建筑設計的方程式，如何求得最優(yōu)并適宜的解?設計與優(yōu)化同步，能使房地產(chǎn)項目品質提升并合理降低成本，實現(xiàn)資源價值的最大化。在清華城市規(guī)劃設計研究院上，一種共識已經(jīng)形成——隨著房地產(chǎn)市場調控不斷深化，開發(fā)商更應注重高效利用資源，把建筑視為整套系統(tǒng)開發(fā)和運營，優(yōu)化成為必不可少的一環(huán)。對此，萬達商業(yè)管理有限公司工程部常務副總經(jīng)理孫多斌指出，萬達做優(yōu)化的初衷就是為了安全、品質并合理降低成本。

萬達商業(yè)管理有限公司工程部常務副總經(jīng)理 孫多斌

安全、品質、成本是優(yōu)化初衷

萬達探索城市綜合體建設過程中歷經(jīng)了幾代產(chǎn)品的變遷，談起萬達選擇做優(yōu)化的初衷，

孫多斌認為可以歸納為關注幾個關鍵詞，即安全、品質和成本。

“安全”包括生命安全和財產(chǎn)安全，萬達所開發(fā)的產(chǎn)品應該從結構上以及消防上都給予財產(chǎn)和生命以保障;

“品質”包括產(chǎn)品的質量和所營造的建筑空間的環(huán)境質量，舉例來說，產(chǎn)品質量跟安全有著直接的關系，大家在居住環(huán)境里生活是不是足夠舒適是開發(fā)商所關注的;

“成本”則包含兩部分內容，一是初投資、此外是運營成本。萬達投資的項目大部分由自己持有，運營成本也一定是萬達最為關注的。在整個建筑壽命周期內，運營成本是投資成本的幾倍，尤其是商業(yè)建筑，運營的成本更大。

因此開發(fā)商要優(yōu)化的是讓產(chǎn)品安全性更高、品質更好，成本更可控。但讓這三個訴求集中在一起實現(xiàn)其實很難，需要與建筑行業(yè)里的設計師以及相關專家一起共同實現(xiàn)。

規(guī)范與發(fā)展完美結合才可以形成更好的作品

孫多斌介紹，萬達早期開始關注房地產(chǎn)優(yōu)化，節(jié)能是其中的一個方面，包括等材料的應用。2009年，商業(yè)進入大綜合體時代，萬達開始聘請一些相關的咨詢公司一起來做節(jié)能。說到節(jié)能，就涉及到一定程度的投資，但經(jīng)過計算發(fā)現(xiàn)，通過科學的設計和改造，增加的投資非常小，換回的效果卻非常好。

以廣州白云萬達項目為例，如果照搬設計規(guī)范，會發(fā)現(xiàn)節(jié)能的設計強調在保溫層的厚度上，但根據(jù)廣州的氣候判斷，這一項目屬于“散熱型”，優(yōu)化方案僅從結構入手，減少保溫厚度以及的選用，就節(jié)省了大量的初投資費用，“投入了200多萬，節(jié)省了700多萬。孫多斌認為，設計者辯證地理解規(guī)范，因地制宜地提出方案才能形成好的作品。

整體最優(yōu)是萬達的宗旨

管理成本精細化是萬達摸索出來的經(jīng)驗。從粗獷發(fā)展到精細化一路走來，許多人認為萬達甚至已經(jīng)有足夠的經(jīng)驗來做出一個技術導則標準。對此，孫多斌表示，萬達一直在做設計標準、運行標準、建造標準，對每個環(huán)節(jié)都有自己的標準，恰恰因為不斷完善的前期指導，保證了萬達快速規(guī)�；�發(fā)展，“在這個過程中需要各個專業(yè)之間的配合，每一個專業(yè)萬達并不一定保證是最好，但是需要保證把整個項目做到最優(yōu)，這是萬達的宗旨。”孫多斌比喻，一個完整的人，不能光心臟好，別的地方差，需要身體協(xié)調發(fā)展，建筑亦如此，各個專業(yè)平衡往前走，整個系統(tǒng)達到最好，整個建筑體系才是最好。

選擇優(yōu)化的“稱手”工具

目前市場做優(yōu)化的機構比較多，能力也不盡相同。對此，孫多斌表示，聘請優(yōu)化團隊是新生的市場，做優(yōu)化，要讓開發(fā)商能夠理解其所做的案例，從而分析其所帶來的收益。能夠分析出能節(jié)約多少成本、獲得多少收益。“一個有責任的企業(yè)，要在整個建筑的全壽命周期里考慮問題。企業(yè)不但要對自身負責，還要勇于承擔社會責任”他說。