孫克放/建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副總工程師

中國的房地產(chǎn)企業(yè)由原來高峰時的8萬多家，經(jīng)幾年的時間數(shù)目降到了不足5萬，說明現(xiàn)在市場分化明顯，可以看出大型房地產(chǎn)企業(yè)越做越大，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)越做越難，人們發(fā)現(xiàn)很多中小型房企不是破產(chǎn)就是被并購。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)遇到了很大的危機，值得人們關注。

2014年前6個月，如萬科、恒大等大型房地產(chǎn)企業(yè)都完成了或者接近完成全年任務的一半，而一些中小房地產(chǎn)企業(yè)則全面潰敗。市場銷售上兩極分化的態(tài)勢導致了部分中小房企資金鏈問題逐漸呈現(xiàn)，甚至有企業(yè)開始向香港資本市場融資，以解決資金鏈危機，另有一些中小房企不得不通過賣項目來苦苦支撐。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年上半年已完成的房產(chǎn)并購交易就有75宗，截至6月底，正在進行而未完成的房產(chǎn)并購交易有120宗，涉及金額約550億元。中小房地產(chǎn)企業(yè)有兩難，第一是拿地困難。所謂的拿地難其實主要在一二線城市，在資金上它們不可能有實力和大型房企相抗衡，而在三四線城市中，這些企業(yè)拿地還是比較容易的。這是因為，首先大的房產(chǎn)公司看不上三四線城市的經(jīng)濟實力，對于中小房企來說相對市場競爭小很多;其次是三四線城市土地的價格要低的多，中小房企可以節(jié)省出大量資金用于開發(fā)項目，或者不用太過為融資發(fā)愁;再次是三四線城市不容易引進大企業(yè)的投資，所以對于能帶來大量稅收的房地產(chǎn)企業(yè)還是很歡迎的，一般會給一定的政策優(yōu)惠。所以中小房企在現(xiàn)在的市場局面下，應該把自己的資金投入到三四線城市，甚至再往下的小城鎮(zhèn)中。

第二是融資困難。現(xiàn)在國家收緊貨幣政策，中小房企一般會陷入借貸無門的境況，但是銀行貸款不是唯一解決資金問題的方法，我認為中小房企可以選擇國內(nèi)外的私募基金以及和大型房企合作，或者和其它中小企業(yè)聯(lián)合共同開發(fā)一個項目，尤其是最后一種聯(lián)合可以增加雙方的競爭力，共渡難關。

歷史證明，國家或地區(qū)越小，大地產(chǎn)公司壟斷性越強，韓國和香港都是如此。日本三井不動產(chǎn)曾壟斷日本半壁江山，但在上世紀60年代被解體了，是日本壟斷法確立的條款功勞。而中國國土面積太大，不會出現(xiàn)獨霸地產(chǎn)的企業(yè)，所以在之后近十年的時間里中小地產(chǎn)企業(yè)還有生存的空間，尤其在三四線城市，只要開發(fā)思路正確，還是有很大的可能盈利。

現(xiàn)在房屋竣工的套數(shù)已經(jīng)超過了實際消費的剛性需求，很多城市都有大量庫存。但這是整體的情況，不是每一個城市的具體情況都是如此，那些沒有飽和的城市，地產(chǎn)還是有很好的發(fā)展條件的，尤其是三線四線五線的小城市，這些城市一直不被進入大城市的各個企業(yè)青睞，因此中小房企可以從一二線的市場中退出來，選擇自己熟悉的地區(qū)開發(fā)符合當?shù)鼐用裥枨蟮漠a(chǎn)品。

最后，我覺得中小房企還能參與到新型城鎮(zhèn)化的建設中，分散大城市的人口，走向生態(tài)化的道路，發(fā)展綠色環(huán)保的地產(chǎn)，這些都是中小房企的可能出路。