【摘要】清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉：相比其他地方，北京以行政手段控制房?jī)r(jià)已經(jīng)發(fā)揮到了極致，從拿地環(huán)節(jié)到預(yù)售審批，再到市場(chǎng)監(jiān)管等，核心是擠壓開發(fā)商利潤(rùn)以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)人士：預(yù)計(jì)后續(xù)的商品房利潤(rùn)將不會(huì)超過5%，和建保障房的利潤(rùn)相當(dāng)。
3月30日落地的“京版19條”，無疑為各地中最嚴(yán)版本
在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉看來，“京19條”中最有力度的兩個(gè)條款，一個(gè)是細(xì)化20%售房個(gè)稅，嚴(yán)打二手房市場(chǎng)過熱；一個(gè)是限制新建商品住宅價(jià)格，嚴(yán)防一手房不合理定價(jià)。“這是繼2011年2月國(guó)八條政策后的再一次升級(jí)�！�
“相比其他地方，北京以行政手段控制房?jī)r(jià)已經(jīng)發(fā)揮到了極致，從拿地環(huán)節(jié)到預(yù)售審批，再到市場(chǎng)監(jiān)管等，核心是擠壓開發(fā)商利潤(rùn)以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉評(píng)價(jià)說，其對(duì)于新建住宅的影響有望超過個(gè)稅20%對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響，也可能抑制商品房開發(fā)和入市。
北京一位不愿具名的國(guó)企人士甚至認(rèn)為，按照北京的限價(jià)要求，“預(yù)計(jì)后續(xù)的商品房利潤(rùn)將不會(huì)超過5%，和建保障房的利潤(rùn)相當(dāng)”。
自北京住建委相關(guān)人士獲悉，為確保上述政策的執(zhí)行，北京市政府將進(jìn)行任務(wù)分解，責(zé)任到區(qū)縣，并將強(qiáng)化對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、住房保障等工作的監(jiān)督、檢查和考核，工作不得力的，將進(jìn)行約談和問責(zé)。
市長(zhǎng)辦公會(huì)爭(zhēng)議激烈
作為樓市調(diào)控的最嚴(yán)版本，本報(bào)記者獲悉，北京的“國(guó)五條”細(xì)則的落地并非一帆風(fēng)順。
據(jù)一位接近北京住建委的人士介紹，“市長(zhǎng)辦公會(huì)議審議時(shí)，一些核心政策條款曾引發(fā)分歧，使得"京19條"一度延期通過�！�
比如從嚴(yán)執(zhí)行20%個(gè)稅是否要“一刀切”，就存在不同聲音，“審議時(shí)，部分領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為落地時(shí)需考慮差別化執(zhí)行，比如2年之內(nèi)轉(zhuǎn)手嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅，2-5年內(nèi)轉(zhuǎn)手減半（10%左右）�！�
另外，為確保剛需利益，細(xì)則中規(guī)定唯一房產(chǎn)滿五年可免稅費(fèi)�！坝懻撝�，有關(guān)"唯一"是否存留存在爭(zhēng)議。”上述人士解釋，家庭如果有兩套房，可以通過離婚、分割財(cái)產(chǎn)規(guī)避該條款。
“也就是說，按照這一政策，唯一房產(chǎn)滿五年就會(huì)造成大量的離婚案，這是政策的漏洞。”上述人士稱，但若去掉“唯一”，又會(huì)產(chǎn)生囤房問題，長(zhǎng)期來看不利于存量房市場(chǎng)放量。
上述人士進(jìn)一步解釋，國(guó)稅總局2006年版本有此規(guī)定，而且北京市并無修改的權(quán)力，只能依靠現(xiàn)存的法律執(zhí)行，大家只是研討執(zhí)行環(huán)節(jié)可能存在的漏洞。
另外，審議中還有人指出，限購(gòu)擴(kuò)容亦可能在執(zhí)行環(huán)節(jié)存在漏洞，“上述政策并不能影響部分利用離婚手段購(gòu)買多套房的人士，因?yàn)橐话銥榱速?gòu)房而選擇離婚，大部分會(huì)選擇將所有房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至夫妻另外一方，如此可以享受一套房待遇”。
不過，張大偉認(rèn)為，此政策實(shí)際限制的需求量并不大，但政策所象征的從緊意義很大。
商品房利潤(rùn)不超5%？
根據(jù)最終出臺(tái)的“京19條”，政府將通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)，并首次提出，“對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案”。
“也就是說，在商品住房的供地階段就明確將來的房?jī)r(jià)�！北本┓康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志表示，先鎖定商品房上市銷售價(jià)格，再通過預(yù)售環(huán)節(jié)限制其上市年限和收益，以此將確保剛需和改善性樓盤價(jià)格合理，并將其逐步納入限價(jià)房序列管理。
有關(guān)“報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格”，陳志認(rèn)為，考慮到人員、相關(guān)建材成本以及樓盤占用資金量上漲，不同期或者不同樓盤會(huì)存在價(jià)格差異，但是大幅上漲的情況需被圍堵。
陳志亦強(qiáng)調(diào)，而對(duì)于這類住房與之前北京限價(jià)房的關(guān)系、兩種房源如何對(duì)接、覆蓋家庭的準(zhǔn)入范圍如何確定等，有待于進(jìn)一步細(xì)化的實(shí)施細(xì)則。
為壓縮開發(fā)商利潤(rùn)，“京19條”還提出提高土地增值稅預(yù)征率，從此前2%-5%提高至2%至8%，容積率小于1.0的項(xiàng)目最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅，而此前是3%。
在張大偉看來，在上述政策的疊加影響下，開發(fā)商的利潤(rùn)將被鎖定，項(xiàng)目開發(fā)和入市的積極性將大受影響。
據(jù)了解，北京原定于4月入市的35個(gè)樓盤，或?qū)⒀舆t入市，“部分已經(jīng)報(bào)批的項(xiàng)目也受到建委的通知要求重新調(diào)價(jià)，”上述北京不愿具名的國(guó)企人士稱，“按照上述規(guī)定，后續(xù)新建商品房的利潤(rùn)或難超過5%。”
開征個(gè)稅或引假發(fā)票潮
據(jù)了解，“京19條”落地后，北京市政府現(xiàn)已著手向轄內(nèi)各級(jí)政府分解任務(wù)，責(zé)任到區(qū)縣，并將強(qiáng)化對(duì)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督、檢查和考核，工作不得力的，進(jìn)行約談和問責(zé)。
與此同時(shí)，被業(yè)內(nèi)認(rèn)定為最具殺傷力的樓市調(diào)控武器“20%售房個(gè)稅”也在4月1日時(shí)正式實(shí)施。
“目前來看，20%個(gè)稅的工作主要在北京鋪開，也為國(guó)稅總局制定普遍性政策積累經(jīng)驗(yàn)�！� 財(cái)政部財(cái)科所的一位人士表示，具體的執(zhí)行如何操作，值得關(guān)注，預(yù)計(jì)將存在很多待解難題，需一一細(xì)化。
根據(jù)北京市地稅局聯(lián)合市住建委發(fā)布的公告，對(duì)于不滿足“五年住房、家庭唯一住房”條件的，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得，減除房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，嚴(yán)格按照20%個(gè)稅稅率執(zhí)行。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩預(yù)計(jì)，隨著20%個(gè)稅的開征，預(yù)計(jì)北京4月份二手房成交量或不足萬套。買賣雙方會(huì)較快進(jìn)入觀望期，博弈程度也會(huì)逐漸加深。新政對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控效果預(yù)計(jì)會(huì)在3季度之后開始顯現(xiàn)。
針對(duì)扣除的“合理費(fèi)用”，北京市地稅局的一位人士表示，目前暫定了貸款利息、買房繳納的相關(guān)稅費(fèi)、裝修費(fèi)用等。
“貸款利息、買房的相關(guān)稅費(fèi)，銀行和稅務(wù)局可以查到相關(guān)資料，但是裝修費(fèi)用需要個(gè)人出具發(fā)票�！鄙鲜霰本┦械囟惥秩耸勘硎�，目前的規(guī)定是，如果不能出具發(fā)票，則不扣除。
“上述規(guī)定解決了稅務(wù)總局核定裝修費(fèi)用的難題�！辈贿^，洲聯(lián)集團(tuán)·五合國(guó)際的總建筑師劉力博士表示，由于政策突發(fā)，很多購(gòu)房者裝修房屋的成本并沒有相應(yīng)發(fā)票，為避稅，有可能導(dǎo)致一是開具假的裝修發(fā)票；二是因?yàn)檠b修費(fèi)用沒有剔除，拒不繳納。
對(duì)此，上述地稅局人士解釋，政策會(huì)從嚴(yán)執(zhí)行，如果執(zhí)行出現(xiàn)相關(guān)問題，會(huì)進(jìn)行調(diào)整、并完善。
