銷售額下跌38.2%、營(yíng)業(yè)收入跌18%、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率提高6.93個(gè)百分點(diǎn)、歸屬母公司的凈利潤(rùn)上升8%，慘淡的市場(chǎng)環(huán)境下，金地(集團(tuán))股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金地集團(tuán)”，600383.SH）交出了一份還算不錯(cuò)的中期業(yè)績(jī)。

金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克在8月29日的業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，目前市場(chǎng)處于從低谷逐漸恢復(fù)的過程中，“我們會(huì)做好所有的準(zhǔn)備，去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能比較長(zhǎng)的恢復(fù)過程。”

從半年報(bào)來看，金地集團(tuán)采取了不少防御性的措施，如壓縮投資預(yù)算，加大債務(wù)的償還力度等。即便如此，該公司認(rèn)為自己還是有彎道超車的機(jī)會(huì)。凌克透露，金地集團(tuán)的銷售目標(biāo)完成進(jìn)展良好，預(yù)計(jì)2022全年銷售業(yè)績(jī)?cè)谛袠I(yè)中仍然可以保持比較好的水平。

毛利率回升了

受經(jīng)濟(jì)下行、重點(diǎn)城市疫情沖擊、部分房企出險(xiǎn)等不利因素的影響，2022年上半年，房企在銷售、交付、投資、償債等方面都經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)。

2022年上半年，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積419.2萬平方米，同比下降44.33%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1006.1億元，同比下降38.21%，低于百?gòu)?qiáng)房企的平均跌幅，因此銷售排名也有所上升，繼續(xù)保持在行業(yè)前十位置。

期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入281.12億元，同比下降18%。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積115.8萬平方米，同比下降21%，結(jié)算收入232.51億元，同比下降21%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為21.18%，較去年同期提高了6.93個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤(rùn)19.65億元，同比上升8%。

歸屬母公司凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入表現(xiàn)的差異是投資者關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題。有機(jī)構(gòu)表示，從上半年金地集團(tuán)的土地增值稅由2021年中期的6.16億元提升至今年的11.16億元，可看出該公司是加快了高毛利項(xiàng)目的結(jié)算，導(dǎo)致毛利率、土地增值稅、凈利潤(rùn)上升。

金地集團(tuán)高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍認(rèn)為，目前公司的整體毛利率水平已回歸至行業(yè)較好水平。

從金地集團(tuán)的角度看，貨源主要分布在華東、東南和華南等市場(chǎng)穩(wěn)定的區(qū)域，是該公司錄得穩(wěn)定利潤(rùn)表現(xiàn)的基礎(chǔ)。上半年深圳、上海兩個(gè)城市銷售規(guī)模分別超過150億元和130億元，該公司在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名位居前列。

收入結(jié)構(gòu)上也有所體現(xiàn)，上半年東南、華東及華南區(qū)域占據(jù)了金地集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入的前三位置，毛利率分別為17.7%、30.2%、29.4%，其中毛利率最高的華東區(qū)域，收入同比大增216.7%。毛利率只有13.3%、5%的東北區(qū)域及華中區(qū)域，收入同比下降70.6%、84.5%，此消彼長(zhǎng)之下，便促成了該公司毛利率的止跌回升。

多還債 少投資

雖然上半年一度遭遇債券市場(chǎng)的做空風(fēng)波，但金地集團(tuán)的財(cái)務(wù)基本面并沒有明顯的短板。

截至報(bào)告期末，該公司持有貨幣資金647.98億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金72.2億元，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)仍有1.38倍。有息負(fù)債合計(jì)1293.2億元，其中銀行借款占比為55.5%，公開市場(chǎng)融資占比為41.64%，其他融資占比為2.86%，長(zhǎng)期負(fù)債占全部有息負(fù)債比重的68.43%。有息負(fù)債中，境內(nèi)負(fù)債占比94.11%，境外負(fù)債占比5.89%。

現(xiàn)金流方面，上半年，金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為61.3億元，而去年同期是負(fù)數(shù)，原因是聯(lián)合營(yíng)公司往來款支付的現(xiàn)金減少。因?yàn)閷?duì)聯(lián)合營(yíng)公司投資支付的現(xiàn)金減少，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由2021年中期的-53億元，減少到了今年上半年的-20億元。籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~變動(dòng)更大，由2021年上半年的140億元大幅下降至今年上半年的-52.8億元，原因是償還債務(wù)支付的現(xiàn)金增加。

除了減少聯(lián)合營(yíng)公司的投資支出，新開工和土地投資也有所縮減，年初，金地集團(tuán)制定的新開工面積和竣工面積分別為634萬平方米、1536萬平方米，中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，修訂后的新開工計(jì)劃、全年竣工計(jì)劃約為517萬平方米、1511萬平方米。該公司的解釋是，一方面是因?yàn)樽匀ツ晗掳肽暌詠硇芦@取項(xiàng)目規(guī)模有所減少，另一方面是因?yàn)樵诠�司可售資源較為充裕、市場(chǎng)前景尚不明朗的情況下，通過合理規(guī)劃新開工節(jié)奏以保持經(jīng)營(yíng)的靈活性。

上半年，金地集團(tuán)新增了約156萬平方米的總土地儲(chǔ)備，其中權(quán)益儲(chǔ)備約56萬平方米，總投資額約179億元，權(quán)益投資額約71億元，相較2021年上半年約411億元的權(quán)益投資額有大幅下降。截至報(bào)告期末，該公司總土地儲(chǔ)備約6193萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2840萬平方米，權(quán)益比僅約46%。

對(duì)此，凌克表示，年初基于對(duì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)審慎的判斷，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，按量入為出的原則，對(duì)投資預(yù)算進(jìn)行了壓縮，下半年會(huì)根據(jù)項(xiàng)目收益、項(xiàng)目現(xiàn)金流情況，繼續(xù)合理增加土地儲(chǔ)備，確定合作項(xiàng)目比例。