養(yǎng)老在世界上大多數(shù)國家都屬于社會的公益概念范疇，而非公益性房地產(chǎn)開發(fā)卻是個商業(yè)概念。對非公益性開發(fā)商來說，房地產(chǎn)是個賺錢發(fā)財?shù)男袠I(yè)，而養(yǎng)老則是社會大眾對一生為社會做出貢獻的老年人群體的回報，是一個公益與回報的概念，盈利與非盈利，索取與回報是完全對立的兩個概念。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個護理與關(guān)懷的概念

護理與關(guān)懷老年人群體養(yǎng)老的三個意義是：一是社會對這些一生為社會付出的老年人群體的回報;二是把中青年人從護理父母的工作中解脫出來，讓這些具備當代知識的中青年人更好更專心地為社會服務;三是維護一種人類社會的道德傳承。

從護理與關(guān)懷的角度出發(fā)，西方國家將養(yǎng)老范疇的老年人群體大致分成兩種：High Care(高護理需求)和Low Care(低護理需求)。一般情況下，前者往往是不能自理的老年人群體，而后者往往是可以自理的老年人群體。至于兩者之間具體的界定，則需要進行更專業(yè)的評估，而且也取決于各國的醫(yī)療體系，今天不在這里陳述養(yǎng)老護理的等級與評估標準。單從社會的需求角度來講，在世界上任何國家，真正的養(yǎng)老需求是指對不能自理老年人群體的護理與關(guān)懷，對這部分老年人群體的護理與關(guān)懷是整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之中的最主要部分，也是一個國家在養(yǎng)老問題上的最大投資部分。

因此所謂的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”實際上是個“軟概念”。首先是個護理與關(guān)懷的概念，是個服務的概念，而硬件是其次的。就中國而言，當下中國在養(yǎng)老問題上，真正缺失和急需的是專業(yè)的養(yǎng)老護理服務。對于不能自理的老年人群體來說，需求的主要是護理加關(guān)懷，護理在前，關(guān)懷在后，而對能自理的老年人群體來說，其主要的需求是關(guān)懷加護理，關(guān)懷在前，護理在后，讓每個中國家庭真正焦慮的是當老人不能自理的時候該怎么辦?這才是真正的中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求。如果某人說中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是個巨大的產(chǎn)業(yè)，也是指對這些不能自理老年人群體的“護理需求”所產(chǎn)生的“市場”，而不是一個房地產(chǎn)開發(fā)的需求，因此中國巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是指護理與關(guān)懷，是個服務性行業(yè)的概念，至于建設(shè)房子，建設(shè)硬件設(shè)施那是次要的。

可用于養(yǎng)老的建筑形式

1.低護理需求的養(yǎng)老居住形式

對于低護理需求的老年人來說，由于他們身體還能自理，其養(yǎng)老所需要的建筑形式除了應提供更多的無障礙設(shè)計外，并沒有什么其他的特殊性。在現(xiàn)有住宅建設(shè)中更多地增加無障礙設(shè)計即可解決這部分老年人群體的居住，實際上更多的無障礙設(shè)計住宅也適于正常的中青年人士居住，無障礙設(shè)計首先是一種方便，整個社會所有的群體人士都需要更多的無障礙設(shè)計，無障礙設(shè)計并不能成為養(yǎng)老建筑的專有。所以就無障礙居住住宅的開發(fā)來說，很難成為目前地產(chǎn)開發(fā)商在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的一個單獨的“板塊”。

即使能自理的老人群體，也是需要關(guān)懷和一定護理的，也有個急診處理問題，飲食配備問題，以及治療問題等等，單獨開發(fā)一個只有老年人居住的社區(qū)并不現(xiàn)實，除非該小區(qū)能提供專業(yè)水準的護理與關(guān)懷，單獨建設(shè)無專業(yè)護理水準的老年人居住養(yǎng)老小區(qū)目前是脫離現(xiàn)實的。特別是在中國，相信大多數(shù)家庭是不會讓老人自己去住由某些房地產(chǎn)商一拍腦門想出來的且無專業(yè)護理能力的“養(yǎng)老地產(chǎn)”小區(qū)的，等到有一天中國到處都有專業(yè)水準的上門護理團隊，這種形式的小區(qū)也許還可以實現(xiàn)，但離開子女自己居住的養(yǎng)老居住形式也是還有很多文化，關(guān)懷與社會問題的。

至于能自理老年人群體的精神與娛樂方面的建筑形式，比如老年人活動中心，老年人俱樂部等，這些建筑和我們目前到處閑置的會所建筑形式也是幾乎一樣的，只需增加更多無障礙設(shè)計而已，所以老年人活動中心，老年人俱樂部等根本就不需要大規(guī)模開發(fā)，將現(xiàn)有閑置的會所，俱樂部等建筑都利用起來也許是個最好的選擇，這里還有個老年人群體的消費能力問題，普通的老年人群體是否有這個消費能力?至少在老年人活動中心，老年人俱樂部等的建筑形式上，目前看不出有多大的開發(fā)建設(shè)需求。

2.高護理需求的養(yǎng)老居住形式

對于高護理需求的老年人群體來說，通常養(yǎng)老所需要的建筑形式只有兩種：家庭住宅和養(yǎng)老院，即家庭護理或者養(yǎng)老院護理。而養(yǎng)老院的開發(fā)，往往都是帶有公益性質(zhì)的，而且養(yǎng)老院的建筑形式也不是小區(qū)式的，因為建筑形式是必須服從護理團隊的護理需求的，養(yǎng)老院的建筑形式是類似醫(yī)院病房式的，是需要方便隨時監(jiān)護的，不會是個住宅小區(qū)或者度假小區(qū)式的建筑形式。即使中國未來需要大量的專業(yè)養(yǎng)老院，其主要投入也是要先建大量的專業(yè)護理團隊的，即先有足夠的專業(yè)護理服務團隊，才有建設(shè)更多養(yǎng)老院的條件，而且養(yǎng)老院是可以利用一些大別墅，舊醫(yī)院等建筑改造出來的。

對于高護理需求的老年人群體，家庭式居住護理是其中的一種方式，由家人或親屬自己提供老人日常的護理與關(guān)懷，這種情況家人及親屬對老人的身體狀況也是了解的，這也是中國目前所普遍存在的一種護理方式，但這種養(yǎng)老形式存在著一個“不專業(yè)”的問題，比如：每天的“水平式”洗澡問題，非專業(yè)人士很難勝任。

第二種方式就是養(yǎng)老院的護理，即由養(yǎng)老院的專業(yè)護理團隊完全擔負起老人的日常護理與關(guān)懷，這種情況在西方國家往往是要先有一個專業(yè)的評估團隊，在老人進駐養(yǎng)老院以前對老人的身體狀況做出評估，評估后制定出護理方案，根據(jù)這個護理方案來決定進駐什么樣的養(yǎng)老院和需要什么等級以及什么種類的護理，很遺憾，中國目前還做不到這一點，也沒有一套專業(yè)的老年人身體護理評估體系。

第三種方式也是家庭式居住護理，即老人住在自己的家里，由老人的家屬承擔一部分非專業(yè)性的護理工作，特別是關(guān)懷方面的工作，比如日常飲食關(guān)懷等，而由專業(yè)的護理團隊按時(每日)上門進行專業(yè)方面的護理，比如“水平洗澡”，治療等，這種護理方式介于上述兩者之間，但這種護理方式也是需要建立在對老人的身體狀況做出專業(yè)評估的基礎(chǔ)上才能采用的，并由專業(yè)的護理人員指導家人的關(guān)懷與護理工作，但就目前而言，這種護理方式中國幾乎也沒有，既沒有專業(yè)的護理評估體系，也沒有專業(yè)的上門護理團隊。

從上述的三種養(yǎng)老護理形式所需求的建筑來看，我們找不到在養(yǎng)老問題上需要房地產(chǎn)商專門去開發(fā)的“大板塊”。因此就當下而言，“養(yǎng)老”這個“大產(chǎn)業(yè)”與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系并不大，中國社會最需求的是養(yǎng)老護理與關(guān)懷的服務，而不存在去開發(fā)某種形式的“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

房地產(chǎn)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型與中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

前面說了，養(yǎng)老是個護理與關(guān)懷的服務概念，實際上老人可以有的養(yǎng)老居住形式并不多，家庭居住養(yǎng)老，養(yǎng)老院養(yǎng)老，也許還有一個“中國式”的結(jié)伴養(yǎng)老(這實際上也是一種養(yǎng)老院模式)。無論是哪種養(yǎng)老居住形式，其前提都是需要建立一套對應的養(yǎng)老護理規(guī)范體系，特別是對那些不能自理的老年人群體來說，急需的是非常專業(yè)的護理團隊，包括專業(yè)的急診處理，專業(yè)的飲食關(guān)懷，日常治療，日常其他關(guān)懷等等。

即使有一定能力去接納那些低護理需求的老年人群體的開發(fā)商，但也要注意的是，低護理需求的老年人是隨時都可能成為不能自理的高護理需求的老年人，出現(xiàn)這種情況，怎樣處理?要求老人搬出你們開發(fā)的小區(qū)嗎?這顯然也是不現(xiàn)實的。

進一步講，還有個急診處理問題，老年人出現(xiàn)急診是隨時隨地的，即使低護理需求老人的生活也是有個飲食關(guān)懷和治療需求的問題，誰來承擔這類護理與關(guān)懷?既使某個房地產(chǎn)開發(fā)商有財力和能力培訓一個有一定護理能力的團隊，或者能找到一個外協(xié)的護理團隊，在國家沒有出臺一套完整的養(yǎng)老護理規(guī)范以及一套完整的養(yǎng)老評估體系以前，也是不現(xiàn)實的，因為這里牽扯著大量的責任與法律問題，這也是那些有巨額資金打算轉(zhuǎn)型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商該認真考慮的問題，你是真要打算轉(zhuǎn)型成為一個專業(yè)的護理服務企業(yè)嗎?因此就目前而言，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中是找不到自己可以涉足開發(fā)的“板塊”的，除非自己打算轉(zhuǎn)型成為一個護理服務性企業(yè)。

中國當前急需的是養(yǎng)老護理規(guī)范體系

建議盡快建立一套“養(yǎng)老護理規(guī)范體系”，這套護理規(guī)范體系應該包含著三個主要部分，一個是護理專業(yè)的養(yǎng)老護理指導規(guī)范，一個是對老年人身體的評估體系，再一個是法律層面的責任與義務的劃分。

這套養(yǎng)老護理規(guī)范體系，首先將對不同情況的老年人身體狀況進行專業(yè)的評估，劃分所需護理的等級與類別，再根據(jù)老人可能有的養(yǎng)老居住形式(家庭居住式或者養(yǎng)老院式)，然后決定采用那一種護理方式，而護理團隊是這套護理規(guī)范的執(zhí)行者，在專業(yè)與法律的層面，這套養(yǎng)老護理規(guī)范體系也保障著對每個老年人的護理質(zhì)量。這套養(yǎng)老護理規(guī)范體系也是培養(yǎng)專業(yè)護理團隊的基礎(chǔ)，只有了這套養(yǎng)老護理規(guī)范體系，我們才能開始大規(guī)模地培養(yǎng)護理人才，才能普及和大力發(fā)展專業(yè)的養(yǎng)老護理團隊，而不再是從農(nóng)村找?guī)讉�沒有任何護理經(jīng)驗的農(nóng)村大媽。只有這樣才能提升中國老人的養(yǎng)老質(zhì)量，也只有這樣才能真正把中青年人從老人的護理工作中解救出來，讓他們的當代知識去更好地為社會服務。

在這套養(yǎng)老護理規(guī)范體系中，最重要的也許是一套養(yǎng)老評估體系，對各種老人的身體狀況進行評估，也只有有了這套養(yǎng)老評估體系，老人們才能選擇正確的養(yǎng)老去處，比如：選擇具有不同護理特長的養(yǎng)老院，同樣在養(yǎng)老評估體系的指導下，養(yǎng)老院才能知道根據(jù)自己的護理特長，該接納什么樣身體狀況的老人，當然這套評估體系也是真正劃分HighCare(高需求護理)和LowCare(低需求護理)以及特殊護理(有的老人需要特殊的轉(zhuǎn)項護理)等的標準。

就目前而言，中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”只能是個偽命題。

也許上述養(yǎng)老護理規(guī)范體系的建立，我們還有很長一段路要走，但試圖把一個以護理與關(guān)懷為主的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，偷梁換柱地變成一個房地產(chǎn)開發(fā)的概念是不可能的，也是做不到的!在一套完整的養(yǎng)老護理規(guī)范體系建立起來以前，是找不到一種“養(yǎng)老地產(chǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)模式的。

無論就中國文化和國情而言，還是世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，最佳的養(yǎng)老方式應該還是居家養(yǎng)老，這是社會投資最少和最能滿足人性化需求的方式，也是西方發(fā)達國家正在努力推崇的方式，在有了一套完整的養(yǎng)老護理規(guī)范體系的支持下，這種養(yǎng)老方式應該也是中國人的首選。即由政府補助部分護理費用，由專業(yè)的護理團隊按時上門承擔起“專業(yè)部分”的護理，由家人或社區(qū)義工承擔“非專業(yè)部分”的護理與關(guān)懷，而目前作為房地產(chǎn)公司在其中能做的是：今后在居民小區(qū)的建設(shè)中多考慮一些無障礙設(shè)計，多建一些相對更加無障礙的住宅小區(qū)，把無障礙設(shè)計提升一個高度，僅此而已，由于養(yǎng)老院的建筑形式也不是一個居住小區(qū)的形式，大規(guī)模的養(yǎng)老院建設(shè)，只有等有了一套完整專業(yè)的養(yǎng)老護理規(guī)范體系，并且培養(yǎng)出大量的專業(yè)護理團隊之后才能開始，即使這樣，養(yǎng)老院的建設(shè)也應該是公益與非公益并存的，至少不應該是一個完全的商業(yè)模式。

當下沿著醫(yī)院周邊建立一些“病房式公寓”也是臨時解決一部分老人養(yǎng)老問題的一個臨時選項，但這也需要一套臨時的養(yǎng)老護理體系和詳細的急救處理方案來配合，但這種形式受規(guī)模和可操作性的限制，也是需要相當專業(yè)的設(shè)計與策劃，同時因為體制上的限制和國情，在這種模式上，目前的房地產(chǎn)公司到底有多大的作為也是個不定數(shù)，詳情不在這里深入討論了。在中國人的養(yǎng)老問題上，加大“軟件投資”建立起遍布中國到處都是的專業(yè)護理團隊，在國家出一部分護理費用，個人出一部分護理費用的前提下，是提升中國老年人養(yǎng)老質(zhì)量和解決老年人養(yǎng)老問題的根本。