【摘要】清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：相比其他地方，北京以行政手段控制房價已經(jīng)發(fā)揮到了極致，從拿地環(huán)節(jié)到預(yù)售審批，再到市場監(jiān)管等，核心是擠壓開發(fā)商利潤以達到穩(wěn)定房價。房地產(chǎn)人士：預(yù)計后續(xù)的商品房利潤將不會超過5%，和建保障房的利潤相當(dāng)。
3月30日落地的“京版19條”，無疑為各地中最嚴版本
在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉看來，“京19條”中最有力度的兩個條款，一個是細化20%售房個稅，嚴打二手房市場過熱；一個是限制新建商品住宅價格，嚴防一手房不合理定價。“這是繼2011年2月國八條政策后的再一次升級。”
“相比其他地方，北京以行政手段控制房價已經(jīng)發(fā)揮到了極致，從拿地環(huán)節(jié)到預(yù)售審批，再到市場監(jiān)管等，核心是擠壓開發(fā)商利潤以達到穩(wěn)定房價�！北本┲性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉評價說，其對于新建住宅的影響有望超過個稅20%對于二手房市場的影響，也可能抑制商品房開發(fā)和入市。
北京一位不愿具名的國企人士甚至認為，按照北京的限價要求，“預(yù)計后續(xù)的商品房利潤將不會超過5%，和建保障房的利潤相當(dāng)”。
自北京住建委相關(guān)人士獲悉，為確保上述政策的執(zhí)行，北京市政府將進行任務(wù)分解，責(zé)任到區(qū)縣，并將強化對穩(wěn)定房價、住房保障等工作的監(jiān)督、檢查和考核，工作不得力的，將進行約談和問責(zé)。
市長辦公會爭議激烈
作為樓市調(diào)控的最嚴版本，本報記者獲悉，北京的“國五條”細則的落地并非一帆風(fēng)順。
據(jù)一位接近北京住建委的人士介紹，“市長辦公會議審議時，一些核心政策條款曾引發(fā)分歧，使得"京19條"一度延期通過。”
比如從嚴執(zhí)行20%個稅是否要“一刀切”，就存在不同聲音，“審議時，部分領(lǐng)導(dǎo)認為落地時需考慮差別化執(zhí)行，比如2年之內(nèi)轉(zhuǎn)手嚴格執(zhí)行20%個稅，2-5年內(nèi)轉(zhuǎn)手減半（10%左右）。”
另外，為確保剛需利益，細則中規(guī)定唯一房產(chǎn)滿五年可免稅費�！坝懻撝�，有關(guān)"唯一"是否存留存在爭議�！鄙鲜鋈耸拷忉�，家庭如果有兩套房，可以通過離婚、分割財產(chǎn)規(guī)避該條款。
“也就是說，按照這一政策，唯一房產(chǎn)滿五年就會造成大量的離婚案，這是政策的漏洞�！鄙鲜鋈耸糠Q，但若去掉“唯一”，又會產(chǎn)生囤房問題，長期來看不利于存量房市場放量。
上述人士進一步解釋，國稅總局2006年版本有此規(guī)定，而且北京市并無修改的權(quán)力，只能依靠現(xiàn)存的法律執(zhí)行，大家只是研討執(zhí)行環(huán)節(jié)可能存在的漏洞。
另外，審議中還有人指出，限購擴容亦可能在執(zhí)行環(huán)節(jié)存在漏洞，“上述政策并不能影響部分利用離婚手段購買多套房的人士，因為一般為了購房而選擇離婚，大部分會選擇將所有房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至夫妻另外一方，如此可以享受一套房待遇”。
不過，張大偉認為，此政策實際限制的需求量并不大，但政策所象征的從緊意義很大。
商品房利潤不超5%？
根據(jù)最終出臺的“京19條”，政府將通過“限房價、競地價”等方式增加自住型、改善型住房的土地供應(yīng)，并首次提出，“對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案”。
“也就是說，在商品住房的供地階段就明確將來的房價�！北本┓康禺a(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長陳志表示，先鎖定商品房上市銷售價格，再通過預(yù)售環(huán)節(jié)限制其上市年限和收益，以此將確保剛需和改善性樓盤價格合理，并將其逐步納入限價房序列管理。
有關(guān)“報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格”，陳志認為，考慮到人員、相關(guān)建材成本以及樓盤占用資金量上漲，不同期或者不同樓盤會存在價格差異，但是大幅上漲的情況需被圍堵。
陳志亦強調(diào)，而對于這類住房與之前北京限價房的關(guān)系、兩種房源如何對接、覆蓋家庭的準入范圍如何確定等，有待于進一步細化的實施細則。
為壓縮開發(fā)商利潤，“京19條”還提出提高土地增值稅預(yù)征率，從此前2%-5%提高至2%至8%，容積率小于1.0的項目最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅，而此前是3%。
在張大偉看來，在上述政策的疊加影響下，開發(fā)商的利潤將被鎖定，項目開發(fā)和入市的積極性將大受影響。
據(jù)了解，北京原定于4月入市的35個樓盤，或?qū)⒀舆t入市，“部分已經(jīng)報批的項目也受到建委的通知要求重新調(diào)價，”上述北京不愿具名的國企人士稱，“按照上述規(guī)定，后續(xù)新建商品房的利潤或難超過5%�！�
開征個稅或引假發(fā)票潮
據(jù)了解，“京19條”落地后，北京市政府現(xiàn)已著手向轄內(nèi)各級政府分解任務(wù)，責(zé)任到區(qū)縣，并將強化對住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督、檢查和考核，工作不得力的，進行約談和問責(zé)。
與此同時，被業(yè)內(nèi)認定為最具殺傷力的樓市調(diào)控武器“20%售房個稅”也在4月1日時正式實施。
“目前來看，20%個稅的工作主要在北京鋪開，也為國稅總局制定普遍性政策積累經(jīng)驗�！� 財政部財科所的一位人士表示，具體的執(zhí)行如何操作，值得關(guān)注，預(yù)計將存在很多待解難題，需一一細化。
根據(jù)北京市地稅局聯(lián)合市住建委發(fā)布的公告，對于不滿足“五年住房、家庭唯一住房”條件的，個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得，減除房產(chǎn)原值和合理費用后的余額，嚴格按照20%個稅稅率執(zhí)行。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩預(yù)計，隨著20%個稅的開征，預(yù)計北京4月份二手房成交量或不足萬套。買賣雙方會較快進入觀望期，博弈程度也會逐漸加深。新政對市場的調(diào)控效果預(yù)計會在3季度之后開始顯現(xiàn)。
針對扣除的“合理費用”，北京市地稅局的一位人士表示，目前暫定了貸款利息、買房繳納的相關(guān)稅費、裝修費用等。
“貸款利息、買房的相關(guān)稅費，銀行和稅務(wù)局可以查到相關(guān)資料，但是裝修費用需要個人出具發(fā)票�！鄙鲜霰本┦械囟惥秩耸勘硎�，目前的規(guī)定是，如果不能出具發(fā)票，則不扣除。
“上述規(guī)定解決了稅務(wù)總局核定裝修費用的難題�！辈贿^，洲聯(lián)集團·五合國際的總建筑師劉力博士表示，由于政策突發(fā)，很多購房者裝修房屋的成本并沒有相應(yīng)發(fā)票，為避稅，有可能導(dǎo)致一是開具假的裝修發(fā)票；二是因為裝修費用沒有剔除，拒不繳納。
對此，上述地稅局人士解釋，政策會從嚴執(zhí)行，如果執(zhí)行出現(xiàn)相關(guān)問題，會進行調(diào)整、并完善。
