萬達集團商務部前總經理、瑞威資本商業(yè)地產業(yè)務合伙人、信韜商業(yè)投資管理有限公司董事長 潘韜

隨著中國房地產行業(yè)格局洗牌，如今的商業(yè)地產正站在“死去與重生”的轉型路口。當“實體經濟正在衰退”的聲音不絕于耳，當“非住宅庫存”去化壓力如重擔在肩，如何打通金融、借力金融，已經成為商業(yè)地產繼續(xù)前行的關鍵。

萬達集團商務部前總經理、瑞威資本商業(yè)地產業(yè)務合伙人、上海信韜商業(yè)投資管理有限公司董事長潘韜在接受采訪時表示：“如果將商業(yè)地產分為原始、產品、專業(yè)分工和金融資本四個階段，當前的中國可以說正處于第三向第四階段過渡的跨步中。雖然還在探索，但整個行業(yè)正在朝向金融去突破。換言之，整個行業(yè)已經開始認識到，不打通金融，商業(yè)地產就沒有出路。”

Q：從2009年起，有一批住宅開發(fā)商進入商業(yè)地產領域。7年過去了，他們的現(xiàn)狀如何?這些新的開發(fā)團隊進入行業(yè)又產生了哪些影響?

潘韜：從2009年開始，有很多住宅開發(fā)商開始研究商業(yè)地產，做商業(yè)的項目。但是發(fā)展成一定規(guī)模的幾乎沒有，只有個別企業(yè)的一兩個項目比較成功，但是在形成產品系列和盈利模式上還并不成熟。事實上有很多住宅開發(fā)商嘗試做商業(yè)是被動的，這就會導致兩種后果：一種是能盡早脫手就盡早脫手，并沒有把項目做得精致和高水平的準備，短期心理很突出;另一種就是缺少人才和專業(yè)儲備，所以在打造項目過程中就很容易失敗。

從目前商業(yè)地產的格局來看，原有的三個梯隊并沒有變化，像華潤、凱德和萬達這樣的企業(yè)仍舊走在前列。但很明顯可以看出金融機構正在異軍突起，就像住宅地產中也有很多險資進入，商業(yè)地產中也有這樣的趨勢。例如光大、中信等也都開始在商業(yè)地產中展露頭角，有所嘗試。而且未來能夠和行業(yè)中的巨無霸分庭抗禮的也一定是金融機構，中小開發(fā)商和第二梯隊中的企業(yè)在這樣的環(huán)境下是無法大規(guī)模做商業(yè)地產的。

中國商業(yè)地產行業(yè)格局已經基本確定，有可能打破格局的正是這些具有金融背景的企業(yè)。未來，中國商業(yè)地產將出現(xiàn)兩類巨頭：像萬達這樣的商業(yè)地產“巨無霸”公司和金融背景的商業(yè)地產基金巨頭“中國的黑石”。

Q：現(xiàn)在有很多聲音在說中國的實體經濟正在經歷衰退，你是怎樣看待當前商業(yè)地產發(fā)展局面的?互聯(lián)網對實體經濟的沖擊究竟有多大?

潘韜：在我看來，中國目前的實體商業(yè)正處于快速擴張的階段。只是目前實體商業(yè)正在經歷轉型，有一些傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)正在逐漸被淘汰，比如百貨。還有以前很流行的大的家具賣場也在逐漸從城市中消失。甚至是未來一些大的超市也會逐漸退出一線城市，由小的精品超市來替代。這是產業(yè)更迭發(fā)展的過程，并不能被稱為萎縮。任何一種行業(yè)都會經歷落后的技術和產能被替代的過程。

互聯(lián)網對于實體經濟的沖擊其實是被放大了。目前電商交易金額占中國社會零售消費總額的11.3%，而2015年社會消費品零售總額增長預計在10.7%左右。而且被沖擊的對象主要是適合在電商賣的標準化產品，比如電器，以及一些中低價位的服飾類商品，并不是對實體商業(yè)有著全面的沖擊。

此前互聯(lián)網的思維被廣泛的提出和應用，但是從現(xiàn)在的情況來看，已經開始進入一個反思的階段。每個行業(yè)都有原有的本質，互聯(lián)網只會促使這個行業(yè)中某個部分效率提升，但并不能解決行業(yè)本身存在的問題，加強項目經營的基本功才是做好商業(yè)的核心。

Q：去庫存如今已經成為房地產行業(yè)健康發(fā)展的關鍵問題，對于“非住宅庫存”應該如何完成去化?

潘韜：目前中國的非住宅庫存非常大。中國的商業(yè)不管是購物中心、零售商業(yè)，還是辦公樓的消化周期逐年在增加。非住宅的去化難度和住宅相比有過之而無不及，商辦并非剛性的需求，所以去化的難度會更大，而且需要的專業(yè)性更強。

想要去化應該三管齊下。首先，目前國內還有很多城市的政府部門在土地拍賣時還在一刀切地規(guī)定商業(yè)用途配比，不僅造成了一定社會資源的浪費，還是形成商業(yè)、商辦物業(yè)庫存的主要原因之一。因此，政府應當在規(guī)劃的指導思想上學習發(fā)達國家的案例，做出根本的改變。其次對于企業(yè)而言，當你不具備商業(yè)投資和經營管理能力，盡量不要盲目涉足。第三就是要對低效和不良的商業(yè)資產，通過金融機構和專業(yè)的資產管理公司一同挖掘其潛在價值，進行去存量、改造和提升。

Q：你說過要用金融解決商業(yè)地產的問題，原因是什么?主要手段有哪些?

潘韜：用金融的手段解決商業(yè)地產的問題，最基本的前提是要統(tǒng)一經營，統(tǒng)一管理。但這意味著，商業(yè)物業(yè)要整體持有，沉淀資金會非常高。而且一般來講商業(yè)、零售物業(yè)的回報周期在10~12年，時間很長，任何一個企業(yè)都很難承受如此大的資金壓力。而且中國零售的平均回報率在3%~5%之間，在資金壓力下，有些企業(yè)就會選擇把商業(yè)切成小塊賣掉。這樣就違背了商業(yè)物業(yè)經營的規(guī)律，這也是現(xiàn)在市場上難出精品的原因。

所以，要運用金融手段帶來現(xiàn)金流和利潤。方法有很多，其中一種方法便是資產證券化，還是向小投資者散售，但賣的是資產的收益和權益，而不是商鋪。因為賣出的是收益，所以統(tǒng)一經營權還在開發(fā)者手中。目前在中國并沒有這樣的針對商業(yè)地產的金融產品，所以還需要更多的嘗試和創(chuàng)新。

除此之外，金融瓶頸的破解也亟待相關政策出臺。未來只做商業(yè)運營管理是很難有前途，商業(yè)地產本身就是有金融屬性的行業(yè)，所以必須要站在上游看問題，這樣才能發(fā)掘最大的價值。商業(yè)想要做的成功必須依托強大的商業(yè)運營能力，靈活的將商業(yè)和金融結合起來才能夠達到想要的價值和回報。