全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 聶梅生

2016年以來，一線城市與二三線城市房價齊飛，漲幅令人側(cè)目。5月，蘇州、南京、杭州、合肥地王頻繁出現(xiàn)，5月單月出現(xiàn)了地王宗數(shù)高達69宗，其中有56宗地王出現(xiàn)在二線城市。

“土地與地方財政關(guān)系緊密，地價是降不下去的，敏感的開發(fā)商看清楚了這一點，房價由此飛漲，地王就頻頻出現(xiàn)。”6月16日下午，在由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國建設(shè)管理協(xié)會、中國建筑業(yè)協(xié)會工程項目管理委員會、廣聯(lián)達軟件股份有限公司聯(lián)合主辦的2016年中國建設(shè)行業(yè)年度峰會上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生接受了專訪，對近期房地產(chǎn)市場房價上漲、“地王”頻現(xiàn)現(xiàn)象及背后風險表達了相關(guān)看法。

Q：2016年房價上漲明顯，各地頻現(xiàn)“地王“，原因是什么?有無風險?聶梅生：土地供給不足與貨幣供應(yīng)量過大造成了今年地價上漲。2013年時住宅用地占城鎮(zhèn)用地的比例為33%。在這方面，美國在2007年時已為54%，日本2009年時也達到61%，我們的土地供應(yīng)是不足的。我統(tǒng)計了2008年以來房價與貨幣供應(yīng)量的關(guān)系，結(jié)果顯示兩者呈放大型正相關(guān)關(guān)系。

房價上漲與地王出現(xiàn)是同一邏輯。土地的價格是無法降下來的，因為它和地方財政的關(guān)系太緊密，地方政府融資緊張，很多都是用土地抵押，所以土地價格降不下去，房價就下不去。開發(fā)商的運營必須依靠拿地補充土地儲備，但土地稀缺，競拍就必然導致地王出現(xiàn)。

但地王的解套不會靠政府，最后還是老百姓去買單，拿地王的錢最終是要轉(zhuǎn)移到房價中去的，就看哪批老百姓去買了。風險肯定是有的，就看企業(yè)能耗多久，能不能扛得住。

Q：在這一輪土地搶奪戰(zhàn)中，國企、央企成為了市場中的�？�，民營企業(yè)很少搶到，這樣的態(tài)勢對于民營企業(yè)發(fā)展會有什么影響?

聶梅生：最近我們密集調(diào)研了民營企業(yè)的狀況，發(fā)現(xiàn)它們怨聲載道，很多打算退出房地產(chǎn)行業(yè)。國企通過整合成為巨無霸，民營企業(yè)玩不起，很多已經(jīng)轉(zhuǎn)型，做養(yǎng)老或其他服務(wù)業(yè)。這可能也是件好事，轉(zhuǎn)型科技、綠色、智能行業(yè)附加值更高，會更有競爭力。

Q：這種情況下，要如何改變，你有什么建議?

聶梅生：對于房地產(chǎn)市場，我認為必須要進行供給側(cè)改革，一是土地供給側(cè)改革，要推動同地、同權(quán)、同價農(nóng)地入市，完善改進土地招拍掛制度，改革70年土地使用權(quán)制度。同時要進行房地產(chǎn)投融資體制改革，加大直接融資比例，建立各類房地產(chǎn)投資基金，制定房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化法律法規(guī)，改進公積金制度，建立住房銀行等自主建房支持機構(gòu)。房地產(chǎn)稅費改革也很重要，對企業(yè)而言，土地出讓金與稅費并軌，規(guī)范化納稅;對個人而言，要制定房地產(chǎn)稅政策。但必須承認，做到這些太難了。