摘要：“國(guó)五條”發(fā)布后，追漲的“恐慌心理”并未被徹底打殺，反而一定程度地助長(zhǎng)了新的“懼漲心態(tài)”業(yè)內(nèi)人士分析，從去年底開(kāi)始，市場(chǎng)走勢(shì)飆紅，讓市場(chǎng)出現(xiàn)了“追漲”的恐慌心理。另一方面，調(diào)控的陰云也一直籠罩市場(chǎng)，也加速了開(kāi)發(fā)商的投資推貨速度。買賣雙方共同的積極心態(tài)造就了一二月樓市的高走勢(shì)。
“追漲”心態(tài)推動(dòng)成交火爆
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局幾日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示出樓市的強(qiáng)勁走勢(shì)。1-2月，全國(guó)商品房銷售面積10471萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.5%，增速比去年全年提高47.7個(gè)百分點(diǎn)。1-2月，全國(guó)商品房銷售額7361億元，同比增長(zhǎng)近八成，達(dá)77.6%，增速比去年全年提高67.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)87.2%。造成這種現(xiàn)象的主要原因無(wú)疑是從去年末以來(lái)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的預(yù)期強(qiáng)烈，在政策窗口前夕集中交易。
數(shù)據(jù)還顯示，在商品房大賣的同時(shí)，房企資金鏈情況也連帶好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商信心的回歸也進(jìn)一步引發(fā)了買家的“追漲”心態(tài)。1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金18926億元，同比增長(zhǎng)33.7%，增速比去年全年提高21個(gè)百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)收款4655億元，增長(zhǎng)66.5%；個(gè)人按揭貸款2057億元，增長(zhǎng)58.8%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6670億元，同比名義增長(zhǎng)22.8%，增速比去年全年提高6.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資4583億元，增長(zhǎng)23.4%，增速比去年全年提高12個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.7%。
今年二月在番禺某樓盤買房的李先生告訴記者，一年前開(kāi)始就已經(jīng)有了買房的想法，然而一直沒(méi)有下定決心，“我一直在等調(diào)控新政壓低房?jī)r(jià)，但一直未能如愿，我注意到同事去年三月買的二手房，到現(xiàn)在已經(jīng)漲了二十多萬(wàn)元，我等了一年，相當(dāng)于白白虧了二十萬(wàn)，我這才明白不買也得買了。”
業(yè)內(nèi)人士指出，最近一段時(shí)間出現(xiàn)的“恐慌性”購(gòu)房和幾年前以投資為目的的“追漲”不太一樣，幾年前炒高房?jī)r(jià)的“追漲”的購(gòu)房客以投資族為主，而現(xiàn)今大量猶豫是否入市的購(gòu)房客是手上有一部分積蓄的剛需客，他們?cè)趦赡甑臉鞘泻谐恋硐聛?lái)，一直在等待合理的時(shí)機(jī)買房，而房?jī)r(jià)一直上揚(yáng)的趨勢(shì)和政策面的風(fēng)吹草動(dòng)讓他們坐不住了，剛需“追漲”成為了近段時(shí)間房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲的核心動(dòng)力。
搶搭“末班車”心理盛行
在市場(chǎng)的一片暖意難以抵擋的情況下，“國(guó)五條”的出臺(tái)就成了一種必然。無(wú)奈的是，“國(guó)五條”出臺(tái)后樓市全線飆紅的態(tài)勢(shì)并未得到改觀。首先是全國(guó)多個(gè)城市的二手房市場(chǎng)交易迅速升溫。一種恐慌購(gòu)房情緒開(kāi)始在二手樓市蔓延，許多持有多套房產(chǎn)的投資型賣家急于脫手，而準(zhǔn)二手房買家也紛紛加快入市步伐，廣州二手住宅網(wǎng)簽呈現(xiàn)異�；鸨臓顟B(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，細(xì)則出臺(tái)后的10天里（3月2日-11日），廣州通過(guò)中介網(wǎng)簽的二手住宅達(dá)到1772套，環(huán)比大漲了229%。
二手買賣市場(chǎng)成交火熱，開(kāi)發(fā)商也順勢(shì)大力推貨，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的一周廣州共有三個(gè)區(qū)域（番禺、白云和荔灣）有新貨獲批入市，其中新增一手住宅量達(dá)1298套，這個(gè)推貨數(shù)量也印證了這段時(shí)間一手市場(chǎng)的火爆可能將持續(xù)，從而將二手房市場(chǎng)中的恐慌蔓延至一手市場(chǎng)。
準(zhǔn)備購(gòu)置一套學(xué)位房的胡先生在接受記者采訪時(shí)表示，他本來(lái)傾向于在市區(qū)內(nèi)購(gòu)買一套二手房，然而“國(guó)五條”發(fā)布后，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始坐地起價(jià)，自己不得不開(kāi)始衡量究竟是買二手房還是去買新房。“市區(qū)內(nèi)很多二手房的掛牌價(jià)已經(jīng)明顯漲起來(lái)了，如果此后細(xì)則出臺(tái)，二手房成交稅收增加，房?jī)r(jià)肯定更高，還不如去買差不多花費(fèi)的一手房，居住條件還更好�！痹S多業(yè)主都抱有胡先生這樣的想法，而這部分剛需客無(wú)疑將增大一手市場(chǎng)的壓力。合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪就指出，征稅20%不一定會(huì)達(dá)到讓房?jī)r(jià)回歸合理的預(yù)期目標(biāo)，反而會(huì)拉高房?jī)r(jià)。對(duì)于剛需買房族，他建議應(yīng)該趁早買房。
二手房市場(chǎng)“最后的瘋狂”必然是暫時(shí)的，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉就表示，“國(guó)五條”細(xì)則在2月底出臺(tái)，必然抑制樓市上漲的幅度。雖然各地方的具體措施尚未落地，但由于是“兩會(huì)”前出臺(tái)的原則性政策，各地方必然加大力度落實(shí)。除了一些本就不急于買房或賣房的客戶將可能選擇觀望外，個(gè)別正在積極洽談交易的房主和買主在新政的影響下也會(huì)選擇暫時(shí)觀望�？梢哉f(shuō)“國(guó)五條”細(xì)則的力度僅次于2011年的限購(gòu)疊加限貸的政策。但在剛需壓力較大的當(dāng)下，買家普遍擔(dān)心的是，從二手房中抽身的買家會(huì)不會(huì)反哺一手房市場(chǎng)，進(jìn)一步造成量?jī)r(jià)升高的困境。
專家建言購(gòu)房應(yīng)理性
一二手樓市的“恐慌心理”產(chǎn)生了連帶效應(yīng)，讓引導(dǎo)市場(chǎng)走向的決策者壓力巨大。在新政細(xì)則出臺(tái)后，搜房網(wǎng)就政策的出臺(tái)調(diào)查了近千名網(wǎng)友，6成網(wǎng)民認(rèn)為二手房按利差征稅“殺傷力”最大，近5成網(wǎng)民仍看漲未來(lái)房?jī)r(jià)。不少市民認(rèn)為，賣房征稅20%，很可能就是直接轉(zhuǎn)嫁到買家身上，令購(gòu)房成本進(jìn)一步增加。
專家分析，要消除“恐慌心理”，一方面需要實(shí)際出臺(tái)的地方調(diào)控細(xì)則能夠鞭辟入里、直取要害；另一方面，也需要買家對(duì)政府調(diào)控樓市的決心有足夠的信任，并能理性對(duì)待買房的決策。
搜房網(wǎng)二手房集團(tuán)副總裁兼營(yíng)銷中心總經(jīng)理徐瑞東在接受記者采訪時(shí)就指出，經(jīng)歷了國(guó)家9次樓市調(diào)控，市場(chǎng)和百姓的心理應(yīng)該已經(jīng)趨于成熟，對(duì)于后市走向也將有自己理性的判斷。徐瑞東認(rèn)為，大多數(shù)民眾對(duì)于此次調(diào)控政策實(shí)施后樓市價(jià)格下跌持悲觀態(tài)度，故三月樓市成交會(huì)大幅增加，之后也許會(huì)有短期小回調(diào)，但后期樓市會(huì)慢慢恢復(fù)正常水平，所以無(wú)論是中介，賣家還是購(gòu)房者，都不必要因此而有恐慌心理。”
大部分業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)為在“國(guó)五條”的細(xì)則實(shí)際出臺(tái)之后，成交量會(huì)有所回落，但對(duì)成交均價(jià)的走勢(shì)都沒(méi)有做詳細(xì)的預(yù)測(cè)。合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌就表示，地方落地細(xì)則出臺(tái)在即，二套房貸、限購(gòu)擴(kuò)大、交易征收20%差額個(gè)稅等舉措若都一一兌現(xiàn)，短期內(nèi)樓市觀望情緒可能會(huì)擴(kuò)散，成交量將回落。廣東省房協(xié)理事趙卓文也指出，20%所得稅征收鋪開(kāi)后，廣州市的二手房買賣交易量將跌五成以上，除了真正的剛需客，可能很少會(huì)有人購(gòu)置二手房，二手房市場(chǎng)將進(jìn)入一段時(shí)間的“冰封期”。
目前，各省市都在醞釀研究“國(guó)五條”后續(xù)的落地細(xì)則，地方版細(xì)則或在兩會(huì)后密集推出。包括北京在內(nèi)的一線城市已經(jīng)開(kāi)始著手部署細(xì)則落地，近期，北京有關(guān)部門召開(kāi)會(huì)議，研究部署房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)工作，廣州、深圳等均表態(tài)盡快的制定新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，加快出臺(tái)落實(shí)新“國(guó)五條”的貫徹意見(jiàn)，確保實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)�！皣�(guó)五條”中曾明確了“抑制投資，確保剛需”的核心思想，足以讓恐慌之中的剛需客吃一顆定心丸，但樓市風(fēng)云變幻，市場(chǎng)不穩(wěn)定性很大，新政和“恐慌心理”之間的博弈可能很難在短期內(nèi)消弭。
