摘要：由于一線城市和小部分二線城市的漲幅過大，掩蓋了全國整體房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)沖高回落的趨勢。從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場醞釀崩盤風(fēng)險。經(jīng)過一年多的暴漲，今年樓市走勢是社會關(guān)注的焦點(diǎn)。李克強(qiáng)總理昨日的政府工作報告繼續(xù)提及樓市調(diào)控。
“不同城市分類調(diào)控”
報告提出，要完善住房保障機(jī)制。以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅持分類指導(dǎo)、分步實(shí)施、分級負(fù)責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。
報告同時強(qiáng)調(diào)，各級政府要增加財政投入，提高建設(shè)質(zhì)量，保證公平分配，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，年內(nèi)基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，這意味著未來樓市將實(shí)行雙向調(diào)控，即一線城市和部分二線核心城市繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，而三四線城市及部分二線城市將可能放寬。“樓市發(fā)展進(jìn)入第二階段，調(diào)控存在繼續(xù)加碼的可能性，但一刀切的政策不會再出現(xiàn)�！�
這是因?yàn)椋壳笆袌鰧?shí)際情況是房價漲幅不均衡，市場明顯分化。從全國樓市看，一二線城市暴漲，三四線城市平穩(wěn)甚至冷清。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌，漲幅依然很大。
由于一線城市和小部分二線城市的漲幅過大，掩蓋了全國整體房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)沖高回落的趨勢。從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場醞釀崩盤風(fēng)險。
針對這種情況，張大偉說，未來一二線城市在繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控的同時，還將加大供應(yīng)力度，滿足剛性需求。同時增加中小套型的商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，減去不合理的需求。“我們了解到，現(xiàn)在有一些城市正在嘗試學(xué)習(xí)北京的自住房的模式�！�
在這方面，一些地方積極開展共有產(chǎn)權(quán)保障，地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當(dāng)財政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免，以降低住房的建設(shè)成本，然后以低于市場價格配售給符合條件的購房家庭。配售時，在合同中明確共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額及將來上市交易的條件和增值所得的分配比例。
上個月，南京“5090”土地新政落地。新政規(guī)定，今后南京土地出讓將采取“限地價、競配建”的方式，同時明確中小套型商品住房比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。實(shí)際上，這也體現(xiàn)了一種向剛需適應(yīng)的導(dǎo)向。
張大偉說，在一二線城市做減法的同時，三四線城市將做加法，即增加市場和人口的容量，而這就要提高三四線城市的就業(yè)機(jī)會和公共產(chǎn)品的供給。“房地產(chǎn)不是孤立的，房地產(chǎn)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、財稅體制的改革等是聯(lián)系在一起的。”
