張敬偉：滬深樓市調(diào)控新舉措既是降溫也是糾偏

一線城市的房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱，激起輿論場關(guān)于京滬廣深調(diào)控樓市的傳言。而在剛剛過去的周末，、深圳陸續(xù)的調(diào)控動作，讓人感覺到輿論對市場節(jié)奏的把握和政策面的反饋還是相當(dāng)同步的。

3月25日，上海市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。首先是從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策，非上海本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限為滿5年;其次是從緊實(shí)行差別化住房信貸政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成;最后則是嚴(yán)禁房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸等場外配資金融業(yè)務(wù)。

上述措施可謂嚴(yán)厲。之前多數(shù)地方政府為了去庫存而釋放的政策利好，在上�；�本不適用，同時還嚴(yán)格抑制外地人購房、提高二套房首付比例、嚴(yán)禁加杠杠購房。

上海樓市調(diào)控陡然趨嚴(yán)，是有其市場邏輯的。近一段時期的上海樓市呈現(xiàn)出熱得發(fā)燙的態(tài)勢，這既有樓市去庫存利好政策的刺激與傳導(dǎo)，也與上海這個城市一貫的吸引力有關(guān)。但上海樓市的熱——當(dāng)然也包括京、穗、深乃至緊隨其后的杭、寧等準(zhǔn)一線和二線城市——并非中央對樓市去庫存工作的重點(diǎn)。因?yàn)檫@些城市基本不存在庫存積壓的情況，至多是個別商業(yè)樓盤有些過剩。

從中央到一線城市的治理者，都不希望這些地方的樓市逆勢而漲，更不希望首付貸這樣的金融產(chǎn)品對樓市過度刺激。否則，這些城市的樓市投機(jī)氛圍一旦形成，不僅可能帶來不小的金融風(fēng)險，甚至可能造成一線樓市真的過剩。

上海等一線城市的樓市吸引力不僅在于上海本市人，即所謂戶籍人口，甚至從全國乃至全球范圍來看，都有購房落戶的需求。這是因?yàn)橹袊�的一線城市不僅聚集了最優(yōu)質(zhì)的社會民生資源，如教育、衛(wèi)生、信息等，人們最經(jīng)常說到的，就是京滬等地著名大學(xué)在本地招生人數(shù)多，相對而言分?jǐn)?shù)也較低，這意味著一旦擁有京滬戶口，人們將在學(xué)習(xí)、工作等社會生活的多個方面擁有起點(diǎn)的優(yōu)勢。

在一線城市購房或許無法馬上落戶，但起碼可以享受在這些城市的部分權(quán)益。因?yàn)橘Y源要素，京滬廣深等一線城市的樓市幾乎從來就沒有冷過，樓價也是逐年提高，較差的時候也只是漲得少。正因?yàn)槿绱�，即便是不打算在一線城市居住的外地人，也認(rèn)準(zhǔn)了這些地方樓市穩(wěn)賺不陪的投資價值，在這些城市購房一直以來都成為明智的投資選擇，而這反過來又推升了這些城市的房價。居不易但炒不停，是一線城市樓市面臨的現(xiàn)實(shí)尷尬。

值得一提的是，一線城市的治理者對于人口過度涌入和炒房過熱的局面也不堪其擾。上海此番實(shí)施最嚴(yán)格的限制政策，也凸顯這個中國最大的經(jīng)濟(jì)中心對于樓市過熱充滿憂慮，不得不用無形之手來干預(yù)樓市。

當(dāng)前，全國樓市相當(dāng)分化和紊亂。樓市的庫存主要仍分布在三四線城市。2月份的70個大中城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，一線城市樓價漲得最快，二線城市也受到了傳導(dǎo)，但是三、四線城市市場依然萎靡。像上海新建住宅價格比前月上漲2.4%，同比去年上漲20.6%，二手房環(huán)比漲幅達(dá)到5.3%，同比上漲20.3%。在這樣令人咋舌的漲幅之下，上海調(diào)控樓市是符合市場邏輯的。

就在上海發(fā)布新政的同一天夜里，深圳市政府也出臺樓市調(diào)控最新政策。相比上海，深圳樓市政策相對溫和。一是非深戶購房社保1年改3年;二是首套房貸款還清，二套房首付最低四成(此前是三成)。此外，二線城市武漢也加入調(diào)控城市行列。

一線或個別二線樓市的樓價虛熱，也凸顯中國投資者缺乏更有效的創(chuàng)富途徑。紊亂的股市令人心有余悸，買房尤其是在一二線城市購房，才能讓人覺得稍感安慰。

但這并非樓市治理的重點(diǎn)，今年樓市工作的重點(diǎn)依然是三四線城市樓市的去庫存，為此一二線樓市的調(diào)控政策也應(yīng)配合有效去庫存這一中心工作來展開，至少是不給整個大局添亂。