真實(shí)需求才是市場(chǎng)的主宰

因城施策之下，一些城市的地方政府重新?lián)炱?0年前的行政調(diào)控手段，蘇州的“限價(jià)令”，的“70/90”政策紛紛出臺(tái)，“限”字當(dāng)頭，“還是當(dāng)年的感覺(jué)，還是熟悉的味道”，這意味著什么?

歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們的是，這樣的手段，往往與市場(chǎng)規(guī)律不相吻合，結(jié)果總是導(dǎo)致調(diào)控的目標(biāo)不能達(dá)到。

“限價(jià)令”在過(guò)去十多年的調(diào)控當(dāng)中曾經(jīng)多次祭出，效果并不盡如人意。因?yàn)槭袌?chǎng)的價(jià)格是供求關(guān)系的客觀呈現(xiàn)，不改變供求關(guān)系，一味限制買方的售價(jià)，實(shí)際上只能限制住表面的價(jià)格。在多人追逐一套房子的狀態(tài)下，房子只可能是價(jià)高者得，這個(gè)總價(jià)很可能不止是表面的成交價(jià)，而是體現(xiàn)在各種隱性的價(jià)格上，例如排號(hào)費(fèi)、陰陽(yáng)合同私下加價(jià)、精裝修加價(jià)或者對(duì)經(jīng)手人的行賄等，實(shí)際成交價(jià)可能遠(yuǎn)高于賬面成交價(jià)，實(shí)際上并沒(méi)有達(dá)到降房?jī)r(jià)的目的。

而“70/90”政策，在曾經(jīng)實(shí)施過(guò)的城市當(dāng)中，也被認(rèn)為是一項(xiàng)無(wú)效的政策。

“70/90”政策的調(diào)控邏輯很清晰，就是意圖在不增加土地供應(yīng)的情況下，增加商品房的供應(yīng)套數(shù)。算盤打得很精，但市場(chǎng)不是在黑板上做數(shù)學(xué)題。市場(chǎng)是活生生的一個(gè)一個(gè)人、一個(gè)一個(gè)家庭的交易。人們的真實(shí)需求，才是市場(chǎng)的主宰。

一刀切地劃定戶型面積的規(guī)定，往往是和市場(chǎng)的真實(shí)需求相距甚遠(yuǎn)的。結(jié)果是應(yīng)該得到滿足的需求得不到滿足，人們不需要的東西，卻大量供應(yīng)，形成“產(chǎn)能過(guò)剩”，造成市場(chǎng)的紊亂。人們對(duì)中大戶型改善性住房的需求是客觀存在的，也是市場(chǎng)的合理需求，如果行政之手壓制它，市場(chǎng)就會(huì)想方設(shè)法繞過(guò)這雙手，把需求變成“地下”和“違規(guī)”，過(guò)去的實(shí)踐證明，這樣的壓制往往會(huì)導(dǎo)致很多市場(chǎng)亂象。

事實(shí)上，從2014年以來(lái)，中央的樓市政策是加大對(duì)改善性購(gòu)房需求的力度的，而“70/90”政策一出，信號(hào)又紊亂了：政府到底是要支持還是打擊改善型需求?

過(guò)去幾年，一二線城市的市場(chǎng)變化已經(jīng)很清晰，在這些城市，改善型需求已經(jīng)占據(jù)主流，小房換大房的需求早已是市場(chǎng)成交的主流，尤其是在“二孩政策”落地的情況下，市場(chǎng)對(duì)中大型戶型的需求在與日俱增。

這樣高漲的市場(chǎng)需求下，如果“70/90”政策重新推行，小戶型大量上市，中大戶型供應(yīng)減少，結(jié)果將是中大型戶型住宅價(jià)格的上漲。尤其是改善型需求在新房市場(chǎng)得不到滿足，就會(huì)大量涌入二手房市場(chǎng)，到時(shí)候，二手房的中大戶型價(jià)格出現(xiàn)暴漲也是意料之中的事情。其結(jié)果，仍然是變相推漲了房?jī)r(jià)，與調(diào)控的初衷相違背。

調(diào)控一二線城市的房?jī)r(jià)，防止其非理性上漲，的確是必要的，但如何科學(xué)地施策卻需細(xì)思量。只有順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，順應(yīng)人們真實(shí)需求的調(diào)控才會(huì)是有效的。