、同價(jià)’。”楊紅旭說。
日前，國土資源部部長姜大明指出，要系統(tǒng)安排建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的配套措施，包括加快推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)修改和制度建設(shè)，抓緊研究出臺農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條例、農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償安置條例；扎實(shí)做好城鄉(xiāng)建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作；對現(xiàn)有違法違規(guī)城鄉(xiāng)建設(shè)用地開展全面清查并研究制定處理政策。
拆除小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)有補(bǔ)償機(jī)制
“但農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市必須以嚴(yán)格用途管制、符合用地規(guī)劃為前提。農(nóng)用地特別是耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須經(jīng)過嚴(yán)格的法定審批手續(xù)，任何單位和個(gè)人使用土地，必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。”11月24日，國土部副部長徐德明在國土部、住建部聯(lián)合召開的視頻會議上強(qiáng)調(diào)。
此前，有關(guān)“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股”的表述被誤解為未來建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房有轉(zhuǎn)正入市的可能性，從而引發(fā)了一波成交熱潮。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市必須以嚴(yán)格用途管制、符合用地規(guī)劃為前提，“這是硬杠杠，絕不能違背更不可逾越”。徐德明指出，違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房，恰恰違反了土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，危害性極大。
“目前來看，十年內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房是不可能出現(xiàn)真正的落地�！北本┲性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向記者表示，新的小產(chǎn)權(quán)房肯定會被拆除。雖然短期來看，很多購買小產(chǎn)權(quán)或者之前買小產(chǎn)權(quán)因?yàn)槌醋鳙@利，但是從長遠(yuǎn)來看，小產(chǎn)權(quán)房只是打了政策的擦邊球，屬于違法違規(guī)。
社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國英在接受記者采訪時(shí)指出：“三中全會釋放的一個(gè)信號就是體制理順后，至少不會產(chǎn)生新的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房將會是歷史遺留問題，會有一個(gè)合理的辦法去解決這個(gè)問題�！�
“如果小產(chǎn)權(quán)房不轉(zhuǎn)正，那也不一定要拆除，轉(zhuǎn)正的方式是多種多樣的。如果確實(shí)危害了公共利益，確實(shí)不符合政府的規(guī)劃，要拆小產(chǎn)權(quán)房，首先要注意保護(hù)弱者的利益，要有一種機(jī)制對買房的人進(jìn)行補(bǔ)償，而且要讓集體承擔(dān)責(zé)任，在這個(gè)前提下可以考慮拆除，而且這種情況應(yīng)該是比較少的�！秉h國英說。
