9月29日，萬物云空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物云”，02602.HK）在香港聯合交易所敲鐘，發(fā)行價49.35港元。該公司開盤即破發(fā)，最終報收46港元，下跌6.79%，市值約537億港元，僅次于華潤萬象生活的673億港元，為物業(yè)上市公司的第二高市值。

在物業(yè)股最輝煌的2021年，有3家公司的市值超過1000億港元，碧桂園服務的市值更是一度超過2800億港元。而萬物云在2021年底發(fā)生的多筆股權交易也是以千億估值為參考進行的。僅僅大半年的時間，資本市場就已風云變幻，物業(yè)股走下神壇，千億市值也成為了傳說。

在萬物云上市的前一天，內房股及物業(yè)股遭受了一次劇烈沖擊，9月29日的盤面依舊不樂觀。萬科集團董事會主席郁亮在萬物云的上市儀式上表示，萬科并不在意萬物云分拆上市時的估值高低，更在意它未來的長期表現，時間會證明萬物云的價值。

某物企的股價在近兩日已跌去近20%，該公司的高管對中國房地產報記者表示，當前的資本市場確實充滿悲觀情緒�！暗�我相信這只是短期現象，未來物業(yè)股還是有機會再次站上千億市值。”

融資56億港元 上市首日破發(fā)

萬物云此次發(fā)售1.167億H股股份，相當于全球發(fā)售完成后已發(fā)行股份總數約10%。招股日期為9月19日至9月22日，發(fā)售價不低于每股47.1港元、不超過52.7港元，募集資金約54.9億港元至61.5億港元。

從孖展的情況來看，投資者的熱情不太高。根據9月28日萬物云發(fā)布的公告，該公司公開發(fā)售的股份認購不足，共認購953.13萬股，相當于公開發(fā)售股份總數1167.14萬股的約0.82倍。但國際發(fā)售部分獲得了超額認購，約為可供認購的1.05億股H股總數的3.3倍以上，國際發(fā)售項下發(fā)售股份最終數目為1.07億股H股。最終，發(fā)售價定為每股49.35港元，市盈率約為31.57倍，所得款項凈額估計約為56億港元。

基石投資者頗為給力，共認購了約0.44億股，約占萬物云已發(fā)行股本的3.76%和全球發(fā)售股份數目的37.56%，總代價約21.6億港元。這些機構包括中國誠通控股及旗下的中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、瑞銀資管、淡馬錫、Athos資本、HHLR基金及YHG投資、潤暉投資等。

公告顯示，上市所得資金，萬物云安排了35%用于在選定街道發(fā)展聚焦?jié)舛葢?zhàn)略和在全國范圍內推行“萬物云街道”模式；25%用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開發(fā)；20%用于收購三至五家增值服務提供商及行業(yè)上下游供應鏈服務商，以此孵化萬物云生態(tài)系統；10%用于吸納及培養(yǎng)人才，10%用于營運資金及一般公司用途。

萬物云沒有趕上物業(yè)股紅火的好時候，上市之際資本市場正風雨飄搖。管理層對此已有心理準備，萬物云董事長朱保全在招股前夕便表示“差市場結交真朋友”。9月28日，因為一則傳聞的影響，旭輝控股的股價大跌約33%，旭輝永升服務下跌了23.3%，內房股與其他物業(yè)股也隨之下行，碧桂園服務、融創(chuàng)服務分別下跌了11.8%、10%，世茂服務和正榮服務的跌幅也分別達到了9.6%、8.9%。

9月29日，市場氣氛依然沒有好轉，內房股、物業(yè)股繼續(xù)下探，世茂服務、融創(chuàng)服務的跌幅超過9%。萬物云開盤即破發(fā)，一度下跌超過12%，收盤時跌幅收窄至6.79%。

物企千億市值不再

一年多前，物業(yè)股還是資本市場的寵兒，碧桂園服務的市值在2021年1月沖上了2000億港元，同年的6月29日，該公司股價達到84.23港元的歷史新高，市值上升至2841億港元的峰值。2021年上半年，市值突破千億港元的物業(yè)股還有恒大物業(yè)及華潤萬象生活。

2021年下半年，物業(yè)股的熱度開始下降，2021年的最后一個交易日，碧桂園服務的市值約為1557億港元，華潤萬象生活及恒大物業(yè)的市值分別為818億港元、285億港元。2022年上半年，碧桂園服務還維持著千億市值的地位，6月30日的市值約1179億港元，在那之后便一路下行，9月29日只剩392億港元。華潤萬象生活的市值在2月7日一度回升到了1047億港元，9月29日已不到700億港元。截至目前，物業(yè)股再無千億市值。

起初，萬科對萬物云也抱著千億市值的期望。郁亮在2018年表示，一兩百億、兩三百億的市值對萬科貢獻不大，物業(yè)板塊未來有潛力達到千億市值。

大和證券表示，雖然萬物云的初始市值為576億港元，對應2021年市盈率約為31.8倍，仍遠高于同行平均水平，但其估值從年初至今已大幅縮水。在2021年12月進行的最后一輪Pre-IPO，萬物云定價為每股113.3港元，對應市值約為1323億港元，如今估值已下跌逾五成，反映市場對房地產行業(yè)的悲觀情緒已蔓延至物管行業(yè)。

根據申港證券的研究報告，物業(yè)板塊市盈率（TTM）在2021年初達到頂峰67.01倍后迅速降溫，2021年末的市盈率（TTM）僅為19.81倍，較2020年末（50.76倍）降幅達60.97%，回歸理性。

中物研協的統計顯示，截至今年8月末，59家上市物管企業(yè)的平均市盈率首次跌破10倍，僅剩8倍。

申港證券認為，物企估值回落有多重原因。首先是關聯方債務危機風險擔憂傳導至物企，母公司資金鏈緊張也間接影響物企收并購步伐導致規(guī)模擴張阻力增大。其次，隨著物企的規(guī)模擴張，應收賬款、關聯交易、投后整合、商譽減值等風險逐漸顯露，高增長下保持高收益難度較大。最后，社區(qū)增值等發(fā)展暫未突破瓶頸，社區(qū)養(yǎng)老等新業(yè)務開展仍在探索階段，物企第二增長曲線未見明朗。

“感覺現在市場已經悲觀得不理性了，一方面可能是經濟環(huán)境的影響，另一方面，資本市場還是無法將物業(yè)跟地產剝離來看。”一家市值已較高峰期縮水八成的物企相關負責人如此表示。

在一片看空的聲浪中，也有投資機構采取了理性看多的動作。9月27日，金科服務透露，第二大股東博裕資本提出以33%的溢價、每股12港元的全面要約收購。金科服務在公告中表示，今年1月1日至9月7日，恒生物業(yè)服務及管理指數下跌了43%，公司股價則下跌了71.6%，盡管博裕資本充分意識到公司的中短期持續(xù)下行風險及不確定性，仍對公司的長期潛力持謹慎樂觀態(tài)度。值得一提的是，博裕資本也是萬物云的戰(zhàn)略投資者。