中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事 葉國基

自去年以來房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)上市成為一種潮流。潮流背后透露的契機(jī)和隱含的動(dòng)機(jī)是什么?上市潮會(huì)怎樣影響物業(yè)管理的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，我們專訪了中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事葉國基先生。

Q：在你看來，房企分拆物業(yè)上市的原因有哪些?

葉國基：首先，目前房地產(chǎn)企業(yè)的市場銷售遭遇一定的壓力。一般來說，消費(fèi)者買房主要看房子的性價(jià)比、周邊環(huán)境、交通便利性以及公共服務(wù)設(shè)施的配套情況。從物業(yè)管理方面來講，消費(fèi)者比較關(guān)注居住環(huán)境的安全性、物業(yè)管理的規(guī)范性，以及互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)平臺(tái)服務(wù)的先進(jìn)性。因此，物業(yè)公司需要通過尋求上市的方式來打造品牌形象，滿足業(yè)主的感觀需求和不斷提高的精神需求。

其次，一般來說能夠上市的企業(yè)，都具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、管理規(guī)范、財(cái)務(wù)信息公開清晰等特征，這有利于其獲得供應(yīng)商的合作支持。

此外，上市可以增加房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)公司的公信力，對內(nèi)有利于激勵(lì)員工，對外則有利于吸收有償經(jīng)營的利潤。

最后，上市可以提供足夠的資金來維持物業(yè)的售后管理服務(wù)費(fèi)用以及建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的費(fèi)用，尤其是在面對如今勞動(dòng)力成本變高，物業(yè)盈利稀薄的市場情況之時(shí)。

Q：你認(rèn)為分拆物業(yè)上市對房地產(chǎn)企業(yè)本身的布局有何意義?

葉國基：分拆物業(yè)公司上市，意味著房地產(chǎn)企業(yè)本身可以跨入資本上市融資貸款的平臺(tái);業(yè)主可以更加透明地獲知物業(yè)公司的商業(yè)運(yùn)作模式，這有利于促進(jìn)物業(yè)公司改變上市前僅做售后服務(wù)管理的單一模式;此外，上市有時(shí)也可以獲得政府政策的傾斜和支持。

未來，一些規(guī)模較大且需要品牌影響力的物業(yè)公司，將逐步從傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)和內(nèi)容中走出來，轉(zhuǎn)向現(xiàn)代資產(chǎn)管理模式。

Q：據(jù)說對于中小型房企來說，其物業(yè)板塊的盈利比較稀薄，目前的市場情況是這樣的嗎?

葉國基：不能這樣說，盈利是根據(jù)企業(yè)所經(jīng)營的項(xiàng)目類型和服務(wù)規(guī)模來定的。由于前期市場的不規(guī)范和行業(yè)體系問題，物業(yè)公司的盈利會(huì)相對稀薄，但是市場步入正軌之后，物業(yè)公司的盈利還是比較可觀的，比如政府的采購部門和甲級寫字樓等大型物業(yè)管理。

目前，除了老社區(qū)和傳統(tǒng)住宅老城區(qū)的物業(yè)盈利相對稀薄以外，二三線城市由于房地產(chǎn)開發(fā)過猛造成的供大于求現(xiàn)象，造成入住率降低的同時(shí)，也會(huì)影響物業(yè)管理的收入。此外，物業(yè)管理成本的逐年上升也會(huì)壓縮其盈利空間。

Q：目前中高端住宅物業(yè)的盈利如何?

葉國基：嚴(yán)格來講，規(guī)模超過20萬平方米的住宅物業(yè)盈利是比較可觀的，其最大的優(yōu)勢在于客戶資源，可以解決其成本問題，所謂眾人拾柴火焰高。

Q：一線城市和二三線城市的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有什么區(qū)別呢?

葉國基：一線城市物業(yè)管理費(fèi)的收繳率較高，現(xiàn)代設(shè)備覆蓋率高，開發(fā)商也很注重通過投入物業(yè)管理來提升其品牌效應(yīng)，所以一線城市物業(yè)管理的政策和方法、服務(wù)意識(shí)方面都相對較強(qiáng)，這些是二三線城市所不能及的。

Q：目前物業(yè)主要依靠收取車位費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、開發(fā)商自有資產(chǎn)外租來盈利，你有什么建議?

葉國基：這是傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)作模式，但是真正落地的經(jīng)營模式有三種：一是管理費(fèi)收入，利潤很低;二是停車費(fèi)收入，由于前期規(guī)劃的限制和高昂的維修成本，這部分的利潤也不大;三是廣告收入，但是這部分的收入歸屬爭議較大。

目前，有的物業(yè)公司會(huì)提供一些諸如家政、維修等有償服務(wù)，但是仍舊處于被動(dòng)狀態(tài)，不會(huì)主動(dòng)邀約業(yè)主來參與這些有償服務(wù)。很多企業(yè)甚至停留在傳統(tǒng)的經(jīng)營模式當(dāng)中，思路還沒有真正打開。但其實(shí)通過目前流行的O2O平臺(tái)來建立與業(yè)主的關(guān)系，產(chǎn)生合法的經(jīng)營收入、利潤，也不失為物業(yè)公司管理的一種轉(zhuǎn)型方式。