中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長 劉志峰

2016年會(huì)在杭州西溪喜來登度假酒店舉行，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)劉志峰會(huì)長作主旨演講，他指出，面對房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾和問題時(shí)，關(guān)鍵要發(fā)揮好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的作用。

劉志峰表示，當(dāng)前，中國新經(jīng)濟(jì)、新技術(shù)快速發(fā)展。房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展和升級換代的同時(shí)，長期積累的問題和矛盾也日益顯現(xiàn)。主要表現(xiàn)為四點(diǎn)：

第一，城市分化嚴(yán)重，庫存壓力大，由于城市人口流動(dòng)和資源配置的差別，不同城市房地產(chǎn)分化嚴(yán)重，一線城市和部分二線城市面臨房價(jià)上漲的壓力。三級城市庫存壓力大，已連續(xù)3個(gè)多月下降，但商品房的面積仍是高的。去庫存成為當(dāng)前的一項(xiàng)重要任務(wù)。

第二，房地產(chǎn)杠桿帶來風(fēng)險(xiǎn)。08年的金融危機(jī)中國出臺了一系列政策，大量社會(huì)資金流向房地產(chǎn)，去年底以來去庫存等政策，全國商品房銷售面積和銷售金額均有較快增加，“十三五”釋放了部分剛需和改善性需求，也帶了不少投資性需求。如果反復(fù)降杠桿有可能引發(fā)系統(tǒng)型和區(qū)域型風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)成本不斷上升。一是土地成本增加，二是材料成本增加，三是勞動(dòng)力和管理成本也在增加。房地產(chǎn)是高度依賴土地和資金的行業(yè)，但土地不能無限供應(yīng)，企業(yè)拿地的成本不斷提高，引起社會(huì)的關(guān)注。

第四，房地產(chǎn)短板日益顯現(xiàn)。新經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)注入了新動(dòng)力，一是產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，二是產(chǎn)品質(zhì)量較低，是產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)不快，三是配套設(shè)施和服務(wù)沒有提高，四是資源能源浪費(fèi)嚴(yán)重。

劉志峰在談及如何解決這樣一些矛盾和問題時(shí)指出，關(guān)鍵要發(fā)揮好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的作用，在房地產(chǎn)領(lǐng)域創(chuàng)機(jī)制、調(diào)結(jié)構(gòu)、補(bǔ)短板、上水平，他把它概括為明確一項(xiàng)任務(wù)，補(bǔ)住四個(gè)短板。

第一，明確一項(xiàng)任務(wù)：保持房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，首先要化解房地產(chǎn)庫存，庫存這個(gè)詞本來是中性的概念，合理的庫存能夠保持供求基本平衡、價(jià)格基本穩(wěn)定。目前，一方面在三線城市住宅庫存壓力比較大，另外在一線城市也包括相當(dāng)一部分二線城市，其他業(yè)態(tài)的地產(chǎn)，包括寫字樓、商業(yè)用房等等，庫存壓力也很大。不能一講庫存就是住宅，實(shí)際上每個(gè)城市這個(gè)情況不一樣，因此庫存變成城市和副資產(chǎn)，甚至引發(fā)一些風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)問題。但是化解房地產(chǎn)庫存由于鋼鐵、、化工等領(lǐng)域不同，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，無法像工業(yè)那樣關(guān)停并轉(zhuǎn)，因此要合理施測。

第二是建立兩個(gè)體系。

一是以需求為導(dǎo)向的體系。二是改善住房供應(yīng)，首先要改變重售輕租的觀念，但是我們還是要加強(qiáng)宣傳力度。因此，要支持房地產(chǎn)企業(yè)從商品房銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，盤活更多的庫存。三是培育發(fā)展房屋置換市場，一個(gè)家庭在不同階段可能需要置換好幾次房子。

第三個(gè)，創(chuàng)新三項(xiàng)機(jī)制。

現(xiàn)階段房地產(chǎn)有三個(gè)方式，從供給側(cè)來看，今年已是第三個(gè)年頭停止土地供應(yīng)，現(xiàn)在區(qū)劃周期為9個(gè)月，估計(jì)到年底可以區(qū)劃周期實(shí)現(xiàn)6個(gè)月以下，同時(shí)要控制商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的用地供應(yīng)，發(fā)展長租公寓等新的業(yè)態(tài)。

二是高品質(zhì)新型住房激勵(lì)機(jī)制，供給側(cè)改革也要有抑有揚(yáng)，揚(yáng)的是高品質(zhì)新型住宅，綠色低碳居住生產(chǎn)的高品質(zhì)新型住宅要給予優(yōu)惠政策，降低建設(shè)成本。

三是新市民需求機(jī)制。從需求端來看，要鼓勵(lì)有一定經(jīng)濟(jì)收入的農(nóng)民工進(jìn)城買房，解決農(nóng)民貸款難、費(fèi)用多、辦理慢的問題，為大家掃清障礙。

四是補(bǔ)住四個(gè)短板。如果是搞好了，就能將普通的住宅產(chǎn)品變成城市經(jīng)典作品，做到這一點(diǎn)首先要江建筑設(shè)計(jì)和城市設(shè)計(jì)相融合，其次要兩者和義，也就是一張圖紙干到底，要完善設(shè)計(jì)體系。補(bǔ)產(chǎn)品的短板，要以人為本，提高住房產(chǎn)品的優(yōu)惠量化水平，有效利用新技術(shù)，促進(jìn)住宅的升級換代，大力發(fā)展綠色建筑，建立智能舒適健康愉悅的居住環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)與健康醫(yī)療、休閑娛樂、服務(wù)業(yè)的融合，包括其他的配套設(shè)施等等，滿足老百姓的需求。

第四，“十三五”是科技創(chuàng)新。

在房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期，要大力推進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)化，為老百姓建造長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅，要發(fā)展良好的住宅體系，推廣全裝修住宅供應(yīng)比例，一些新興技術(shù)，如果再不大力推廣應(yīng)用，造成短板，將來我們會(huì)終生遺憾。