紅星商業(yè)董事長(zhǎng) 張華容

“項(xiàng)目多了，電商過(guò)了，經(jīng)濟(jì)疲了，創(chuàng)新弱了。”有人如是形容當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)局面。近年來(lái)，全行業(yè)從過(guò)去的定位難、招商難，到目前的運(yùn)營(yíng)難;商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存也因?yàn)殡y度遠(yuǎn)超住宅去化而備受關(guān)注。

當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)究竟是一種怎樣的狀態(tài)?如何破解和改變這種商業(yè)地產(chǎn)困局?我們專訪紅星商業(yè)董事長(zhǎng)張華容，聽(tīng)她談紅星商業(yè)如何在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的痛點(diǎn)中，找尋到資產(chǎn)管理的市場(chǎng)機(jī)遇，以及紅星商業(yè)成功運(yùn)營(yíng)愛(ài)琴海背后的商業(yè)邏輯。

Q：在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，紅星商業(yè)提出做全產(chǎn)業(yè)鏈資產(chǎn)管理服務(wù)，主要基于哪些考慮?紅星商業(yè)300個(gè)模塊的全產(chǎn)業(yè)鏈，有哪些優(yōu)勢(shì)?

張華容：紅星商業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈資產(chǎn)管理服務(wù)覆蓋拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、后期運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理等方面。在目前大量存量資產(chǎn)亟待盤活，增量不減的狀態(tài)下，我們面對(duì)的合作需求是多樣化的。對(duì)于傳統(tǒng)地產(chǎn)公司(或?qū)Ｗ⒆≌�、或�(qū)Ｗ⑸虡I(yè)、寫字樓)而言，其業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)不一定設(shè)置那么完備。有了市場(chǎng)的需求和空間，作為一個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，我們可以幫合作伙伴解決商業(yè)資產(chǎn)盤活的全產(chǎn)業(yè)問(wèn)題。

在土地研判、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)功能設(shè)置、商業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)等方面，紅星商業(yè)可以給出專業(yè)意見(jiàn)。通過(guò)我們300多個(gè)節(jié)點(diǎn)的介入，基本上能夠解決從土地獲取到運(yùn)營(yíng)階段的一些盲點(diǎn)或過(guò)程中的不必的彎路和硬傷。而且我們不僅能解決問(wèn)題，同樣也能創(chuàng)造效益。

這個(gè)過(guò)程中，有三大好處。

一是能減少一些拆改或非專業(yè)、不適用的規(guī)劃設(shè)計(jì);

二是能提高商業(yè)物業(yè)使用率;

三是能盡量融合各個(gè)矛盾部門的溝通，讓時(shí)間節(jié)點(diǎn)更緊湊，節(jié)約溝通時(shí)間。比如昆明(樓盤)愛(ài)琴海項(xiàng)目，從開(kāi)工到開(kāi)業(yè)，比原計(jì)劃節(jié)約了四個(gè)多月的時(shí)間。

Q：現(xiàn)在對(duì)紅星商業(yè)訴求最多的是哪類企業(yè)?

張華容：除了已經(jīng)擁有商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)或者品牌的傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其他擁有商業(yè)土地或者資產(chǎn)需要開(kāi)發(fā)的企業(yè)對(duì)我們需求都很大，今年上半年，紅星商業(yè)的發(fā)展團(tuán)隊(duì)就接到200多個(gè)合作意向征詢。

目前跟我們接洽的，有專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，或者地方的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還有一些企事業(yè)單位，他們手頭有一定的土地儲(chǔ)備或資產(chǎn)需要盤活，但沒(méi)有自己的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。這樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀給專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造了一定機(jī)會(huì)。

Q：紅星商業(yè)目前服務(wù)管理的資產(chǎn)規(guī)模有多大?對(duì)城市的判斷和選擇有怎樣的標(biāo)準(zhǔn)?

張華容：紅星商業(yè)目前的簽約、籌建、管理的面積約200余萬(wàn)平方米。

我們的戰(zhàn)略規(guī)劃原則上是北上廣深一線城市和主要的省會(huì)城市。但未來(lái)會(huì)根據(jù)所在城市的輻射，甚至可能下沉到三四線城市。我們會(huì)做兩類市場(chǎng)，一是存量，一是增量。用我們的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力去撬動(dòng)這個(gè)龐大的市場(chǎng)。

Q：目前愛(ài)琴海已有5個(gè)項(xiàng)目，2017年開(kāi)到10個(gè)，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和商業(yè)環(huán)境下，如何實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張?

張華容：紅星商業(yè)對(duì)于愛(ài)琴海購(gòu)物公園的運(yùn)營(yíng)，一直不強(qiáng)調(diào)速度與規(guī)模，但我們對(duì)于市場(chǎng)的快速發(fā)展有很大信心，原因主要有兩條。

一是從市場(chǎng)的供應(yīng)量看，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)快速。二是從內(nèi)部運(yùn)作流程和運(yùn)營(yíng)方式上如何應(yīng)付這種速度。

首先，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)供給量會(huì)持續(xù)存在。從政策和國(guó)家宏觀層面看，政府還在不斷推出綜合用地，商業(yè)項(xiàng)目的增量并沒(méi)有減少�，F(xiàn)在說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，只是區(qū)域性飽和、結(jié)構(gòu)性飽和。

其次，在增量存在的情況下，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)慢慢走向?qū)�業(yè)化，涌現(xiàn)出像紅星商業(yè)這樣能夠在全產(chǎn)業(yè)鏈上提供服務(wù)的專業(yè)公司。對(duì)于很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，委托紅星商業(yè)這樣的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行專業(yè)的資產(chǎn)管理成為了優(yōu)勢(shì)之選。所以，2013年開(kāi)始的商業(yè)地產(chǎn)井噴期，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，是一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

第三，已經(jīng)形成的一些商業(yè)，現(xiàn)在需要進(jìn)行改造和升級(jí)換代。

第四，三四線城市的商業(yè)需要豐富、升級(jí)，也給我們帶來(lái)一些機(jī)會(huì)。

另外，從內(nèi)部管理能力上看。我們用三年的時(shí)間，開(kāi)出了四座愛(ài)琴海購(gòu)物公園，以及一座愛(ài)琴海城市廣場(chǎng)，并且運(yùn)營(yíng)良好，雖然從團(tuán)隊(duì)能力和項(xiàng)目數(shù)量上我們還可以做得更多。但我們選擇更加專注，通過(guò)這些年不斷嘗試、調(diào)整，再嘗試，再升華，把我們的產(chǎn)品以及服務(wù)模型打磨好。

這三年，我們?cè)趦?nèi)部經(jīng)營(yíng)保障和管理模型上早期做了很多工作，我們會(huì)復(fù)制管理標(biāo)準(zhǔn)，也會(huì)持續(xù)創(chuàng)新。在經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷以及服務(wù)上，復(fù)制的是管理和文化，但從愛(ài)琴海的商業(yè)空間和業(yè)態(tài)及功能上看，更多的會(huì)是一些變化和創(chuàng)新，會(huì)更符合市場(chǎng)變化、當(dāng)?shù)匚幕�和消費(fèi)者需求。

在這種狀況下，我們會(huì)很用心讓自己能夠保障應(yīng)付這種快速的、不斷的擴(kuò)張和做加法的過(guò)程。

Q：輕資產(chǎn)運(yùn)作也是紅星商業(yè)的一大優(yōu)勢(shì)，具體如何幫助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化?

張華容：現(xiàn)在輕資產(chǎn)是一個(gè)很熱的話題，紅星商業(yè)的資產(chǎn)管理也被歸為輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的范疇。但紅星商業(yè)一直相信，輕資產(chǎn)絕不是委管的代名詞。真正的輕資產(chǎn)是讓資產(chǎn)輕起來(lái)，不要讓資產(chǎn)像一個(gè)包袱一樣壓在開(kāi)發(fā)商身上。

為了這個(gè)目標(biāo)，紅星商業(yè)在全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)過(guò)程中尤其注重與資本市場(chǎng)的對(duì)接，因?yàn)橘Y本渠道是讓資產(chǎn)變輕的最佳方式之一。我們也在不斷探尋資產(chǎn)變輕的更多方式，除了較為成熟的開(kāi)發(fā)融資渠道，紅星商業(yè)還依靠專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，提升資產(chǎn)價(jià)值，幫助開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)形成一定的金融產(chǎn)品或是形成一種資產(chǎn)的變量。

紅星商業(yè)輕資產(chǎn)最大的優(yōu)勢(shì)就是讓不動(dòng)產(chǎn)的利益相關(guān)方都能實(shí)現(xiàn)共贏。

Q：目前您在運(yùn)營(yíng)愛(ài)琴海過(guò)程中有沒(méi)有一些困惑?

張華容：人的困惑大多來(lái)自對(duì)于未知以及不確定性，但在探索未知和不確定性過(guò)程中一定會(huì)有一些確定的方式方法。

很多人為了規(guī)避這種不確定性，選擇了標(biāo)準(zhǔn)化。但在我看來(lái)，所謂標(biāo)準(zhǔn)化是根據(jù)企業(yè)的變化而變化的。

在產(chǎn)品層面，紅星商業(yè)一直不強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，而是根據(jù)市場(chǎng)而變化。但是市場(chǎng)這種變化存在很大的不確定性，我們的標(biāo)準(zhǔn)化就是，在不確定性中保持自己隨著變化而變化的思維。就是一定要去關(guān)注市場(chǎng)，關(guān)注我們的消費(fèi)者需要什么產(chǎn)品，關(guān)注目前行業(yè)中最前沿的理念與趨勢(shì)，這讓我們能夠明確自己接下來(lái)還能夠提供給消費(fèi)者怎樣的可能性。

我們對(duì)變化更感興趣，比如非主流人群會(huì)怎么變化，主流人群會(huì)要求什么。如何把一個(gè)城市的商業(yè)活躍起來(lái)，把一個(gè)沉寂的物業(yè)能產(chǎn)生價(jià)值，如何能把愛(ài)琴海做得更豐滿和豐富，這不一定是我的困惑，準(zhǔn)確的來(lái)說(shuō)是整個(gè)紅星商業(yè)團(tuán)隊(duì)面臨的挑戰(zhàn)。這讓我們有能力適應(yīng)市場(chǎng)需求，能夠抓住市場(chǎng)不斷的變化，這對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)，因?yàn)槲覀兊哪芰慨吘褂邢�，我們的眼界也是有限的。所以我們公司現(xiàn)在盛行不斷學(xué)習(xí)，同時(shí)通過(guò)公司內(nèi)部更豐富和多元化的途徑，能掌握更多的知識(shí)。

Q：您對(duì)紅星商業(yè)的短期和遠(yuǎn)景規(guī)劃是怎樣的?

張華容：紅星商業(yè)短期最大的目標(biāo)是讓愛(ài)琴海購(gòu)物公園真正成為一個(gè)合作伙伴與消費(fèi)者認(rèn)可的商業(yè)品牌。這就需要愛(ài)琴海在成長(zhǎng)中要明確自身的標(biāo)簽與特點(diǎn)。很明確的一點(diǎn)，我們要做的不是紅星商業(yè)的愛(ài)琴海，我們要做的是大家的愛(ài)琴海，我們的合作伙伴與消費(fèi)者需要什么樣的愛(ài)琴海，我們就會(huì)盡力為他們提供這樣的商業(yè)形態(tài)。

從未來(lái)來(lái)看，我們希望能夠做出更多更好的項(xiàng)目，但這個(gè)過(guò)程中我們依然不是希望靠規(guī)模取勝，而是追求質(zhì)的不斷升級(jí)，只有更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的出現(xiàn)，才能支撐我們業(yè)績(jī)逐年的倍增。未來(lái)我們希望每一個(gè)省會(huì)城市以及其他一些重點(diǎn)城市都能有愛(ài)琴海購(gòu)物公園進(jìn)駐，這將讓我們有機(jī)會(huì)為更多城市居民提供更好的生活。