中國租房平臺自如考慮在香港 IPO，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股說明書，并最快在今年上市。

這個(gè)消息將沉寂多時(shí)的長租公寓市場再次拉回到聚光燈下。

這不是長租公寓市場唯一的好消息。2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，擬出臺“金融17條”，加大住房租賃市場支持力度。

2月20日，證監(jiān)會啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作；1月，建設(shè)銀行與萬科共同成立建萬住房租賃投資基金，規(guī)模100億元；去年，華潤有巢租賃住房REIT成功上市…………

多重利好加持下，資本重新關(guān)注住房租賃市場，各類境內(nèi)外投資者紛紛進(jìn)入長租公寓市場。上海作為領(lǐng)先全國的長租公寓投資市場，在2022年完成的74單大宗交易中，有15單均為長租公寓，成交單數(shù)占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。

壞消息是，集中式長租公寓運(yùn)營商魔方公寓自去年9月26日向香港交易所提交上市申請至今，狀態(tài)仍為“進(jìn)行中”，距離其招股書失效僅剩下不到一個(gè)月的時(shí)間了。

經(jīng)過2020年下半年長租公寓平臺連環(huán)“爆雷”的至暗時(shí)刻后，長租公寓市場一度跌入谷底，疊加新冠疫情的影響，不少運(yùn)營企業(yè)不得不控制或縮減規(guī)模，甚至退出市場。

隨著社會及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖，長租公寓租賃需求及運(yùn)營表現(xiàn)已出現(xiàn)穩(wěn)步回升，預(yù)期將保持持續(xù)增長的態(tài)勢。

2月，尤其是春節(jié)后，部分城市租賃市場需求開始釋放，全國55城個(gè)人租賃房源新增供應(yīng)量為60.35萬間，較上月有顯著增長，環(huán)比上漲97.13%，同比也出現(xiàn)連續(xù)7個(gè)月以來的首次增長。

隨著春季招聘和返工潮的到來，租賃市場有望進(jìn)一步復(fù)蘇。

2023年1-2月，全國55城個(gè)人房源平均租金為32.88元/平米/月，同比下跌1%以內(nèi)。整體來說，春節(jié)后，部分城市的租賃需求開始逐漸釋放，55城租金表現(xiàn)也相對穩(wěn)定。

不同的租賃房源租金表現(xiàn)差異較大。其中，集中式公寓租金漲跌幅城市間差異明顯，杭州、成都租金同比上漲明顯，南京、武漢下跌明顯；分散式公寓租金同比漲跌各半，整體呈現(xiàn)一線跌二線漲態(tài)勢；個(gè)人房源租金恰恰相反，租金同比呈現(xiàn)一線漲二線跌。

近兩年，反復(fù)的疫情導(dǎo)致流動(dòng)人口減少，長租公寓市場承受了出租率下降、租金收入銳減、發(fā)展放緩等多方面壓力，市場格局也隨之發(fā)生變化。

2021年4月蛋殼公寓退市，2022年1月青客公寓破產(chǎn)清算，分散式長租公寓運(yùn)營商密集倒下，長租公寓市場規(guī)模出現(xiàn)大幅下降。

自如也不得不在去年在進(jìn)行組織優(yōu)化調(diào)整。目前自如仍是規(guī)模最大的分散式長租公寓運(yùn)營企業(yè)，管理規(guī)模達(dá)100萬間。但2019年自如的管理規(guī)模就已突破100萬間，4年過去了，這個(gè)數(shù)字基本沒有發(fā)生變化。

在去年“保租房”和系列融資的政策下，以房企為主的集中式公寓運(yùn)營商，尤其是頭部企業(yè)，反而獲得利好支持，市場占有率明顯上升。

2022年，集中式公寓運(yùn)營TOP30企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模92.28萬間，同比增長15.88%，環(huán)比增長1.6%，增速有所下降。其中萬科泊寓以17萬間的規(guī)模位居榜首，龍湖冠寓以11.82萬間的規(guī)模屈居第二。

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐漸恢復(fù)后，長租公寓運(yùn)營企業(yè)都加快了在建項(xiàng)目的建設(shè)節(jié)奏，加速項(xiàng)目入市的步伐。

近兩年，大型租賃社區(qū)在租住需求旺盛的核心一二線城市興起，其中上海布局項(xiàng)目最多。2022年全年，上海共計(jì)有7個(gè)大型租賃社區(qū)（房源≥1000間）入市，提供租賃房源超1.4萬間。運(yùn)營企業(yè)以華潤有巢為代表，主要通過輕資產(chǎn)托管或重資產(chǎn)持有的模式在多個(gè)城市布局。

中國的長租公寓市場目前還處于起跑階段，但經(jīng)歷過從風(fēng)口浪尖跌入谷底再緩慢恢復(fù)的周期之后，長租公寓市場也逐漸走向成熟，從邏輯上開始與國際接軌。

境內(nèi)外資本也加速入局。2020年以來，全國長租公寓大宗投資加速增長，黑石、KKR、博楓、睿星、平安等國內(nèi)外領(lǐng)先機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)場或加碼，累計(jì)超人民幣100億元，大幅超過此前五年的交易總額。

受益于強(qiáng)勁的租賃基本面、資產(chǎn)流動(dòng)性和可規(guī)�；�的巨大提升空間，未來十年，住房租賃行業(yè)將成為中國最具成長性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)投資類別之一。目前這些機(jī)構(gòu)投資的長租公寓項(xiàng)目主要分布在一線城市，其中北京、上海占比超過90%。

對于資本關(guān)注的退出問題，2022年，ABS及類REITs的整體發(fā)行金額大幅回升，是2021年的4倍多。同時(shí)，新增加了保租房REITs和住房租賃基金，去年已有4只保租房REITs成功上市，其中就包括華潤有巢的租賃住房REITs。

2022年12月，證監(jiān)會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在重要論壇上表示，研究推動(dòng)REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房領(lǐng)域，這將進(jìn)一步促進(jìn)多元主體進(jìn)入住房租賃行業(yè)，激發(fā)市場化企業(yè)入手重資產(chǎn)項(xiàng)目。

但REITs的成功發(fā)行主要基于回報(bào)率穩(wěn)定且較高的集中式公寓，作為規(guī)模最大的分散式長租公寓運(yùn)營商，自如的出租房源超過90%是分散式、輕資產(chǎn)托管的模式，無法發(fā)行REITs，上市融資是其獲取更多發(fā)展資金的必然選擇。

自如赴港IPO，或許更多是“箭在弦上，不得不發(fā)”。

中國有14億人口，每個(gè)人在不同的生命階段都可能產(chǎn)生不同的租賃需求，因此，中國也具備成為全球最大租賃住房市場之一的充分條件。

尤其在四大一線城市和經(jīng)濟(jì)活躍的核心二線城市，這些城市聚集著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)資源和要素，迅速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、寬松的落戶環(huán)境、優(yōu)厚的人才待遇等等，都吸引著越來越多的新青年，租賃需求旺盛，住房租賃企業(yè)也大量聚集。

但是，長租公寓市場也是一個(gè)本土化很強(qiáng)的市場，規(guī)模擴(kuò)張并不是唯一的路徑選擇，運(yùn)營才是最重要的。

長租公寓最大的優(yōu)勢是現(xiàn)金流很穩(wěn)定，無論經(jīng)濟(jì)好或不好，只要有持續(xù)的人口流入，就會有穩(wěn)定的客戶。

運(yùn)營可以使客戶黏性更高，黏性更高也意味在經(jīng)濟(jì)不好時(shí)可以保持客戶的相對穩(wěn)定，抗性更強(qiáng)。這也向國內(nèi)的長租公寓運(yùn)營企業(yè)提出了更高的要求。

境內(nèi)外資本的加速入局，也加劇了市場競爭。留給自如們的時(shí)間，已經(jīng)不多了。