養(yǎng)老地產(chǎn)何時不再“看上去很美”

暮春的仍微微有些寒意，但2016北京春季房展的熱度似已提前入夏。

家住東城的李阿姨已經(jīng)在熙熙攘攘的展會上逛了兩個小時，吸引她的是兩個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，一個位于涿州，環(huán)境不錯，大產(chǎn)權;一個在北京郊區(qū)，服務好，但是不賣產(chǎn)權，而是賣“30年使用權”。“如果真有宣傳的那么好，真想賣了城里的房搬到那兒去。”李阿姨說。

剛剛落下帷幕的2016北京春季房展傳遞出這樣一個訊息，隨著我國進入老齡化社會的腳步加速以及人們養(yǎng)老觀念的變化，曾經(jīng)“炒而不火”的養(yǎng)老地產(chǎn)正在受到購房者越來越多的關注，有望成為樓市新的增長點，但中國的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)真的準備好迎接旺盛的需求了嗎?

房展會“銀發(fā)潮”洶涌

“姑娘，新聞上說的那個養(yǎng)老公寓怎么走?”“小伙子，的房子在哪兒呀?”在北京春季房展上，這樣的問詢不絕于耳。組委會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與往屆展會觀展人群以中青年為主不同的是，此次房展近五成的觀展者為60歲以上的老人，而購房者不再只將目光聚焦在北京本地的剛需或改善項目，而是更多地瞄準國內(nèi)和國外的宜居城市和養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)。

一家河北涿州樓盤面向北京老年人群推出了“養(yǎng)生養(yǎng)老”概念。工作人員介紹稱，這家地產(chǎn)公司最早是從高爾夫球場運營開始，到后來開發(fā)旅游地產(chǎn)，再到現(xiàn)在的養(yǎng)生、養(yǎng)老的運營模式。“住在這里，養(yǎng)老配套設施完備，周末兒孫們來探望，也有地方玩兒。”

位于懷柔區(qū)的北京首個智能養(yǎng)老社區(qū)，以其區(qū)位優(yōu)勢和完善的養(yǎng)老設施吸引了大量中老年購房者。展會四天，看房登記達到160余組，實際成交共約40套。

在展位前，工作人員不斷向看展人強調(diào)，不是賣房，賣的是服務。“咱不是產(chǎn)權房，主要是合法使用權項目這個概念。1000平方米的康復醫(yī)療中心，室內(nèi)有全程監(jiān)控系統(tǒng)、泄漏報警系統(tǒng)，可以實現(xiàn)真正的居家養(yǎng)老。呼叫醫(yī)療中心，幾分鐘就來人。”

據(jù)了解，該項目采取會員制，交錢成為會員，享有對應的一套公寓，實際上，會員獲得的是公寓30年使用權。將會員費和獲得使用權的公寓比對下來，差不多每平方米1萬元起。

雖然定位是“養(yǎng)老”實驗基地項目，但該項目張經(jīng)理稱，對會員的年齡等身份特征沒有要求。“這個房屋住多少人沒人管。這個房屋是提供給你的，在這30年任意處置這個房子，比如變動會籍資格，也可以出租，老人百年后兒女可以繼承。”

只是看上去很美?

事實上，在房展會之外，很多老年人已經(jīng)看過不少養(yǎng)老房產(chǎn)，他們對配套設施也有更多期待。“有一些就是拿原來的會所修修改改，不是那種真正適合養(yǎng)老的建筑。養(yǎng)老地產(chǎn)真正還是要看它的養(yǎng)護和醫(yī)療配套。”還有的老年人表達了自己的擔憂：“關鍵是有顧慮，怕假。”

老人們的顧慮也折射出了中國養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)實困境：盡管大型開發(fā)商越來越把養(yǎng)老地產(chǎn)視為一種勢在必行的戰(zhàn)略選擇，萬科、保利等行業(yè)巨頭早已布局養(yǎng)老地產(chǎn)多年，更多的開發(fā)商也躍躍欲試，然而，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為地產(chǎn)投資發(fā)展新“藍海”的背后，并非如看起來的那么美。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于養(yǎng)老服務，而國內(nèi)大多數(shù)資本的理解還停留在以養(yǎng)老概念賣房，更關注怎么從房地產(chǎn)開發(fā)掙錢，而忽略了養(yǎng)老服務本身。

今年2月，中國老齡科學研究中心、清華大學建筑學院發(fā)布的《中國老年宜居環(huán)境發(fā)展報告(2015)》顯示，現(xiàn)階段我國雖然涌現(xiàn)出多種類型的老年宜居項目，但相較于發(fā)達國家及地區(qū)，老年宜居項目在策劃定位、規(guī)劃設計、工程建設、運營管理等環(huán)節(jié)均存在一些問題。

最主要的問題是高端項目扎堆，中端主流居住需求被忽視。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商的養(yǎng)老項目多定位于高端老年客戶群。而現(xiàn)階段高端老年客戶有效需求有限，已有的高端養(yǎng)老社區(qū)或護理設施中許多已面臨低入住率與虧損困境。隨著項目數(shù)量的增多，高端市場將面臨更激烈的競爭態(tài)勢。與此相對，中端剛需老年群體的養(yǎng)老服務需求量更大，卻被開發(fā)、投資企業(yè)忽視。

盡管養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱情高漲，但是部分老年宜居項目規(guī)模過大，與老人需求不符。近年來，一些養(yǎng)老項目動輒用地規(guī)模高達數(shù)千畝甚至上萬畝，床位數(shù)量逾千張。這種建設規(guī)模逾千畝的大型郊區(qū)型項目，單純開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品不僅會加大投資風險，更會使后期運營管理面臨極大挑戰(zhàn)。

與此同時，目前我國的養(yǎng)老產(chǎn)品類型劃分多以建筑類型或開發(fā)模式為主，重豪華輕舒適，極少從老年群體需求進行分類，特別是根據(jù)不同護理級別、精神需求進行劃分。養(yǎng)老項目規(guī)劃設計在一開始就存在盲目和混亂。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)還存在產(chǎn)業(yè)鏈缺少銜接，項目前后期脫節(jié)等問題。目前，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)尚屬起步階段，老年地產(chǎn)、老年產(chǎn)品、老年服務等各環(huán)節(jié)之間缺少有效銜接。許多養(yǎng)老項目開發(fā)過程缺少系統(tǒng)性與連貫性，因土地、資金、人員等各方面因素配合銜接不足，最終難以實現(xiàn)目標。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院近日發(fā)布的《2016-2021年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機會分析報告》也指出，我國養(yǎng)老地產(chǎn)存在選址布局不盡合理、售價偏高、配套設施不全等諸多問題。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，養(yǎng)老地產(chǎn)項目能否維持長期運營并盈利還有待觀察�，F(xiàn)在，我國養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏公益資金、社會資金的投入，也缺少明確的財稅方面支持。如果沒有收益，養(yǎng)老地產(chǎn)這種物業(yè)類型，在沒有政府扶持的情況下，想出現(xiàn)大規(guī)模增長，難度是很大的。

如何兼顧盈利與社會價值

全國老齡委最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從2015到2035年，中國將進入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占總?cè)丝诒壤�高達29%。

面對洶涌而來的“銀發(fā)潮”，如何確保養(yǎng)老地產(chǎn)兼顧盈利與社會價值，避免這一概念淪為賺錢“噱頭”，新西蘭養(yǎng)老地產(chǎn)項目的經(jīng)驗或許值得借鑒。

和許多國家一樣，新西蘭也面臨老齡化問題。根據(jù)香港仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，2006年至2013年間，新西蘭65歲以上老齡人口規(guī)模每年增速達22.5%。其中，5%的老年人選擇居住在“退休老人村”，也就是養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

既然是商業(yè)項目，運作也就遵循商業(yè)邏輯。一般來說，新西蘭老人退休后不和子女同住，隨著年齡和體力的變化也漸漸無力或不愿打理帶有花園的郊區(qū)住宅。老人可賣掉原有房屋，購買老年公寓，在保持獨立居住前提下享受社區(qū)提供的家政、餐飲、娛樂、社交、醫(yī)療、看護等一條龍配套服務。

購買這種公寓，并非傳統(tǒng)意義上的“買產(chǎn)權”。居住期間，老人定期繳納服務費。老人離世或停止居住后，購房款將在扣除建設和運營管理費后返還，返還比例一般在75%以上。

以新西蘭首都惠靈頓郊區(qū)下哈特的一處養(yǎng)老地產(chǎn)項目為例，公寓售價從42萬新西蘭元(1新西蘭元約合4.4元人民幣)到46萬新西蘭元不等，每周服務費95新西蘭元。這種“養(yǎng)老成本”對于有一定積蓄、每周退休金在500至600新西蘭元的老人來講壓力不大。

這種養(yǎng)老地產(chǎn)在新西蘭已有數(shù)十年發(fā)展歷史，近十年來呈幾何式增長，不少社區(qū)剛有雛形就被搶購一空。目前在新西蘭注冊的老年公寓社區(qū)有348家，市場規(guī)模超過千億新西蘭元，成就了5家上市公司。于企業(yè)而言，這種商業(yè)模型稱得上是“現(xiàn)金奶牛”。項目售賣后，收回的現(xiàn)金可以迅速償還貸款并開發(fā)新項目;住客離開后公寓可以更高價格轉(zhuǎn)售。

在下哈特，新西蘭上市公司雷曼保健集團旗下的“退休老人村”已經(jīng)售完一棟住宅樓的50多套公寓。另外兩棟住宅樓正在建設中。據(jù)管理人員黛比·克馬爾柯夫斯基介紹，新樓配有游泳池、聚會空間、理療中心等設施，還有24小時值守的醫(yī)護人員。

克馬爾柯夫斯基打開一間剛剛售出、正等待住客搬入的公寓房門，房間里鋪著厚厚的地毯，面積90平方米的公寓中有兩間臥室，敞亮客廳帶有開放式廚房，衛(wèi)生間面積寬大、擁有淋浴和。

談起這里的住客，克馬爾柯夫斯基說：“老人選擇來退休村居住可是一個重大的決定，他們都非常喜歡這里的環(huán)境。”

除居住體驗外，養(yǎng)老地產(chǎn)還關系到老人的資產(chǎn)安全。為此，新西蘭通過行業(yè)自律和法律法規(guī)為這一養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展“保駕護航”。

27年前，新西蘭養(yǎng)老地產(chǎn)參與者在行業(yè)發(fā)展初期就成立了行業(yè)協(xié)會。每年，協(xié)會注冊成員需要聘請審計機構對其行業(yè)守則執(zhí)行情況進行外部審計。只有審計合格的成員，才能獲得行業(yè)組織頒發(fā)的繼續(xù)經(jīng)營資格證書，在此行業(yè)中執(zhí)業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會認為，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)、酒店管理和醫(yī)療護理三者的結(jié)合。從事養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)，需要經(jīng)濟實力、運營能力，還需要具有長期經(jīng)營和誠信重諾的社會責任心。

新西蘭《老年公寓社區(qū)2003年法案》則約定了老年公寓買賣雙方的權利、義務及購買合同的基本條款，并從法律上明確了投訴及問題解決渠道。法案還要求每個社區(qū)指定一名社區(qū)法律監(jiān)管人，引入類似上市公司獨立董事的角色，監(jiān)管入住居民的押金、其他款項用處及財務運作，確保資金安全。

從新西蘭經(jīng)驗來看，就養(yǎng)老地產(chǎn)而言，地產(chǎn)往往是“噱頭”，重要的是服務。但服務的標準化很難約定，需要政府早期介入，以引導行業(yè)更好發(fā)展。