10月25日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的9月份全國70城房價數(shù)據(jù)顯示，新房和二手房價下跌的城市數(shù)量仍在增加，這其中，南京也是其中之一。作為地處長三角區(qū)域中心的省會城市，南京房價曾在2015年至2021年實(shí)現(xiàn)5年增長，其中5年漲幅超29%，在眾多城市中表現(xiàn)突出。并且自2016年4月“限價令”執(zhí)行，南京新房和二手房價在價格走高的同時出現(xiàn)了一二手房“價格倒掛”。

據(jù)南京房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一位人士介紹，2016年南京樓市最熱的區(qū)域河西南和河西中板塊，新房申報價格分別不超過3.5萬元和4.5萬元/平方米，然而彼時板塊內(nèi)的二手房報價已經(jīng)達(dá)到5萬~6萬元/平方米。嚴(yán)重的一二手房“價格倒掛”吸引了大量投資者和買房人群，引發(fā)南京樓市盛況頻出，尤其2017年“上萬人涌入南京河西搶房”，有人為了搶到房號，連夜打地鋪排隊(duì)，令業(yè)界印象深刻。

但2021年下半年起，南京樓市開始轉(zhuǎn)冷。2022年前三季度，南京全市二手房成交量5.87萬套（含高淳、溧水），同比下滑38.3%；二手房價格也逐漸波動，截至2022年第三季度末，南京市二手房成交均價回落至3.2萬元/平方米；相比之下，南京新建商品住宅價格連續(xù)12個月環(huán)比上漲，新房價格較為堅(jiān)挺，標(biāo)志著南京樓市“一二手房價倒掛”的行情逐步走向終結(jié)。

克而瑞南京機(jī)構(gòu)的高級分析師桂軒介紹，目前南京市場除了河西板塊部分項(xiàng)目外，基本已經(jīng)沒有一二手房“價格倒掛”的情況。

而伴隨一二手房“價格倒掛”行情的結(jié)束，南京“炒房客”處境如何、普通購房者預(yù)期怎樣變化？從南京典型板塊江北核心區(qū)和河西南板塊的市場變化中，可以管中窺豹。

南京河西南：二手房量價齊跌 賣房大概率虧損

一直以來，河西南板塊是南京樓市出名的一二手“價格倒掛”區(qū)域，也一度吸引了大量“炒房客”。

在河西南板塊多家中介門店，一名中介門店的人員介紹，以前購房者買房，短期內(nèi)交易后每平方米可以賺取3000元~5000元的溢價，但現(xiàn)在賣房多是虧的。“整個河西南板塊的二手房均價已經(jīng)從6.5萬元/平方米降到了4.8萬元/平方米。”

據(jù)悉，南京河西南板塊內(nèi)的8個改善型項(xiàng)目因?yàn)殚_盤時間相近，在河西南被稱為“星八客”，價量均出現(xiàn)了不同程度回落。

上述中介告訴表示，包括“星八客”在內(nèi)，整個河西南共有9個“次新房”小區(qū)，今年前7個月只成交了165套，相比去年同期減少了61.4%。

與此同時，各小區(qū)的二手房價格也在不斷被刷低。

以降幅最大的是世茂海峽城為例，小區(qū)附近中介表示，河西南熱度最高時，海峽城小戶型的單價直逼6萬元/平方米，價格翻了近3倍，但今年世茂海峽城一套房源單價僅有4.78萬元/平方米，創(chuàng)下了該小區(qū)的2年內(nèi)的歷史新低。

“星八客”之一的招商雍和府，原先138平方米房源單套總價達(dá)到620萬元，2021年時單價最高達(dá)到6.5萬元/平方米，目前該房源單價僅4.49萬元/平方米，總價也一路降至620萬元，降了180萬元，相當(dāng)于一套小型剛需房的總價。

當(dāng)時河西南很多小區(qū)的成交單價都在6.5萬元/平方米之上，有的房源甚至能賣到7萬元/平方米。與此同時，今年度過限售期限可以在二手市場交易的海珀濱江、正榮濱江紫闕、天鵝堡等樓盤，普遍報價在6萬元/平方米以上，但因?yàn)榭們r高、稅費(fèi)多，成交較少。

我愛我家河西南片區(qū)門店負(fù)責(zé)人表示，從去年到今年，河西南二手房價全面普降，小戶型每套降價在幾十萬元到一百萬元不等，大戶型降得更多。

江北核心區(qū)：一二手房齊降 房價神話破滅

南京江北核心區(qū)板塊是南京三級板塊的代表，也是之前“炒房客”最集中的區(qū)域，高峰時期，購房者比例中，投資客超過30%以上。

2017年江北核心區(qū)確立之初，區(qū)域內(nèi)新房均價一度高達(dá)2.8萬~3萬元/平方米；2019年區(qū)域純新盤均價紛紛突破3萬元/平方米。

2020年江北核心區(qū)域成為南京最熱門板塊之一，當(dāng)年，區(qū)域內(nèi)有9盤在入市時經(jīng)歷“萬人搖號”，買房人數(shù)屢創(chuàng)新高。我愛我家江北新區(qū)店長劉明介紹，當(dāng)時要在江北核心區(qū)買房完全靠搶。

隨之江北核心區(qū)的新房價格一路上揚(yáng)，從2020年到2022年。揚(yáng)子江金茂悅報價從首次開盤的29840元/平方米漲到了31800元/平方米、花語熙岸府報價從32696元漲到了33600元/平方米，卓越大江的均價一度達(dá)到36000元/平方米，核心區(qū)新房房價達(dá)到了史無（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.fangchan.com）前例的高度。

這一情況在2021年開始出現(xiàn)，江北核心區(qū)一些新項(xiàng)目的開盤報名人數(shù)低于實(shí)際推新量，樓市明顯降溫，萬人搖號的景象已經(jīng)消失。隨之而來的是一些項(xiàng)目的首付也從原來的8成一路下探，裝修包也不再強(qiáng)制購買，種種跡象表明，這里的市場熱度已經(jīng)降低。

10月21日，在江北核心區(qū)板塊內(nèi)幾家中介門店內(nèi)，可以注意到區(qū)域內(nèi)的二手房源掛牌量較大，平均一個小區(qū)的掛牌量可以達(dá)到200套左右，且都是次新房，房源交付時間集中在2019年至2020年。

同時江北核心區(qū)二手房的價格跌幅也十分明顯。

例如華潤國際社區(qū)，2021年成交均價為4.5萬元/平方米，如今報價僅為3.79萬元/平方米，跌幅達(dá)17%，是區(qū)域內(nèi)跌幅最大的項(xiàng)目之一。

目前，華潤國際社區(qū)的二手房掛牌周期長、掛牌數(shù)量多，長期維持在200套左右，而每月成交量金僅在3至8套。

劉明介紹，目前南京江北核心區(qū)的二手房成交價格較去年已經(jīng)下跌了6000元/平方米。而且買房人砍價越來越狠，而賣房人則讓價越來越大，有的業(yè)主甚至每平方米讓價一兩萬元，可以說是“割肉”甩賣。

購房人王剛表示，他在江北核心區(qū)買的房子降價嚴(yán)重，已經(jīng)快跌到買入價了，買的時候2.9萬元/平方米，后面掛牌價一度達(dá)到4.1萬元/平方米，現(xiàn)在價格回到低谷，作為二手房還是賣不掉。

我愛我家數(shù)據(jù)顯示，2022年南京江北核心區(qū)的二手房成交均價為3.8萬元/平方米，相比2021年的4.4萬元/平方米，跌幅達(dá)到13%。

除了二手房，新房也是在拼命打折促銷。目前該區(qū)域有4個樓盤在售，以在售項(xiàng)目晴樾府為例，據(jù)劉明介紹，原先加上裝修包的均價在4.1萬元/平方米，相較此前的報價已經(jīng)有了明顯松動。

“現(xiàn)在裝修基本屬于贈送，一套房子大概優(yōu)惠30萬~40萬元，單價在3.7萬~3.8萬元/平方米，還能挑到好的樓層。”劉明表示。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，此前在區(qū)域內(nèi)買新房基本需要首付8成，甚至還要額外支付“茶水費(fèi)”，如今買房首付都支持分期了。不得不承認(rèn)，江北核心區(qū)房價神話已經(jīng)破滅。

多番沖擊之下“價格倒掛”消失

今年以來，樓市全面降溫，市場大環(huán)境影響之下，使得南京諸多熱門板塊也難逃降價“命運(yùn)”。不少板塊也出現(xiàn)了和河西南和江北核心區(qū)相似的市場走勢。

桂軒認(rèn)為，主要有三個原因?qū)е乱欢�手房“價格倒掛”行情消失。

首先，一些區(qū)域依靠前期規(guī)劃和預(yù)期，吸引了一大波購房群體，也使區(qū)域內(nèi)房價出現(xiàn)了過快的價格增長。

其次，金融調(diào)控導(dǎo)致市場快速下行，自去年下半年起，南京許多二手房的放貸周期延長，二手房交易速度明顯放緩，二手房市場整體回落。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，2022年南京商品房成交量只有650萬平方米，預(yù)計到年底也只有800萬平方米。

這一情況直接導(dǎo)致了“炒房客”退場。一位品牌房企江北核心區(qū)項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人王敏透露，7年前板塊因?yàn)橐?guī)劃吸引了大量的投資客，但如今規(guī)劃和配套沒有完全兌現(xiàn)，大家的信心往下走。

王敏表示，原先江北核心區(qū)因?yàn)橐?guī)劃預(yù)期吸引了大量的投資客�！�3萬元單價買入，二手房能到5萬元，大家的概念就是買到就是賺到�！�

但隨著時間推移，原先的規(guī)劃和配套至今沒有完全兌現(xiàn)，比如江蘇第一高樓至今沒有竣工；南京最大綜合體超級地下城的建設(shè)進(jìn)度不及預(yù)期。交通、基建兌現(xiàn)緩慢讓客戶的信心開始往下走。

“投資客跑了，二手房賣不出去，要賣房，就只能降價�！� 王敏說道。

不過一位品牌房企的客戶研究部負(fù)責(zé)人劉濤認(rèn)為，南京一些核心板塊的客戶對于未來房價還是有信心的，尤其是資金充裕的業(yè)主，他們更愿意觀望而非甩賣。

桂軒指出，前期的巨量成交透支了未來購買力，導(dǎo)致今年南京的整體商品住宅成交量大幅回落。桂軒預(yù)計，到年底，南京商品住宅成交量估計只有800萬平方米，僅為去年的6成。

一方面客源的急劇減少，另一方面，隨著土地拍賣的持續(xù)進(jìn)行，樓板價也在不斷抬升也是“價格倒掛”減少的一個主要原因。

自2021年南京第三批次集中供地開始，毛坯限價便開始不斷上漲，江北核心區(qū)的供應(yīng)量過大，新房價格不斷攀升，每次拍地，地價都會漲一點(diǎn)，這就導(dǎo)致了板塊內(nèi)新房供應(yīng)量過大，造成市場競爭加劇，一些原本需要8成首付的新盤紛紛開始打折促銷，到如今只要3成首付就能成功上車。

投資客的逐漸退場、二手房成交乏力、新房限價抬升，多重因素之下，南京的二手房市場一度出現(xiàn)了“價格踩踏”的現(xiàn)象，一二手房“價格倒掛”也隨之消失。

58安居客研究院分院院長張波表示，二手房的價格波動往往是從外圍區(qū)域開始出現(xiàn)松動直至影響到核心板塊。上述板塊處于房價上漲幅度與城市建設(shè)進(jìn)度、買房人對核心區(qū)的價值預(yù)期存在一定的落差。

張波表示，宏觀市場的不確定性，疊加板塊房價漲幅過快，市場對于價格接受度開始降低，尤其是在江北核心區(qū)城建配套兌現(xiàn)放緩的背景下，核心區(qū)的投資價值被剝離。

“炒房客”退場 透支消化需要時間

未來南京樓市將如何發(fā)展？

2021年下半年起，南京二手房交易量逐月下滑，2022年一季度交易量創(chuàng)下近3年新低；與此同時，南京房價也在高強(qiáng)度收緊政策下，首次出現(xiàn)明顯下跌的情況，市場急速降溫。

2021年末，中央號召維護(hù)購房者合法權(quán)益，保證房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)；各地方城市同步放寬信貸政策，陸續(xù)出臺多項(xiàng)利好政策。

為了促進(jìn)市場健康發(fā)展，南京開始在局部放開限購，隨著調(diào)控放松，我愛我家南京研究院市場分析師黃守娟表示，此舉有助于保障合理剛需和改善置業(yè)，而南京樓市也有望打開第四個階段，具體市場反饋還有待進(jìn)一步觀察。

桂軒指出，目前南京市場依舊存在高庫存壓力，疊加對宏觀經(jīng)濟(jì)的前景仍不明朗，客戶對于購房的未來預(yù)期仍在低位，當(dāng)前市場觀望情緒仍較為濃厚，政策尚處于消化期。

“今年上半年以來刺激性政策不斷加碼，政策救市導(dǎo)向較為明顯。目前市場整體已在構(gòu)筑階段性底部，行情較前期呈現(xiàn)小幅度的修復(fù)，預(yù)計三季度市場將逐步探底，四季度有望迎觸底反彈，迎來市場復(fù)蘇�！�

桂軒認(rèn)為，市場會從第一級核心板塊開始反彈，但時間存在不確定性，可能需要一年或者更長的時間。“即便市場有所恢復(fù)，程度也不會達(dá)到2021年交易規(guī)模1200萬平方米高點(diǎn)的情況。明年可能在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)會有小幅度回升，但整體力度有限，明年成交規(guī)模和今年相比會持平，但不會呈現(xiàn)整體回暖態(tài)勢。”

（應(yīng)采訪者要求，文中劉明、王剛、王敏、劉濤均為化名）