養(yǎng)老在世界上大多數(shù)國(guó)家都屬于社會(huì)的公益概念范疇，而非公益性房地產(chǎn)開發(fā)卻是個(gè)商業(yè)概念。對(duì)非公益性開發(fā)商來說，房地產(chǎn)是個(gè)賺錢發(fā)財(cái)?shù)男袠I(yè)，而養(yǎng)老則是社會(huì)大眾對(duì)一生為社會(huì)做出貢獻(xiàn)的老年人群體的回報(bào)，是一個(gè)公益與回報(bào)的概念，盈利與非盈利，索取與回報(bào)是完全對(duì)立的兩個(gè)概念。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)護(hù)理與關(guān)懷的概念

護(hù)理與關(guān)懷老年人群體養(yǎng)老的三個(gè)意義是：一是社會(huì)對(duì)這些一生為社會(huì)付出的老年人群體的回報(bào);二是把中青年人從護(hù)理父母的工作中解脫出來，讓這些具備當(dāng)代知識(shí)的中青年人更好更專心地為社會(huì)服務(wù);三是維護(hù)一種人類社會(huì)的道德傳承。

從護(hù)理與關(guān)懷的角度出發(fā)，西方國(guó)家將養(yǎng)老范疇的老年人群體大致分成兩種：High Care(高護(hù)理需求)和Low Care(低護(hù)理需求)。一般情況下，前者往往是不能自理的老年人群體，而后者往往是可以自理的老年人群體。至于兩者之間具體的界定，則需要進(jìn)行更專業(yè)的評(píng)估，而且也取決于各國(guó)的醫(yī)療體系，今天不在這里陳述養(yǎng)老護(hù)理的等級(jí)與評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。單從社會(huì)的需求角度來講，在世界上任何國(guó)家，真正的養(yǎng)老需求是指對(duì)不能自理老年人群體的護(hù)理與關(guān)懷，對(duì)這部分老年人群體的護(hù)理與關(guān)懷是整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之中的最主要部分，也是一個(gè)國(guó)家在養(yǎng)老問題上的最大投資部分。

因此所謂的“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”實(shí)際上是個(gè)“軟概念”。首先是個(gè)護(hù)理與關(guān)懷的概念，是個(gè)服務(wù)的概念，而硬件是其次的。就中國(guó)而言，當(dāng)下中國(guó)在養(yǎng)老問題上，真正缺失和急需的是專業(yè)的養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)。對(duì)于不能自理的老年人群體來說，需求的主要是護(hù)理加關(guān)懷，護(hù)理在前，關(guān)懷在后，而對(duì)能自理的老年人群體來說，其主要的需求是關(guān)懷加護(hù)理，關(guān)懷在前，護(hù)理在后，讓每個(gè)中國(guó)家庭真正焦慮的是當(dāng)老人不能自理的時(shí)候該怎么辦?這才是真正的中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求。如果某人說中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)，也是指對(duì)這些不能自理老年人群體的“護(hù)理需求”所產(chǎn)生的“市場(chǎng)”，而不是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的需求，因此中國(guó)巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是指護(hù)理與關(guān)懷，是個(gè)服務(wù)性行業(yè)的概念，至于建設(shè)房子，建設(shè)硬件設(shè)施那是次要的。

可用于養(yǎng)老的建筑形式

1.低護(hù)理需求的養(yǎng)老居住形式

對(duì)于低護(hù)理需求的老年人來說，由于他們身體還能自理，其養(yǎng)老所需要的建筑形式除了應(yīng)提供更多的無障礙設(shè)計(jì)外，并沒有什么其他的特殊性。在現(xiàn)有住宅建設(shè)中更多地增加無障礙設(shè)計(jì)即可解決這部分老年人群體的居住，實(shí)際上更多的無障礙設(shè)計(jì)住宅也適于正常的中青年人士居住，無障礙設(shè)計(jì)首先是一種方便，整個(gè)社會(huì)所有的群體人士都需要更多的無障礙設(shè)計(jì)，無障礙設(shè)計(jì)并不能成為養(yǎng)老建筑的專有。所以就無障礙居住住宅的開發(fā)來說，很難成為目前地產(chǎn)開發(fā)商在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)單獨(dú)的“板塊”。

即使能自理的老人群體，也是需要關(guān)懷和一定護(hù)理的，也有個(gè)急診處理問題，飲食配備問題，以及治療問題等等，單獨(dú)開發(fā)一個(gè)只有老年人居住的社區(qū)并不現(xiàn)實(shí)，除非該小區(qū)能提供專業(yè)水準(zhǔn)的護(hù)理與關(guān)懷，單獨(dú)建設(shè)無專業(yè)護(hù)理水準(zhǔn)的老年人居住養(yǎng)老小區(qū)目前是脫離現(xiàn)實(shí)的。特別是在中國(guó)，相信大多數(shù)家庭是不會(huì)讓老人自己去住由某些房地產(chǎn)商一拍腦門想出來的且無專業(yè)護(hù)理能力的“養(yǎng)老地產(chǎn)”小區(qū)的，等到有一天中國(guó)到處都有專業(yè)水準(zhǔn)的上門護(hù)理團(tuán)隊(duì)，這種形式的小區(qū)也許還可以實(shí)現(xiàn)，但離開子女自己居住的養(yǎng)老居住形式也是還有很多文化，關(guān)懷與社會(huì)問題的。

至于能自理老年人群體的精神與娛樂方面的建筑形式，比如老年人活動(dòng)中心，老年人俱樂部等，這些建筑和我們目前到處閑置的會(huì)所建筑形式也是幾乎一樣的，只需增加更多無障礙設(shè)計(jì)而已，所以老年人活動(dòng)中心，老年人俱樂部等根本就不需要大規(guī)模開發(fā)，將現(xiàn)有閑置的會(huì)所，俱樂部等建筑都利用起來也許是個(gè)最好的選擇，這里還有個(gè)老年人群體的消費(fèi)能力問題，普通的老年人群體是否有這個(gè)消費(fèi)能力?至少在老年人活動(dòng)中心，老年人俱樂部等的建筑形式上，目前看不出有多大的開發(fā)建設(shè)需求。

2.高護(hù)理需求的養(yǎng)老居住形式

對(duì)于高護(hù)理需求的老年人群體來說，通常養(yǎng)老所需要的建筑形式只有兩種：家庭住宅和養(yǎng)老院，即家庭護(hù)理或者養(yǎng)老院護(hù)理。而養(yǎng)老院的開發(fā)，往往都是帶有公益性質(zhì)的，而且養(yǎng)老院的建筑形式也不是小區(qū)式的，因?yàn)榻ㄖ�形式是必須服從護(hù)理團(tuán)隊(duì)的護(hù)理需求的，養(yǎng)老院的建筑形式是類似醫(yī)院病房式的，是需要方便隨時(shí)監(jiān)護(hù)的，不會(huì)是個(gè)住宅小區(qū)或者度假小區(qū)式的建筑形式。即使中國(guó)未來需要大量的專業(yè)養(yǎng)老院，其主要投入也是要先建大量的專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)的，即先有足夠的專業(yè)護(hù)理服務(wù)團(tuán)隊(duì)，才有建設(shè)更多養(yǎng)老院的條件，而且養(yǎng)老院是可以利用一些大別墅，舊醫(yī)院等建筑改造出來的。

對(duì)于高護(hù)理需求的老年人群體，家庭式居住護(hù)理是其中的一種方式，由家人或親屬自己提供老人日常的護(hù)理與關(guān)懷，這種情況家人及親屬對(duì)老人的身體狀況也是了解的，這也是中國(guó)目前所普遍存在的一種護(hù)理方式，但這種養(yǎng)老形式存在著一個(gè)“不專業(yè)”的問題，比如：每天的“水平式”洗澡問題，非專業(yè)人士很難勝任。

第二種方式就是養(yǎng)老院的護(hù)理，即由養(yǎng)老院的專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)完全擔(dān)負(fù)起老人的日常護(hù)理與關(guān)懷，這種情況在西方國(guó)家往往是要先有一個(gè)專業(yè)的評(píng)估團(tuán)隊(duì)，在老人進(jìn)駐養(yǎng)老院以前對(duì)老人的身體狀況做出評(píng)估，評(píng)估后制定出護(hù)理方案，根據(jù)這個(gè)護(hù)理方案來決定進(jìn)駐什么樣的養(yǎng)老院和需要什么等級(jí)以及什么種類的護(hù)理，很遺憾，中國(guó)目前還做不到這一點(diǎn)，也沒有一套專業(yè)的老年人身體護(hù)理評(píng)估體系。

第三種方式也是家庭式居住護(hù)理，即老人住在自己的家里，由老人的家屬承擔(dān)一部分非專業(yè)性的護(hù)理工作，特別是關(guān)懷方面的工作，比如日常飲食關(guān)懷等，而由專業(yè)的護(hù)理團(tuán)隊(duì)按時(shí)(每日)上門進(jìn)行專業(yè)方面的護(hù)理，比如“水平洗澡”，治療等，這種護(hù)理方式介于上述兩者之間，但這種護(hù)理方式也是需要建立在對(duì)老人的身體狀況做出專業(yè)評(píng)估的基礎(chǔ)上才能采用的，并由專業(yè)的護(hù)理人員指導(dǎo)家人的關(guān)懷與護(hù)理工作，但就目前而言，這種護(hù)理方式中國(guó)幾乎也沒有，既沒有專業(yè)的護(hù)理評(píng)估體系，也沒有專業(yè)的上門護(hù)理團(tuán)隊(duì)。

從上述的三種養(yǎng)老護(hù)理形式所需求的建筑來看，我們找不到在養(yǎng)老問題上需要房地產(chǎn)商專門去開發(fā)的“大板塊”。因此就當(dāng)下而言，“養(yǎng)老”這個(gè)“大產(chǎn)業(yè)”與商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系并不大，中國(guó)社會(huì)最需求的是養(yǎng)老護(hù)理與關(guān)懷的服務(wù)，而不存在去開發(fā)某種形式的“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

房地產(chǎn)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型與中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

前面說了，養(yǎng)老是個(gè)護(hù)理與關(guān)懷的服務(wù)概念，實(shí)際上老人可以有的養(yǎng)老居住形式并不多，家庭居住養(yǎng)老，養(yǎng)老院養(yǎng)老，也許還有一個(gè)“中國(guó)式”的結(jié)伴養(yǎng)老(這實(shí)際上也是一種養(yǎng)老院模式)。無論是哪種養(yǎng)老居住形式，其前提都是需要建立一套對(duì)應(yīng)的養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范體系，特別是對(duì)那些不能自理的老年人群體來說，急需的是非常專業(yè)的護(hù)理團(tuán)隊(duì)，包括專業(yè)的急診處理，專業(yè)的飲食關(guān)懷，日常治療，日常其他關(guān)懷等等。

即使有一定能力去接納那些低護(hù)理需求的老年人群體的開發(fā)商，但也要注意的是，低護(hù)理需求的老年人是隨時(shí)都可能成為不能自理的高護(hù)理需求的老年人，出現(xiàn)這種情況，怎樣處理?要求老人搬出你們開發(fā)的小區(qū)嗎?這顯然也是不現(xiàn)實(shí)的。

進(jìn)一步講，還有個(gè)急診處理問題，老年人出現(xiàn)急診是隨時(shí)隨地的，即使低護(hù)理需求老人的生活也是有個(gè)飲食關(guān)懷和治療需求的問題，誰來承擔(dān)這類護(hù)理與關(guān)懷?既使某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商有財(cái)力和能力培訓(xùn)一個(gè)有一定護(hù)理能力的團(tuán)隊(duì)，或者能找到一個(gè)外協(xié)的護(hù)理團(tuán)隊(duì)，在國(guó)家沒有出臺(tái)一套完整的養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范以及一套完整的養(yǎng)老評(píng)估體系以前，也是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)檫@里牽扯著大量的責(zé)任與法律問題，這也是那些有巨額資金打算轉(zhuǎn)型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商該認(rèn)真考慮的問題，你是真要打算轉(zhuǎn)型成為一個(gè)專業(yè)的護(hù)理服務(wù)企業(yè)嗎?因此就目前而言，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中是找不到自己可以涉足開發(fā)的“板塊”的，除非自己打算轉(zhuǎn)型成為一個(gè)護(hù)理服務(wù)性企業(yè)。

中國(guó)當(dāng)前急需的是養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范體系

建議盡快建立一套“養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范體系”，這套護(hù)理規(guī)范體系應(yīng)該包含著三個(gè)主要部分，一個(gè)是護(hù)理專業(yè)的養(yǎng)老護(hù)理指導(dǎo)規(guī)范，一個(gè)是對(duì)老年人身體的評(píng)估體系，再一個(gè)是法律層面的責(zé)任與義務(wù)的劃分。

這套養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范體系，首先將對(duì)不同情況的老年人身體狀況進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估，劃分所需護(hù)理的等級(jí)與類別，再根據(jù)老人可能有的養(yǎng)老居住形式(家庭居住式或者養(yǎng)老院式)，然后決定采用那一種護(hù)理方式，而護(hù)理團(tuán)隊(duì)是這套護(hù)理規(guī)范的執(zhí)行者，在專業(yè)與法律的層面，這套養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范體系也保障著對(duì)每個(gè)老年人的護(hù)理質(zhì)量。這套養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范體系也是培養(yǎng)專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)的基礎(chǔ)，只有了這套養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范體系，我們才能開始大規(guī)模地培養(yǎng)護(hù)理人才，才能普及和大力發(fā)展專業(yè)的養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)隊(duì)，而不再是從農(nóng)村找?guī)讉�(gè)沒有任何護(hù)理經(jīng)驗(yàn)的農(nóng)村大媽。只有這樣才能提升中國(guó)老人的養(yǎng)老質(zhì)量，也只有這樣才能真正把中青年人從老人的護(hù)理工作中解救出來，讓他們的當(dāng)代知識(shí)去更好地為社會(huì)服務(wù)。

在這套養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范體系中，最重要的也許是一套養(yǎng)老評(píng)估體系，對(duì)各種老人的身體狀況進(jìn)行評(píng)估，也只有有了這套養(yǎng)老評(píng)估體系，老人們才能選擇正確的養(yǎng)老去處，比如：選擇具有不同護(hù)理特長(zhǎng)的養(yǎng)老院，同樣在養(yǎng)老評(píng)估體系的指導(dǎo)下，養(yǎng)老院才能知道根據(jù)自己的護(hù)理特長(zhǎng)，該接納什么樣身體狀況的老人，當(dāng)然這套評(píng)估體系也是真正劃分HighCare(高需求護(hù)理)和LowCare(低需求護(hù)理)以及特殊護(hù)理(有的老人需要特殊的轉(zhuǎn)項(xiàng)護(hù)理)等的標(biāo)準(zhǔn)。

就目前而言，中國(guó)“養(yǎng)老地產(chǎn)”只能是個(gè)偽命題。

也許上述養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范體系的建立，我們還有很長(zhǎng)一段路要走，但試圖把一個(gè)以護(hù)理與關(guān)懷為主的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，偷梁換柱地變成一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的概念是不可能的，也是做不到的!在一套完整的養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范體系建立起來以前，是找不到一種“養(yǎng)老地產(chǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)模式的。

無論就中國(guó)文化和國(guó)情而言，還是世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，最佳的養(yǎng)老方式應(yīng)該還是居家養(yǎng)老，這是社會(huì)投資最少和最能滿足人性化需求的方式，也是西方發(fā)達(dá)國(guó)家正在努力推崇的方式，在有了一套完整的養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范體系的支持下，這種養(yǎng)老方式應(yīng)該也是中國(guó)人的首選。即由政府補(bǔ)助部分護(hù)理費(fèi)用，由專業(yè)的護(hù)理團(tuán)隊(duì)按時(shí)上門承擔(dān)起“專業(yè)部分”的護(hù)理，由家人或社區(qū)義工承擔(dān)“非專業(yè)部分”的護(hù)理與關(guān)懷，而目前作為房地產(chǎn)公司在其中能做的是：今后在居民小區(qū)的建設(shè)中多考慮一些無障礙設(shè)計(jì)，多建一些相對(duì)更加無障礙的住宅小區(qū)，把無障礙設(shè)計(jì)提升一個(gè)高度，僅此而已，由于養(yǎng)老院的建筑形式也不是一個(gè)居住小區(qū)的形式，大規(guī)模的養(yǎng)老院建設(shè)，只有等有了一套完整專業(yè)的養(yǎng)老護(hù)理規(guī)范體系，并且培養(yǎng)出大量的專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)之后才能開始，即使這樣，養(yǎng)老院的建設(shè)也應(yīng)該是公益與非公益并存的，至少不應(yīng)該是一個(gè)完全的商業(yè)模式。

當(dāng)下沿著醫(yī)院周邊建立一些“病房式公寓”也是臨時(shí)解決一部分老人養(yǎng)老問題的一個(gè)臨時(shí)選項(xiàng)，但這也需要一套臨時(shí)的養(yǎng)老護(hù)理體系和詳細(xì)的急救處理方案來配合，但這種形式受規(guī)模和可操作性的限制，也是需要相當(dāng)專業(yè)的設(shè)計(jì)與策劃，同時(shí)因?yàn)轶w制上的限制和國(guó)情，在這種模式上，目前的房地產(chǎn)公司到底有多大的作為也是個(gè)不定數(shù)，詳情不在這里深入討論了。在中國(guó)人的養(yǎng)老問題上，加大“軟件投資”建立起遍布中國(guó)到處都是的專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)，在國(guó)家出一部分護(hù)理費(fèi)用，個(gè)人出一部分護(hù)理費(fèi)用的前提下，是提升中國(guó)老年人養(yǎng)老質(zhì)量和解決老年人養(yǎng)老問題的根本。