除了鼓勵國企這樣的承擔社會責任的“社會企業(yè)”進入，還是要努力給企業(yè)增加收益，才能調(diào)動更多的社會資本和資源進入。

“保障性住房租賃發(fā)展在今年是一個關鍵之年，要完成真正的制度構建，要進行多方面的政策破局，最大限度調(diào)動社會資本的進入積極性�！�

上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任、國際與公共事務學院/中國城市治理研究院教授陳杰日前接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪時這樣表示。

在陳杰看來，保障性租賃住房要形成“資金”和“房”的“良性閉環(huán)”；包括非正規(guī)的農(nóng)村集體用地上的已經(jīng)處于出租狀態(tài)的小產(chǎn)權房也可以合規(guī)化，進行“納管”；一定獨立性、閉環(huán)性的金融體系，會給住房保障、住房市場帶來一些根本性改變；從一定意義上來說，保障性租賃住房是對新市民和青年人的一種社會投資，早投入早收益。

一、住房保障的升級轉型與頂層設計的思路創(chuàng)新

《中國房地產(chǎn)金融》：對比2021年、2022年的政府工作報告，均有“保障好群眾住房需求”的提法。從經(jīng)濟適用房，公租房（含廉租房）、棚戶區(qū)改造并存，自2019年至今，保障性租賃住房接過接力棒。對于中國住房保障體系，您認為取得了哪些成果，還存在哪些問題？

陳杰：中國的住房保障體系，就如中國的社會保障體系，經(jīng)歷了從初步建立、逐步成長、體系構建到查漏補缺、質(zhì)量提升的發(fā)展過程。住房保障工作，也像減貧脫貧工作一樣，要根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展能力、時代需求和國家財力，盡力而為、量力而行。

減貧工作，在全面小康之前，是以消滅絕對貧困為重心，在脫貧攻堅戰(zhàn)獲得決定性勝利之后，就要進行升級，轉入以減少相對貧困、逐步實現(xiàn)全體人民共同富裕為目標。要實現(xiàn)這個目標，不僅要靠在財富分配端加強二次分配力度和增進相對弱勢群體對經(jīng)濟發(fā)展成果的共同分享，也要在財富生產(chǎn)端傾向性、非對稱性地增加相對弱勢群體的發(fā)展能力，增強這個群體的自我造血能力，從而在生產(chǎn)環(huán)節(jié)上就從源頭上縮小貧富差距。

住房保障的升級轉型，同樣也是這個思路。

改革開放以來，尤其2007年8月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）發(fā)布以來，我國的住房保障體系從框架建構到不斷完善，政府投入不斷增加，規(guī)模越來越大。據(jù)權威部門資料，從2008到2020年，全國各類棚戶區(qū)住房開工累計5000多萬套，上億居民“出棚進樓”。此外，截至2020年底，全國累計2200多萬困難群眾領取了租賃補貼。另據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年末全國有約1100萬戶家庭住在廉租房或公租房中�？梢哉f，大多數(shù)城市的本地收入與住房雙困家庭的住房條件已經(jīng)得到了根本性改善。同時，住房保障的方式和渠道日趨多元，住房保障的法規(guī)體系逐步完善，對住房保障的認識也日益深刻。

但在扶貧攻堅基本完成和決勝全面小康取得了決定性成就之后，經(jīng)濟社會發(fā)展還要朝著深層次和更高質(zhì)量開啟新征程，原來完全聚焦在中低收入住房困難群體的住房保障體系就不太能適應新的發(fā)展要求了，托底式的廉租房、公租房等保障房品種也不能滿足新的住房保障對象的需求了。

五大新發(fā)展理念和新發(fā)展環(huán)境下的國際國內(nèi)雙循環(huán)戰(zhàn)略，實現(xiàn)全體人民共同富裕偉大目標的明確提出，也都對住房保障工作提出了更多的要求。這些都使得政府今天有底氣也有責任有迫切性，超越托底式住房保障，走向發(fā)展式住房保障。

保障性租賃住房，與之前主要面向中低收入家庭提供的“保障性住房”有很大不同，體現(xiàn)了在住房保障頂層設計中諸多新的理念與思路創(chuàng)新。

傳統(tǒng)的保障性住房，雖然也有很大一部分是配租型，如廉租房、公租房，但都是主要面向城市中本地中低收入住房困難家庭即所謂“雙困”家庭的托底保障，是狹義上的住房保障。廉租房自不必說，一直明確定性是托底性質(zhì)的保障房。即使“十二五”之后才推廣普及、覆蓋人群范圍相對廣一些的公租房，也是以面向中低收入人群為主。如2010年6月住建部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》(建保[2010]87號)、2019年5月住建部等三部委《關于進一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》(建保[2019]55號)，都明確指出，發(fā)展公共租賃住房重點是解決城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭的住房問題，仍然是一種“補位”式兜底式保障。

但近期所強調(diào)的保障性租賃住房，則可以清晰看出，在面向人群和政策目標都有所不同，側重點更多放在了新市民和青年人這個群體，是更廣意義上的住房保障，而且明確與推動城鎮(zhèn)化進程相聯(lián)系，所以是一種發(fā)展型保障。

近期不少學者在研究中國的減貧政策時已經(jīng)提出，中國政府對貧困的治理模式是一種發(fā)展型扶貧，強調(diào)對被救助者的“可行能力”的擴展，這是對西方“政治功利化”福利政策理念的超越。換句話說，中國減貧之所以成功，在于一直強調(diào)，不僅要輸血，更要造血。同樣可以認為，保障性租賃住房較之傳統(tǒng)保障性住房在面向人群和功能目標上的變化，體現(xiàn)了中國政府在住房保障領域已超越托底思維，而越來越看重與促進人的全面發(fā)展的結合。

當然，這個轉變，也體現(xiàn)了與歷史的延續(xù)和傳承。2007年以來國家對住房保障體系的大力建設，使得我國保障性住房存量快速增加、住房保障覆蓋人群日益擴大。新型城鎮(zhèn)化的靈魂是以人為本，人民城市的理念近年來也越來越深入人心，而所謂以人為本和人民城市，說到底都是要促進人的全面發(fā)展，提高每個人的“自由度”和“行動空間”，而這就要從保障每個人的發(fā)展權利、增進其發(fā)展能力做起。住房是聯(lián)系個人與社會的關鍵性紐帶，住房保障在落實發(fā)展權利、促進發(fā)展能力方面有著重要的和不可替代的作用。

從一定意義上來說，保障性租賃住房是對新市民和青年人的一種社會投資，早投入早收益。如果等新市民和青年人因為住房問題解決看不到希望而產(chǎn)生倦怠、“躺平”甚至抱怨不滿的加速累積，再進行投入，則社會成本會高很多。

除了出發(fā)點不一樣，保障性租賃住房相對傳統(tǒng)保障性住房最大的區(qū)別點在于，后者是政府投資為主，基本上是政府在“舉杠鈴”，而保障性租賃住房是要改變這個局面，是政府努力創(chuàng)造優(yōu)惠的政策環(huán)境，但投資、融資和運營都是以社會資本為主，政府不直接參與。

傳統(tǒng)住房保障投入在屬性上屬于財政性投入，不要求資金可循環(huán)，投入的資金基本上是“有去無回”。保障性租賃住房則是強調(diào)可持續(xù)性和可良性循環(huán)，要求資金投入“有去有回”。

二、閉環(huán)性金融體系給住房保障帶來根本性改變

《中國房地產(chǎn)金融》：2月25日，銀保監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房市場發(fā)展的指導意見》，要求國家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險機構、信托公司等各級金融機構要充分發(fā)揮優(yōu)勢，立足自身業(yè)務特點，加大保障性租賃住房的金融支持力度。有觀點認為，這是一個大利好，可能會形成“獨立的住房保障金融體系”。您認為金融支持會給住房保障、市場帶來哪些影響？

陳杰：住房的開發(fā)與運營是資金密集型的經(jīng)濟活動，租賃住房同樣如此，甚至對資金要求更高，很需要有長周期、成本低的金融支持。租賃住房發(fā)展困難的主要原因就是融資困難。在開發(fā)階段，無論重資產(chǎn)、中資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)模式，都需要一筆很大的初始投入，但卻又無法向銷售住房那樣引入購房按揭甚至還沒有建成就能銷售期房做成按揭，讓購房者為開發(fā)者進行融資。中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式下更不能把土地使用權和房屋建筑所有權作為抵押品從金融機構獲得貸款。相比售房的開發(fā)者深受金融機構追捧、可以獲得的杠桿率很高、實際需要投入的資本金很少，租房的開發(fā)者則非常難獲得金融機構貸款、融資渠道很窄，往往杠桿率很低，背負的資本金壓力很大。

租賃住房的資金回收長周期和現(xiàn)金流進出的嚴重不匹配，更加讓金融機構對租賃住房望而卻步。由于租賃住房的開發(fā)與運營者往往規(guī)模較小，品牌信譽低，母公司支持少或沒有公司集團做后盾，使得它們更加難以從金融機構獲得融資。

租賃住房行業(yè)發(fā)展前幾年出現(xiàn)了很多租金貸現(xiàn)象，一定程度上也是不得已而為之，本質(zhì)上是打個時間差，截留租客的租金現(xiàn)金流來形成資金池，以給租賃企業(yè)做融資。但租金貸的風險太大，一旦企業(yè)出現(xiàn)爆倉，就會出現(xiàn)群體現(xiàn)象，目前已經(jīng)基本被明令禁止了。

之前市場也曾經(jīng)出現(xiàn)不少住房租賃的證券化產(chǎn)品，包括輕資產(chǎn)的租金收益權ABS、重資產(chǎn)的CMBS和類REITs，總的來說，都是房企或運營商以租賃房的產(chǎn)權、預期租金或租房貸款作為底層資產(chǎn)，進行抵押或質(zhì)押或交易標的物，從而在資本市場上募資的一種融資方式。租金收益權ABS實質(zhì)上是一種應收賬款類資產(chǎn)證券化，門檻較低，輕資產(chǎn)的租賃企業(yè)也可以使用。而CMBS及類REITS需要原始權益人擁有物業(yè)產(chǎn)權，僅重資產(chǎn)類租賃企業(yè)能夠運用。

本身租賃住房擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是很適宜做證券化的金融底層資產(chǎn)，但由于我國長期住房市場租售比嚴重失衡，租金回報率太低，租賃證券化產(chǎn)品收益空間太小，難以獲得資本市場認同。加上近幾年受租金貸連連爆雷牽連，租賃住房的融資總體收緊，住房租賃證券化雖然政策上仍受政府支持，但實際發(fā)展一直遲緩。

以上分析，主要是針對市場化的租賃住房產(chǎn)品，保障性租賃住房因為收益率更低、受到監(jiān)管更多，面臨的融資問題更大。

然而，在近年來中央持續(xù)要求給傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)與購買降杠桿的背景下，被擠出的金融資金也迫切要另尋出路，找到新的增長點。租賃住房包括保障性租賃住房的開發(fā)與運營的融資需求巨大，確實是金融機構經(jīng)營業(yè)務未來的潛在增長點。國內(nèi)有些金融機構比如建設銀行集團在這方面布局較早，已經(jīng)有很好的深耕。

根據(jù)建設銀行官網(wǎng)資料顯示，截至2021年底，建設銀行支持發(fā)展住房租賃貸款余額超過1300億元，支持各地已納入和計劃納入保障性租賃住房計劃的項目累計投放貸款超過630億元，可提供房源超60萬套。建設銀行旗下住房服務專業(yè)子公司建信住房管理的房源已達12.9萬套(間)，“CCB建融家園”平臺服務個人客戶超3800萬戶。建設銀行在這方面的長期深耕，雖然也有商業(yè)邏輯，但出發(fā)點帶有很強的社會責任心驅(qū)動，是以市場法則來做有公益性事業(yè)的現(xiàn)代“社會企業(yè)”。

國家開發(fā)銀行等政策性金融機構的貸款、保險公司的股權投資或債權投資、保險私募基金等融資支持，周期長、利率低，相對普通商業(yè)銀行貸款或VC私募基金而言，能更好匹配租賃住房包括保障性租賃住房在開發(fā)階段的融資需求。但這些資金來源比較稀缺，并不容易獲取。而且租賃住房在運營階段的融資需求，仍需要想辦法突破。

今年2月銀保監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布的《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房市場發(fā)展的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）中要求金融機構針對保障性租賃住房項目特點，穩(wěn)妥有序開展應收租金、集體經(jīng)營性建設用地使用權等抵質(zhì)押貸款業(yè)務，并發(fā)揮政府性融資擔保機構增信支持作用；鼓勵銀行業(yè)金融機構運用銀團貸款加大對保障性租賃住房項目的融資支持，鼓勵銀行保險機構參與基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），并為用于保障性租賃住房項目的公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等債券融資提供發(fā)行便利和加大債券投資力度�！吨笇б庖姟愤�提出了幾條專門性的措施：一是支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，以拓寬保障性租賃住房的資金支持來源，二是保障性租賃住房有關貸款可不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

從這些措施來看，政府為保障性租賃住房乃至整個租賃住房構建一個特別的金融支持體系，也不為過。這樣一個住房租賃金融體系，會帶有一定的單獨閉環(huán)性。資金進去后，會給予不少政策優(yōu)惠支持，包括已經(jīng)給予信貸額度單列這樣的待遇，但可能不容易退出，要在這個系統(tǒng)中內(nèi)部循環(huán)，或至少較長時間循環(huán)后，才允許退出�？傮w上是歡迎那些長周期、耐得住、有一定社會責任心的資金進入，不歡迎短期炒作的投機性資金。租賃住房金融體系尤其保障性租賃住房金融體系的建構者和參與者應該主要是“社會企業(yè)”，就如保障性住房開發(fā)與運營者大多數(shù)也會是“社會企業(yè)”。這樣才能匹配住房租賃開發(fā)與運營的周期特點。

這個帶有一定獨立性、閉環(huán)性的金融體系，會給住房保障、住房市場帶來一些根本性改變。會讓住房保障更沉著、更有長期規(guī)劃性、更有韌性和可持續(xù)性，會讓住房市場的參與者改變思維觀念，不再用短期化、快周轉的熱錢思維來做事情，而是更注重良性循環(huán)和追求健康長效機制的建立。

三、小產(chǎn)權房也可以合規(guī)化，進行“納管”

《中國房地產(chǎn)金融》：隨著住房租賃市場快速發(fā)展，租賃住房運營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等產(chǎn)業(yè)鏈相關企業(yè)都會迎來一定發(fā)展機遇。我們注意到，上海也有企業(yè)在探索“集體產(chǎn)權房”改建/代租，形成了一個良好的商業(yè)模式閉環(huán)，您如何評價這樣的業(yè)態(tài)？

陳杰：保障性租賃住房一大特點是，存量開發(fā)為主，而不是增量開發(fā)。所以不是對市場上已有的租賃住房的替代，而是對其中一部分“收編”。雖然也有一部分保租房會新建改建，但大多數(shù)保租房是將已有的市場化租賃房源，包括品牌長租公寓，進行“納管”（納入保障性租賃住房的統(tǒng)一管理），是一種基于政企合作機制的“共同生產(chǎn)”。甚至包括非正規(guī)的農(nóng)村集體用地上的已經(jīng)處于出租狀態(tài)的小產(chǎn)權房也可以合規(guī)化，進行“納管”。疏堵結合，既消除了“群租房”到處孽生的社會治理隱患，也調(diào)動一切可以利用的社會資源成為保租房。

如交通銀行上海市分行突破禁區(qū)，創(chuàng)新性開展基于宅基地的金融授信，并與閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)政府、上海閔房（集團）有限公司旗下的上海閔房抱家房產(chǎn)租賃有限公司進行政銀企三方合作，共同推動上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)的農(nóng)村宅基地集約化利用，實施農(nóng)村房屋的集中托管與改造，做成了管家化管理房屋租賃新興產(chǎn)品，讓農(nóng)家別墅變身虹橋商務產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人才公寓，有力支持虹橋商務區(qū)大開發(fā)的國家戰(zhàn)略，從而將城市住房問題解決、保租房發(fā)展與鄉(xiāng)村振興實現(xiàn)了有機結合。

四、要形成“資金”和“房”的“良性閉環(huán)”

《中國房地產(chǎn)金融》：從實踐來看，保障性租賃住房在投資運營過程中也遇到一些問題，如項目獲得難落地、項目建設資金難到位、后期運營盈利模式難建立等問題。您認為，如何實現(xiàn)保障性租賃住房制度“良性閉環(huán)”，“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”？

陳杰：保障性租賃住房要形成“資金”和“房”的“良性閉環(huán)”。原則上歡迎長周期而不是短周期資金進入這個領域，資金進入后原則上不提供能快速退出的通道。所以政策性銀行的長期貸款、保險資金的股權和債權投資、公募REITs這幾類融資模式才比較合適保障性租賃住房的。如果以公募REITs進入，一般原則上要求資金封閉期20年以上。房源更加是要進行“閉環(huán)”，不能隨意出售。但政府和企業(yè)可以提前約定一個服務期，比如20年，房源在20年內(nèi)作為保障性租賃住房可以享受相應的政策優(yōu)惠扶持，但也要按照政府要求進行管理，以受到管制的租金價格，和所約定要求的住房與服務品質(zhì)，提供給特定群體。滿了服務期之后，這部分房源可以退出。也就是，有條件地允許房源“先租后售”。

五、今年是一個關鍵之年，要進行多方面政策破局

《中國房地產(chǎn)金融》：保障性租賃住房已納入公募REITs試點。有分析預計，在相關企業(yè)具備退出通路，在真正形成“開發(fā)、運營、金融退出”的商業(yè)模式之后，將大大激發(fā)眾多企業(yè)參與保障性租賃住房投資運營的積極性。您認為，2022年保障性租賃住房制度建設將迎來哪些重大進展？

陳杰：2021年7月《國家發(fā)展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號）發(fā)出之后，保障性租賃住房被正式納入公募REITs試點。目前國內(nèi)公募REITs的交易結構主要是“公募封閉基金+證券化產(chǎn)品ABS”，這是因為公募基金無法直接投資非上市的股權，但可投資于ABS這樣的證券化產(chǎn)品。2021年6月21日，首批9只基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，2021年12月又有兩只上市，截至今年3月18日，已有11只公募REITs產(chǎn)品上市�；�礎設施類公募REITs上市以來，從二級市場投資收益率還是分派收益率來看，都收益良好。據(jù)市場人士反映，目前公募REITs在戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾發(fā)售各環(huán)節(jié)，都受到了市場追捧，產(chǎn)品供不應求。

但目前還沒有保障性租賃住房的公募REITs。保障性租賃住房進入公募REITs試點，只能說是政策上掃清了障礙，但在商業(yè)實踐中的困擾，還沒有被掃除。商業(yè)上實踐的難點主要就是保障性租賃住房的收益率不可能很高，這是由保障性租賃住房的政策屬性先天決定的。底層資產(chǎn)的收益率低，那無論做什么樣的融資架構，都很難引起資本市場的興趣。

今年3月18日，證監(jiān)會對外表示，正抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。目前從各地各方面反饋情況來看，證券主管部門、住建系統(tǒng)、各地政府和保障性租賃住房企業(yè)都對發(fā)行REITs很有興趣。

如2月11日，中共北京市委辦公廳、北京市人民政府辦公廳印發(fā)《關于推進北京城市副中心高質(zhì)量發(fā)展的實施方案》，就提出要積極探索開展基礎設施領域REITs試點項目并制定支持政策，加快發(fā)展保障性租賃住房REITs。2021年11月17日，上海市人民政府辦公廳印發(fā)的《關于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》（滬府辦規(guī)〔2021〕12號)表示，要通過長期貸款、發(fā)行債券和發(fā)行基礎設施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）這三項支持政策為保障性租賃住房融資，特別提出“在確保保障性租賃住房資產(chǎn)安全和規(guī)范運行的前提下，試點推進以保障性租賃住房為基礎資產(chǎn)的基礎設施不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)”。

很多企業(yè)也在積極儲備相關的項目，以期推動REITs化。比如華潤有巢、上海地產(chǎn)集團等。

但關鍵還是如何解決收益率的問題。此外還有底層資產(chǎn)的合規(guī)性問題。

因為保障性租賃住房有不少項目的股權權屬不是很清晰，尤其那些在集體建設用地上建設的項目或非住宅建筑的改建類項目，土地使用權與房屋所有權都比較復雜，股權轉讓會有很大障礙。

總體上來說，保障性住房租賃發(fā)展在今年是一個關鍵之年，要完成真正的制度構建，要進行多方面的政策破局，最大限度調(diào)動社會資本的進入積極性。

《中國房地產(chǎn)金融》：保障性租賃住房的收益率一直不高，您有何建議？

陳杰：從經(jīng)濟學原理上來說，保障性租賃住房難做，說到底是其收益具有外部性，即從社會整體上看收益很高，所以政府很有積極性去推動，但實操企業(yè)可得的收益很小，社會收益遠遠大于企業(yè)個體收益，導致企業(yè)缺乏積極性。按照這個分析框架來看，除了鼓勵國企這樣的承擔社會責任的“社會企業(yè)”進入，還是要努力給企業(yè)增加收益，才能調(diào)動更多的社會資本和資源進入，光國企還是遠遠不夠的。

從增加企業(yè)收益角度，我個人以為，政府還是要加大對保障性租賃住房項目的政策扶持力度。包括在開發(fā)和運營、退出環(huán)節(jié)更多的稅費減免，如免收城市基礎設施配套費，對各環(huán)節(jié)的增值稅、房產(chǎn)稅等稅收進行減免；水電費計價盡快全面按照民用標準，加快計價設施的改裝和降低改裝收費；在開發(fā)環(huán)節(jié)的土地需求給予更多傾向性支持，尤其挖出產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地和集體建設用地的潛力；新改建項目的報批流程更加簡化，“一站式”辦理，必要時突破一些規(guī)制制度的僵化束縛；給予更多的優(yōu)惠性政策性融資支持，加快融資創(chuàng)新。此外，在市場預熱階段，開發(fā)、建設和運營環(huán)節(jié)給予一定的財政補貼也是十分必要。

根據(jù)之前的政策安排，2019-2010年有兩批24個城市通過競標方式獲得中央財政住房租賃市場發(fā)展專項獎補資金，這些城市在2019年到2022年的4年中，共可獲得中央財政專項獎補資金588億元，其中直轄市每年10億，省會城市和計劃單列市每年8億，地級市每年6億。這筆資金用來發(fā)展保障性租賃住房是沒有問題的，要充分利用好這筆資金。

還可以考慮像美國的低收入住房稅收抵免項目(LIHTC，Low-IncomeHousingTaxCredit)那樣，對投資保障性租賃住房企業(yè)的母公司一定的稅收額度抵扣，來激勵企業(yè)更多投資。

進一步，還可以考慮，類似上海等城市近年來在城市更新改造中進行“區(qū)域統(tǒng)籌-區(qū)域開發(fā)”的創(chuàng)新探索那樣，“肥瘦搭配”，“抽肥補瘦”，將收益率較好的項目與收益率較差的項目，捆綁式給到企業(yè)，以平衡企業(yè)最低收益率的要求。不然很多地段差、規(guī)模小、租金低的項目，再怎么進行融資支持和稅費減免，都是無法實現(xiàn)資金平衡。

不僅項目之間要“混搭”，在同一個項目中，也可以考慮客戶“混搭”、價格“混搭”。也就是說，一個租賃住房項目，可以50%服務限定人群，50%服務市場化人群。查看一些城市發(fā)布的保障性租賃住房指導意見和項目認定方法，都要求“納管”的項目整體性納入，一旦“納管”就只能服務限定資格的人群，并且租金要受管制。如上海去年11月發(fā)布的《關于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實施意見》和今年1月下旬發(fā)布的《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》都有這樣的要求。但筆者以為，保障性租賃住房不必要求項目整體“納管”，應該給企業(yè)更多選項和更多運營自主權。

可以讓企業(yè)將房源一部分納管、一部分市場化，自己申報保租房占比，按占比折算補貼，三四年一個合約。政府首期發(fā)放補貼(按減免的土地稅費融資支持水電氣等折算)，期末考核時以保租房提供的量和租客滿意度來確定補貼最終發(fā)放量。好的給獎勵，差的進行處罰、要求退回全部或部分補貼。實質(zhì)就是政府購買服務。

企業(yè)根據(jù)自身定位、地段、實力來自主選擇保租房占比，與政府簽訂合作協(xié)議，并進行公示。大數(shù)據(jù)條件下，企業(yè)納管房源服務全部在系統(tǒng)里，可稽查可追溯，監(jiān)管難度不會很大。一個項目有保租房有市租房，這樣做有多方面的好處：1.讓租客結構更加多元，有利社區(qū)營造，青年人新市民更加融入社會主流，也避免“保租房”出現(xiàn)污名化；2.保租房房源更廣，租客選擇更多，供需匹配更加精準；3.讓企業(yè)經(jīng)營更靈活更從容。“納管”房源做保底，市場化房源賺錢，相互支撐，更容易實現(xiàn)資金平衡。對企業(yè)而言，既有保底流量做“穩(wěn)艙石”，也有市場競爭壓力不至于“躺平”懈怠，仍時時有提高產(chǎn)品設計、運營管控和服務品質(zhì)的壓力。