房地產(chǎn)業(yè)作為單獨(dú)一個(gè)行業(yè)，內(nèi)部需要暢通，這種暢通需要在銷(xiāo)售端、融資端及資產(chǎn)處置端這三個(gè)維度上有具體體現(xiàn)。

2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)明確提出“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)……支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，這對(duì)于理解下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策思路提出了根本遵循，為此有必要對(duì)其作進(jìn)一步探討。

一、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議緣何首次提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”？

需要認(rèn)識(shí)到，“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”這一表述由中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，體現(xiàn)出中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的最新定調(diào)，而“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”在各地的2022年政府工作報(bào)告中亦均被作為房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的根本遵循。那么“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”這一政策思路被提出的背景是什么呢？我們認(rèn)為以下三個(gè)視角可能比較值得關(guān)注：（一）2021年下半年以來(lái)，在“三道紅線(xiàn)”、“房地產(chǎn)貸款集中度”及“兩集中”等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的規(guī)范與約束下，個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露且有愈演愈烈之勢(shì)，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生急劇變化，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的觀望情緒變得較為濃厚，產(chǎn)業(yè)循環(huán)出現(xiàn)一定程度的梗阻，房地產(chǎn)業(yè)在銷(xiāo)售端、融資端與資產(chǎn)處置端等方面普遍陷入困境。為此，政策層面需要主動(dòng)回應(yīng)，并做出積極表態(tài)，采取超預(yù)期政策，以扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，改變低迷的市場(chǎng)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，其涉及的細(xì)分領(lǐng)域不僅廣且深，牽扯的利益主體不僅多且雜。

特別是，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行對(duì)“加快形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”具有重要甚至決定性意義，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。某種程度上來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)業(yè)無(wú)法良性循環(huán)，則國(guó)內(nèi)大循環(huán)便無(wú)從談起，而針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的危機(jī)和困局，稍有不慎，便有可能會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)。

（三）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是國(guó)內(nèi)最大的消費(fèi)市場(chǎng)，是穩(wěn)增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需、建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的重要領(lǐng)域，也是未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷爬坡邁坎的有力支撐。特別是，中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一系列定調(diào)并非全面遏制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而是致力于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展�；�于此，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)保持適當(dāng)?shù)脑鏊倥c發(fā)展節(jié)奏仍是當(dāng)前的政策指向，而在“穩(wěn)”字當(dāng)頭、穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的總基調(diào)下，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展不僅在情理當(dāng)中，且非常必要。

二、如何準(zhǔn)確把握“因城施策”與“良性循環(huán)”的內(nèi)涵？

我們認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定調(diào)主要體現(xiàn)在“因城施策”和“良性循環(huán)”兩個(gè)表述上，如果能夠準(zhǔn)確地把握“因城施策”和“良性循環(huán)”的內(nèi)涵，便能對(duì)“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”有更深入的理解。

（一）“因城施策”并非新提法，2016年《政府工作報(bào)告》首次提出了“因城施策”的概念，其內(nèi)涵主要指“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。站在當(dāng)前視角來(lái)看，“因城施策”的內(nèi)涵可概括為“因地制宜、因城施策、分類(lèi)調(diào)控”，即全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策不再搞一刀切，在房地產(chǎn)業(yè)的政策方向、力度與節(jié)奏上需要因城而異。例如，一些人口凈流入大的城市需要在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、保障性租賃住房建設(shè)等方面采取更加有為的舉措（包括但不限于出臺(tái)“限漲令”、限購(gòu)限售等），另一些城市則亦可以在控制房?jī)r(jià)過(guò)快下跌方面采取相應(yīng)舉措（包括但不限于出臺(tái)“限跌令”、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等）。當(dāng)然，“因城施策”的提法也意味著各地方政府需要在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行方面承擔(dān)主體責(zé)任，起到主導(dǎo)作用。為此，與“因城施策”相對(duì)應(yīng)的根本遵循，便是近年政策層面頻頻強(qiáng)調(diào)的“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)與穩(wěn)預(yù)期）與“三�！保ū＝粯�、保民生與保穩(wěn)定）。

（二）“良性循環(huán)”是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的最新提法，所謂“循環(huán)”，即暢通的意思，即經(jīng)營(yíng)、融資、投資等維度的現(xiàn)金流入與流出均要呈現(xiàn)出足夠的穩(wěn)定性和可預(yù)期性。以上可以從兩個(gè)視角來(lái)理解：1.房地產(chǎn)業(yè)作為單獨(dú)一個(gè)行業(yè)，內(nèi)部需要暢通，這種暢通需要在銷(xiāo)售端、融資端及資產(chǎn)處置端等維度上有具體體現(xiàn)。其中，銷(xiāo)售端是指房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端要暢通（穩(wěn)定和可預(yù)期的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)），融資端是指房地產(chǎn)市場(chǎng)要有足以保證債務(wù)循環(huán)得以維系的融資現(xiàn)金流支撐，資產(chǎn)處置端則主要指房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠以合理公允的價(jià)格及時(shí)地出售以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的回籠。

2.房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，在內(nèi)部循環(huán)足夠暢通的基礎(chǔ)上，還需要進(jìn)一步考慮到房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)利益主體之間的循環(huán)暢通，也即房地產(chǎn)業(yè)與上下游行業(yè)之間應(yīng)保持有效循環(huán)、合理暢通。從目前反映的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)與地方政府、安置戶(hù)、購(gòu)房者、建設(shè)企業(yè)、抵押債權(quán)人、項(xiàng)目合作方、普通債權(quán)人、權(quán)益方等相關(guān)利益主體之間的關(guān)系較為復(fù)雜，且往往沖突不斷。

（三）顯然，良性循環(huán)往往意味著資金的暢通，具體體現(xiàn)在銷(xiāo)售端、融資端等維度，即房地產(chǎn)業(yè)要有相應(yīng)的現(xiàn)金流入（包括但不限于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流與融資現(xiàn)金流以及資產(chǎn)處置現(xiàn)金流入）來(lái)支撐持續(xù)存在的現(xiàn)金流出，避免現(xiàn)金流出現(xiàn)危機(jī)或斷裂，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源數(shù)據(jù)為例（2021年全年口徑），銷(xiāo)售端的資金來(lái)源（包括定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款）合計(jì)占比達(dá)到43%以上；融資端的資金來(lái)源（包括國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金）合計(jì)占比達(dá)到36%左右，與上下游企業(yè)之間的各項(xiàng)應(yīng)付款占比合計(jì)達(dá)到20%以上�？梢钥闯觯�銷(xiāo)售端與融資端的現(xiàn)金流對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，且銷(xiāo)售端尤為重要。

綜上，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的導(dǎo)向下，政策層面需要對(duì)前期政策進(jìn)行適度糾偏，在形勢(shì)較為危機(jī)、市場(chǎng)預(yù)期很難得到根本扭轉(zhuǎn)的情況下，推動(dòng)超預(yù)期的放松政策亦顯得很有必要，唯有如此方有可能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流在銷(xiāo)售端、融資端與處置端的有效暢通，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行和健康發(fā)展。

三、如何更好做到“因城施策？”

（一）秉持“三穩(wěn)”和“三�！钡膬�(nèi)涵

“因城施策”的實(shí)施主體是各級(jí)地方政府，而各級(jí)地方政府做好“因城施策”的關(guān)鍵在于秉持“三穩(wěn)”和“三�！钡睦砟睿�承擔(dān)屬地責(zé)任，做到有保有壓，準(zhǔn)確把握政策方向、節(jié)奏與力度，以“房住不炒和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”為總基調(diào)，將“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”作為首要目標(biāo)，努力做到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，確保社會(huì)大局穩(wěn)定以及國(guó)家和群眾利益不受損失。

（二）適度進(jìn)行政策糾偏

各地方政府應(yīng)結(jié)合所在地區(qū)實(shí)際情況，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及預(yù)期變化，及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，對(duì)前期一系列政策進(jìn)行適度糾偏，必要時(shí)可在力度與節(jié)奏上多做做文章，以盡快改善市場(chǎng)預(yù)期。

從目前各地區(qū)實(shí)踐來(lái)看，應(yīng)聚焦以下幾個(gè)層面：

1.地方政府應(yīng)主動(dòng)作為，適度向市場(chǎng)讓利、傳遞積極信號(hào)，如嘗試通過(guò)調(diào)低土地價(jià)格、縮減審批流程、分散土拍時(shí)間、上調(diào)房屋限價(jià)、下調(diào)封頂溢價(jià)率、降低現(xiàn)房銷(xiāo)售比例、恢復(fù)預(yù)勾地制度、千方百計(jì)助力企業(yè)加快周轉(zhuǎn)等方式提升服務(wù)效率、完善相關(guān)政策，改變當(dāng)前土拍市場(chǎng)低迷以及溢價(jià)率持續(xù)下降的現(xiàn)狀。

2.通過(guò)適度放松公積金政策以提高公積金對(duì)購(gòu)房的支撐力度，相關(guān)舉措包括但不限于提高公積金貸款額度和擴(kuò)大覆蓋范圍、擴(kuò)大公積金互認(rèn)范圍、放寬公積金貸款條件和取消房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公積金提供擔(dān)保要求、提高二孩和三孩家庭的公積金貸款額度等。例如，寧波、馬鞍山、南平、南寧四地提高了公積金貸款額度，青島、濟(jì)南等地則放寬了公積金異地貸款難度，北海降低了首付比例，自貢放寬了住房套數(shù)的認(rèn)定政策、實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

3.針對(duì)新市民、青年群體以及二孩三孩家庭等群體通過(guò)加大購(gòu)房補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠力度等方式充分釋放居民住房需求，包括但不限于給予貸款貼息、購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、消費(fèi)券補(bǔ)貼、特殊群體購(gòu)房券等等。例如，吉林省推出購(gòu)房補(bǔ)貼、貸款貼息以及延長(zhǎng)政策時(shí)效，浙江省金華市針對(duì)首創(chuàng)民營(yíng)工業(yè)企業(yè)新居民推動(dòng)“購(gòu)房券”獎(jiǎng)勵(lì)政策，安徽省蕪湖市針對(duì)符合條件青年英才給予購(gòu)房款最高10%的補(bǔ)貼，廣東省惠州市則放寬了購(gòu)房提取條件、租房提取額度和貸款最高額度等。再比如，2021年12月20日，某地住建廳召開(kāi)全省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度會(huì)議，提出要想辦法促銷(xiāo)售，落實(shí)購(gòu)房補(bǔ)貼政策，提振市場(chǎng)信心。

4.適度調(diào)整限購(gòu)限售政策，以緩解市場(chǎng)分化壓力，如武漢解除了非武漢市戶(hù)籍的總部企業(yè)高管限購(gòu)、如沈陽(yáng)解除了限購(gòu)限售政策約束等等。某種程度上來(lái)說(shuō)，除上海、深圳等一線(xiàn)城市繼續(xù)維持相應(yīng)力度外，其他多數(shù)地區(qū)可在限購(gòu)限售政策和放松上采取更加積極的舉措。

5.針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)反映較為強(qiáng)烈的房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管問(wèn)題，政策層面需要再進(jìn)行微調(diào)，避免各地政策合成對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成更大的沖擊。2021年9月以來(lái)，為防范地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在區(qū)域內(nèi)積聚，北京、石家莊、漳州、廈門(mén)、成都、長(zhǎng)春等多地先后加強(qiáng)了對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，這為后續(xù)適度調(diào)整房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管政策、提高預(yù)售資金使用效率等創(chuàng)造了條件，具體可采取的措施包括但不限于縮短放款時(shí)限、以保函代替預(yù)售資金監(jiān)管、放寬用款方式和支取條件、降低預(yù)售資金留存比例、根據(jù)企業(yè)信用實(shí)行差異化監(jiān)管、提高預(yù)售資金返還額度等等。

四、如何更好地做到“良性循環(huán)”？

良性循環(huán)的關(guān)鍵在于保持資金的暢通以及市場(chǎng)預(yù)期的平穩(wěn)，這需要在銷(xiāo)售端、融資端、資產(chǎn)處置端以及供給端等方面做好一系列工作。

（一）銷(xiāo)售端的暢通是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的關(guān)鍵和最有效手段銷(xiāo)售端在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期方面起著決定性作用，這主要是因?yàn)殇N(xiāo)售端是房地產(chǎn)業(yè)能否真正暢通的關(guān)鍵�？梢哉f(shuō)，只有銷(xiāo)售端打通，房地產(chǎn)業(yè)的去化才能形成穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，才能有助于融資端與資產(chǎn)處置端的暢通。

實(shí)際上，近期政策層面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售端的疏通已有多次表態(tài)。例如，2021年12月，住建部部長(zhǎng)特別提及“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，是穩(wěn)增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需、建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的重要領(lǐng)域……更好滿(mǎn)足群眾的住房剛性需求和改善性需求”。再比如，2022年1月，全國(guó)住建工作會(huì)議在談及穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)亦特別指出“充分釋放居民住房需求、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資需求潛力”。

在如何打通房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售端方面，目前政策層面主要通過(guò)下調(diào)5年以上LPR、加快個(gè)人按揭貸款發(fā)展節(jié)奏、加大公積金貸款和購(gòu)房補(bǔ)貼支持力度、放松限購(gòu)限售等充分釋放居民住房需求，同時(shí)挖掘新市民、青年人等群體的新增住房需求。

綜上，目前銷(xiāo)售端的政策導(dǎo)向仍然是保障剛性住房需求，滿(mǎn)足合理的改善性住房需求。事實(shí)上，當(dāng)前我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率僅為63.90%、每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口達(dá)1100萬(wàn)以上，新增住房需求仍然較為可觀。同時(shí)，我國(guó)還存在2000年前建成的大量老舊住房，意味著改善住房的需求亦比較旺盛，因此銷(xiāo)售端的空間仍是客觀存在的。不過(guò)，銷(xiāo)售端的打通目前仍需要在金融支持等方面更有作為。

（二）融資端的改善是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的有效支撐

考慮到“三道紅線(xiàn)”和“房地產(chǎn)貸款集中度”等房地產(chǎn)金融管理制度的深遠(yuǎn)影響以及短期內(nèi)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流難以形成有效支撐力量等因素，當(dāng)前的最大挑戰(zhàn)應(yīng)是通過(guò)放松融資端的約束來(lái)化解房地產(chǎn)業(yè)所面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，以形成穩(wěn)定預(yù)期。具體看，要將防風(fēng)險(xiǎn)擺在更加突出的位置，政策層面應(yīng)更靈活與精準(zhǔn)，對(duì)于出險(xiǎn)的地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目需要進(jìn)行精準(zhǔn)拆彈，對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與符合調(diào)控政策導(dǎo)向的企業(yè)，則要精心呵護(hù)。近期，政策層面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資端的改善已采取了一系列舉措。

例如，中國(guó)人民銀行指出先前部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一些過(guò)激反應(yīng)，后續(xù)將加強(qiáng)窗口指導(dǎo)，幫助金融機(jī)構(gòu)更好執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。2022年1月，金融管理部門(mén)亦先后明確“針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款不再計(jì)入‘三道紅線(xiàn)’和房地產(chǎn)貸款集中度相關(guān)指標(biāo)計(jì)算口徑”。近期，部分地區(qū)亦要求相關(guān)部門(mén)要協(xié)調(diào)轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)重要項(xiàng)目的融資給予展期、助力相關(guān)企業(yè)通過(guò)債務(wù)重組緩解壓力。

以上舉措無(wú)疑會(huì)有助于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)融資端逐步回歸常態(tài)、修復(fù)和改善房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性和融資環(huán)境。不過(guò)，金融體系對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期仍需要金融管理部門(mén)的有效引導(dǎo)與支持，我們建議后續(xù)應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)金融體系發(fā)行債券的支持力度，通過(guò)豐富資金與拓寬項(xiàng)目來(lái)源、降低資金成本、放松房地產(chǎn)金融管理制度約束、加大與地方政府的合作力度等舉措提升后者支持房地產(chǎn)業(yè)的積極性。

（三）加大對(duì)項(xiàng)目處置端的支持有助于房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的化解和市場(chǎng)的出清在融資端和銷(xiāo)售端得到一定程度支持的情況下，加大金融體系對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目處置端的支持也顯得很有必要，這不僅有助于地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)加大資產(chǎn)處置力度回籠現(xiàn)金，亦有助于通過(guò)資產(chǎn)處置來(lái)推動(dòng)未完工項(xiàng)目順利完工、已完工項(xiàng)目順利去化，還有助于房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的化解和市場(chǎng)的出清。

實(shí)際上，近期房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目處置力度有所加大，金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)融資并購(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)化解的動(dòng)作亦較為頻繁，不僅一些地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)債務(wù)融資工具相繼落地，一些銀行也在通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)主題債券或并購(gòu)貸款來(lái)給予支持。2021年12月，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，明確提出支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)處置項(xiàng)目的兼并收購(gòu)，同時(shí)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)出險(xiǎn)項(xiàng)目的支持力度。

上述舉措在市場(chǎng)層面得到了積極響應(yīng)，已有多家金融機(jī)構(gòu)表態(tài)將提供并購(gòu)融資支持（包括但不限于并購(gòu)主題債券、并購(gòu)貸款、并購(gòu)基金等工具），而金融管理部門(mén)亦在推動(dòng)AMC參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)。

例如，2022年1月，建發(fā)地產(chǎn)和招商蛇口兩家地產(chǎn)企業(yè)分別在銀行間市場(chǎng)成功發(fā)行10億元和12.90億元的并購(gòu)票據(jù)，前者發(fā)行10億元并購(gòu)票據(jù)中的4.60億元用于并購(gòu)2個(gè)標(biāo)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)，后者的募集資金則全額用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)、助力在建項(xiàng)目順利完工。再比如，2022年1月，浦發(fā)銀行成功簿記發(fā)行300億元的金融債券，其中有50億元專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款的投放。廣發(fā)銀行近期亦表態(tài)將發(fā)行50億元房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，募集資金專(zhuān)項(xiàng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款投放。

房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目處置的目的主要是為了有效化解風(fēng)險(xiǎn)、防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散以及緩解一些地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性壓力，這方面的政策層面亦比較明確，即以“三保”為首要目標(biāo)，有力及時(shí)處置個(gè)別頭部地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，確保社會(huì)、國(guó)家和群眾利益不受損失。顯然，在房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目處置的過(guò)程中，地方政府需要在項(xiàng)目篩選、資金需求、項(xiàng)目進(jìn)展、參與主體、預(yù)售資金監(jiān)管、相關(guān)利益方協(xié)調(diào)等方面起到主導(dǎo)作用，金融管理部門(mén)各地派駐機(jī)構(gòu)亦需要更有作為。

（四）供給端持續(xù)發(fā)力是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的根本保障無(wú)論是銷(xiāo)售端、融資端，抑或是項(xiàng)目處置端，當(dāng)前及后續(xù)一段時(shí)期的支持性政策是否具有可持續(xù)性仍有待觀察，因此促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的根本保障從中長(zhǎng)期來(lái)看依然需要通過(guò)供給端持續(xù)發(fā)力，即堅(jiān)持租購(gòu)并舉，多主體供給、多渠道保障，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，持續(xù)推進(jìn)住房供給側(cè)改革。具體看，需要大力發(fā)展保障性租賃住房，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。

例如，2022年1月，國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》便明確提出，針對(duì)人口凈流入的大城市要大力發(fā)展面向新市民、青年人群的保障性租賃住房，要因地制宜發(fā)展面向戶(hù)籍人口以及常住人口的共有產(chǎn)權(quán)住房等。再比如，2022年2月，中國(guó)人民銀行與中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確提出滿(mǎn)足一定條件的保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

從目前公開(kāi)信息來(lái)看，2022年全年要建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間），占“十四五”650萬(wàn)套目標(biāo)的37%、是2021年全年的2.55倍�？梢钥闯�，保障性租賃住房的體量應(yīng)是比較可觀的。實(shí)際上，2022年加大保障性租賃住房建設(shè)的另一個(gè)目的也是為了推動(dòng)房地產(chǎn)投資保持在相應(yīng)的水平。

五、中長(zhǎng)期看，仍應(yīng)牢牢守住兩條政策底線(xiàn)不動(dòng)搖，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展房地產(chǎn)政策基調(diào)的變化是一個(gè)歷史過(guò)程，但無(wú)論房地產(chǎn)業(yè)的政策如何進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)前在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的基礎(chǔ)上，仍應(yīng)牢牢守住兩條底線(xiàn)不能動(dòng)搖，這是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的根本。

（一）盡管當(dāng)前及后續(xù)一段時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)政策預(yù)調(diào)微調(diào)甚至超預(yù)期調(diào)整的傾向越發(fā)明顯，但“房住不炒”

的大方向沒(méi)有也不應(yīng)發(fā)生變化，自2013年以來(lái)建立并已形成的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制仍應(yīng)牢牢堅(jiān)持，后續(xù)應(yīng)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

（二）近期房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的持續(xù)暴露和傳統(tǒng)發(fā)展模式的困境表明，過(guò)去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式和“大量建設(shè)、大量消耗、大量排放”的城鄉(xiāng)建設(shè)模式既不適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展要求，也在一定程度上積累了較大風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前看，這兩種模式均不可持續(xù)，后續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向、推動(dòng)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展的政策思路和邏輯需要繼續(xù)堅(jiān)持。

綜上，為更好推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，對(duì)大方向上的把握至關(guān)重要，但細(xì)節(jié)上的適度甚至超預(yù)期微調(diào)亦顯得很有必要。當(dāng)前，決策部門(mén)應(yīng)更注重從“穩(wěn)”和“�！钡姆较蛑�手，主動(dòng)作為、敢于出手，多出臺(tái)有利于化解房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性危機(jī)的政策，多釋放有利于改善市場(chǎng)預(yù)期的信號(hào)。