摘要：北京、廣州等地房價松動，浙江等地房地產信貸隱憂浮出水面。今年計劃投入超1萬億元進行棚戶區(qū)改造，有人開始憧憬“四萬億”救市。如今房地產是支柱產業(yè)，體量龐大，不再是以前說救就能救的產業(yè)。

房地產—支柱產業(yè)

    部分城市房價下跌 08年樓市風雨再現

08年樓市風雨再現

    銷售情況低于去年同期，不排除降價壓力向部分城市擴散的情況

    10多年來，房價只漲不跌，讓絕大多數買房人望房興嘆，最近頻頻傳出樓盤降價的消息，自然引發(fā)關注。

    繼杭州、常州等二三線城市大幅降價促銷后，北京、廣州等一直被認為不會降價的一線城市部分樓盤也傳出降價打折的信號，房價已出現松動跡象，2008年的樓市情形再現。

    在北京，行業(yè)龍頭企業(yè)萬科橙領證價格低于預期2000-3000元/平方米入市后，引發(fā)業(yè)內對于一線房價的擔憂。

    保利地產在廣州的三個項目同時推出一成首付優(yōu)惠活動，首次置業(yè)者，首付一成，剩余部分可分4個月付清。分期首付實際上是開發(fā)商為購房者提供的“無息貸款”，開發(fā)商要為買房人墊付資金。

    房地產信貸隱憂也開始浮出水面，曾經是浙江寧波地產界龍頭的浙江興潤置業(yè)35億債務違約，公司資產只有不足30億元，資不抵債。

    2008年全球發(fā)生金融危機，出口嚴重受挫，中國經濟也受到沖擊，GDP增速由2008年二季度的10.8%下滑至2009年一季度的6.6%。

    由于房地產是明顯的周期性行業(yè)，經濟周期的逆轉會迫使金融環(huán)境發(fā)生改變，從而導致房價逆轉，因此，房價在2008年出現明顯下滑。

    2008年“4萬億”經濟刺激計劃后遺癥明顯

貨幣超增引發(fā)房價暴漲

    經濟目前的主要問題，無論是債務過高、還是房價暴漲，都是貨幣問題，源于貨幣超增

    2003年，國家文件中首次提出：房地產業(yè)已成為國民經濟支柱產業(yè)。房地產增加值占GDP的比重，由1996年的3.7%，增加到2008年的接近5%。房地產市場成為影響中國經濟波動的重要因素。

    當時為了穩(wěn)定經濟增長，政府改變此前的緊縮政策，2008年底開始推出4萬億刺激計劃，與此同時實現擴張政策，主要表現是貨幣和信貸極度寬松。

    2009年信貸狂潮主要對象是鐵路、公路、機場等基礎設施建設。它造成房價等資產價格泡沫，與此同時帶來了通貨膨脹。

    3000億元到10萬億元，短短7年中，信托業(yè)完成了近乎幾何級數的爆炸性增長，房地產和基建項目的融資比就占整個信托行業(yè)一半。

    2009年出現10萬億寬松信貸，在房貸政策的強力刺激下，房價開始了逆轉飆升，在北京、上海等一線城市，房價更是暴漲。

    中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展室研究員易憲容認為，當前房地產并非充滿了“住房剛性需求”，仍然是一個存在投資投機的市場，因為購買第一套住房也可用作投機投資，這也是當前國內住房市場價格快速上升的根本所在。

    4萬億救市計劃造成以鄂爾多斯為代表的三、四線城市急劇擴張，造成目前空置率極高，鮮少有人鬼城頻出的后遺癥。資料顯示，僅去年，國內就出現了12座新“鬼城”。

    今非昔比 “4萬億”救不了今日中國房地產

投資的驅動會導致經濟結構的繼續(xù)失衡

    如果經濟增長依然靠投資驅動，則僅有光鮮的GDP數據，而經濟結構會繼續(xù)失衡

    國務院總理李克強首次在兩會表態(tài)房地產調控：對于合理地自住需求，也要有相應政策支持，對房地產市場要因城因地分類調控，抑制投機炒賣需求，建立長效機制，促進房地產市場健康發(fā)展。

    今年以來，經濟增速和樓市下行的趨勢明顯。住建部表示，今年我國將繼續(xù)大規(guī)模推進各類棚戶區(qū)改造，預計完成投資將超過1萬億元。市場上又有人開始憧憬政府再次推出“四萬億”救市。

    2008年，中國商品房的銷售額不到3萬億，隨著近年來房價快速上漲，2013年中國商品房的銷售額已經超過8萬億，房地產已成為中國經濟的支柱行業(yè)，占GDP的16%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%，體量如此龐大，不再是以前說救就能救的產業(yè)。

    如今美國開始退出QE，人民幣匯率也不再是單邊升值趨勢，再加上利率市場化，國內外資金成本的快速上升必將使作為資金密集型產業(yè)的房地產業(yè)承壓，目前救市所需要的資源和難度要遠遠大于2008年。

    一方面刺激性政策會帶來房價物價上升、貧富差距擴大等不良后果，另一方面，“一鼓作氣，再而衰，三而竭”，頻頻推出大規(guī)模刺激政策容易造成投資效率遞減，低效、浪費的巨量投資不可能扭轉中國經濟的下行。

    金融危機以來，中國貨幣-經濟產出效率由2008年的0.63下降至目前的0.5左右，貨幣流通速度下降近20%。貨幣流通速度下降反映了一定量的貨幣供給實現國內生產總值的水平下降，即貨幣擴張對經濟產出效果和效率的下降。

    目前，房地產存在的問題是當年行政干預帶來的，那就一定只有通過市場規(guī)律進行結構性調整，才能把結構性失衡和扭曲糾正過來，如果再次使用行政手段和資源救市，后遺癥也將比2008年時更大更重。

    結語

    由于房價持續(xù)上漲，使得擁有房產或土地的企業(yè)及個人的財富迅速增長，大量資本向房地產行業(yè)聚集。如今繼續(xù)使用救市的方法維持高房價，將使中國經濟進一步被房地產綁架。