3年多時(shí)間，因新老物業(yè)交接問(wèn)題，�？谝恍^(qū)業(yè)委會(huì)打了6個(gè)“拉鋸”官司，至今仍無(wú)結(jié)果；同樣，另一小區(qū)也因新老物業(yè)交接，業(yè)主一怒之下推倒小區(qū)道閘，并與老物業(yè)管理企業(yè)保安發(fā)生肢體沖突，4人因“聚眾擾亂公共秩序”被行拘。 上述兩個(gè)小區(qū)因?qū)覍冶幻襟w“曝光”而成為“網(wǎng)紅”小區(qū)。但在這座城市的另一頭，一個(gè)有上千戶住戶的小區(qū)，卻拿出數(shù)十萬(wàn)元公共收益金給全體業(yè)主發(fā)紅包。 上千份紅包背后，是業(yè)委會(huì)爭(zhēng)取權(quán)利的勝利與小區(qū)公共收益自管的結(jié)果。 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)甚至開(kāi)發(fā)商之間的“積怨”，主要集中在業(yè)主對(duì)交付房屋質(zhì)量、小區(qū)物管服務(wù)水平、共有部分產(chǎn)權(quán)收益等諸多問(wèn)題不滿。業(yè)主從最初單打獨(dú)斗維權(quán)，最后萌生要成立業(yè)委會(huì)念頭，希望以合力與物管企業(yè)、開(kāi)發(fā)商抗衡。 但業(yè)委會(huì)成立并非易事。據(jù)了解，目前海口有超過(guò)3000多個(gè)住宅小區(qū)，但成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)僅為450個(gè)，占比為14%。小區(qū)成立業(yè)委會(huì)比率之低，在全國(guó)范圍較為普遍，其原因構(gòu)成十分復(fù)雜。 有行業(yè)人士認(rèn)為，小區(qū)居住體驗(yàn)感不僅關(guān)乎城市民生，也屬于較為迫切又容易被忽略的營(yíng)商“軟環(huán)境”范疇，破解小區(qū)現(xiàn)實(shí)存在的各類難題，除了成立小區(qū)業(yè)委會(huì)，還應(yīng)大力推進(jìn)“信酬制”物管模式，出臺(tái)有針對(duì)性、前瞻性的系列配套管理細(xì)則，提高小區(qū)治理水平。 業(yè)委會(huì)發(fā)通知領(lǐng)紅包 “不領(lǐng)了，直接沖抵物業(yè)費(fèi)吧�！�3月10日，�？跒I海國(guó)際君御灣小區(qū)業(yè)主陳洪德向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者證實(shí)，最近社交平臺(tái)流傳的一則《關(guān)于向全體業(yè)主發(fā)放紅包的通告》確有其事。 記者了解到，這則落款時(shí)間為“2023年3月7日”的小區(qū)通告，系濱海國(guó)際君御灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)出的，并張貼在小區(qū)各樓道的公告欄里。 通告稱，自2018年4月濱海國(guó)際君御灣小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)成立以來(lái)，小區(qū)公共收益逐步收歸小區(qū)業(yè)委會(huì)公共賬戶管理，公共收益收支情況每年都通過(guò)小區(qū)微信公眾號(hào)予以公布。 通告還稱，截至2022年底，小區(qū)公共收益結(jié)余50余萬(wàn)元。經(jīng)小區(qū)業(yè)委會(huì)會(huì)議決定，從小區(qū)結(jié)余的公共收益中拿出345389.48元，按照建筑面積每平方米2元標(biāo)準(zhǔn)，給全體業(yè)主發(fā)放紅包。 記者了解到，濱海國(guó)際君御灣小區(qū)計(jì)容建筑面積為17萬(wàn)余平方米，其中包括16.8萬(wàn)多平方米住宅和3725余平方米商業(yè)及配套，住宅總戶數(shù)為1628戶。無(wú)論是小區(qū)建筑面積還是住戶數(shù)量，該小區(qū)在�？诰鶎僦写笮托^(qū)。 據(jù)介紹，該34.5萬(wàn)元小區(qū)公共收益在3月15日至5月31日期間發(fā)放，住宅和底層商鋪業(yè)主均可前往該小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)取紅包，或者直接要求物業(yè)沖抵物業(yè)費(fèi)。從6月1日起，仍未被業(yè)主領(lǐng)取的紅包將自動(dòng)轉(zhuǎn)入業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)賬戶，沖抵6月份以后的物業(yè)管理費(fèi)。 “在海口住了20多年，換了4個(gè)小區(qū)生活，這是第一次被通知領(lǐng)公共收益紅包�！睘I海國(guó)際君御灣小區(qū)一劉姓業(yè)主告訴記者，雖然錢不多，只有兩三百元，但這件事已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了紅包本身的意義。 還有部分業(yè)主向記者表示，他愿意將自己的紅包留在公共賬戶上，用于小區(qū)公共設(shè)施的維修維護(hù)及物管服務(wù)質(zhì)量的提升。 多方博弈的小區(qū) 濱海國(guó)際君御灣小區(qū)上述發(fā)紅包的做法，在海口并非首例。 今年1月1日起，�？跒I江海岸小區(qū)拿出54萬(wàn)余元公共收益，向1500余戶住宅及小區(qū)商鋪業(yè)主發(fā)放紅包。在外界“又是別人小區(qū)”的感嘆聲中，公共收益紅包的背后卻是數(shù)以萬(wàn)計(jì)小區(qū)的癥結(jié)：維權(quán)、成立業(yè)委會(huì)、換物業(yè)公司等錯(cuò)綜復(fù)雜、斗智斗勇的矛盾沖突。 早期，濱海國(guó)際君御灣小區(qū)業(yè)主要成立業(yè)委會(huì)，也是始于業(yè)主維權(quán)。 “業(yè)主最早的維權(quán)是因?yàn)榉课菸纯⒐ぞ蛷?qiáng)行交房�！标惡榈赂嬖V記者，之后是小區(qū)部分房屋天花板露筋、公共水電分?jǐn)偛缓侠�、小區(qū)時(shí)常停水、未安裝高空拋物攝像頭，以及小區(qū)會(huì)所、游泳池被小區(qū)物業(yè)公司擅自出租他人經(jīng)營(yíng)等系列問(wèn)題，引起了業(yè)主的不滿。 作為小區(qū)的業(yè)主，同時(shí)也是一名資深律師，陳洪德認(rèn)為，小區(qū)只有成立業(yè)委會(huì)才有可能解決上述問(wèn)題。 “貼公告、和物業(yè)交涉都是我一個(gè)人。”陳洪德告訴記者，小區(qū)籌備成立業(yè)委會(huì)是他起的頭，當(dāng)初成立業(yè)委會(huì)他一個(gè)人堅(jiān)持了半年多時(shí)間，后來(lái)越來(lái)越多的熱心業(yè)主也開(kāi)始加入，“沒(méi)有熱心鄰居的牽頭和大多數(shù)鄰居的配合，也不會(huì)有如今讓人羨慕的小區(qū)。” 在濱海國(guó)際君御灣小區(qū)業(yè)委會(huì)5年工作回顧里，也按照時(shí)間先后順序羅列了所完成的事項(xiàng)：2017年6月成立業(yè)主大會(huì)籌備組、2018年4月成立第一屆業(yè)委會(huì)，著手組織了小區(qū)房屋天花板露筋檢測(cè)。之后，完成了近10項(xiàng)小區(qū)大小事項(xiàng)。 此前，本報(bào)曾報(bào)道過(guò)�？趦蓚�(gè)“網(wǎng)紅”小區(qū)，但它們的遭遇更為坎坷。 位于海口新埠島的較早高檔小區(qū)——新世界花園度假村，在新舊物業(yè)交接上遇到了阻力。記者了解到，長(zhǎng)期以來(lái)，由于業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)矛盾加劇，小區(qū)籌備業(yè)委會(huì)過(guò)程中與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生多次沖突。2019年4月，該小區(qū)終于通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉成立業(yè)委會(huì)，并在新埠街道辦完成備案登記。 “業(yè)委會(huì)上半年成立，下半年開(kāi)始打官司，打了6個(gè)官司，最長(zhǎng)的一個(gè)官司打了15個(gè)月�！毙率澜缁▓@度假村業(yè)委會(huì)主任黃云嵐告訴記者，官司打了一場(chǎng)又一場(chǎng)至今未了，業(yè)委會(huì)公開(kāi)選聘的物業(yè)公司至今不能進(jìn)行新舊物業(yè)交接，“我認(rèn)為這中間有人為的因素干擾�！� �？诹硪弧熬W(wǎng)紅”小區(qū)——夏威夷花苑小區(qū)也遇到了同樣的問(wèn)題。由于對(duì)小區(qū)物業(yè)管理不滿，該小區(qū)業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)小區(qū)第二次業(yè)主大會(huì)，表決撤換小區(qū)老物業(yè)企業(yè)。2019年5月25日上午，該小區(qū)在進(jìn)行新老物業(yè)交接過(guò)程中，老物業(yè)企業(yè)不配合，為此雙方發(fā)生沖突，小區(qū)老物業(yè)企業(yè)一名保安受傷，小區(qū)大門道閘受損，物業(yè)交接失敗。兩個(gè)月后，當(dāng)?shù)鼐揭浴熬郾姅_亂公共秩序”為由，對(duì)該小區(qū)業(yè)委會(huì)正副主任、委員等4人分別做出行政拘留15天的處罰。 小區(qū)紛繁的矛盾糾紛，已經(jīng)演變成一場(chǎng)事關(guān)小區(qū)和諧安寧且不容忽視的“多方博弈”。 有業(yè)委會(huì)的小區(qū)占比僅14% “當(dāng)前�？诠灿凶≌^(qū)3182個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)450個(gè)，占比僅14%�！焙？谑姓䥇f(xié)委員、海南省業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)肖江濤告訴記者，根據(jù)�？谑�12345平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2022年共受理小區(qū)物業(yè)類辦件82276件，內(nèi)容主要是物業(yè)公司管理不到位、公攤費(fèi)用不公開(kāi)、小區(qū)衛(wèi)生清理不及時(shí)等。 數(shù)據(jù)還顯示，2018年至2022年連續(xù)5年，涉物業(yè)問(wèn)題投訴一直排名前四位。 “由此可見(jiàn)�？谧≌^(qū)業(yè)委會(huì)成立率較低、物業(yè)糾紛矛盾多等問(wèn)題�！毙そ瓭蛴浾弑硎�，在海南自貿(mào)港建設(shè)大力引進(jìn)人才的背景下，小區(qū)居住體驗(yàn)感不僅關(guān)乎重大民生問(wèn)題，也直接關(guān)系各類人才對(duì)�？诘恼J(rèn)同感和歸屬感，屬于比較迫切又容易被忽略的營(yíng)商“軟環(huán)境”范疇。 為此，肖江濤在今年�？趦蓵�(huì)上提出了大力推進(jìn)“信酬制”物管模式，出臺(tái)有針對(duì)性、前瞻性的系列配套管理細(xì)則，比如《海口市物業(yè)管理實(shí)施辦法》《小區(qū)公共收益管理辦法》等。 其中“信酬制”是指將小區(qū)的物業(yè)費(fèi)和公共收益歸集為共有基金，共有基金賬戶接受全體業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主隨時(shí)隨地可通過(guò)手機(jī)查看小區(qū)各項(xiàng)收支明細(xì)。他說(shuō)，經(jīng)過(guò)兩年實(shí)踐證明，“信酬制”可有效破解小區(qū)服務(wù)收支不透明、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間不信任等一系列小區(qū)治理難題。 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律與政策委員會(huì)委員、河南千業(yè)（海口）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人胡留喜告訴記者，《民法典》規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。如公共區(qū)域的商業(yè)廣告、泊車、攤位等收入，均屬公共收益，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有。 “通過(guò)發(fā)紅包的方式向業(yè)主分配公共收益，也是履行法律法規(guī)規(guī)定的其中一種方式，能激發(fā)全體業(yè)主對(duì)物業(yè)公共收益的監(jiān)督意識(shí)，也能在一定程度上緩和業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系，更利于和諧社區(qū)的建設(shè)�！焙粝舱J(rèn)為，此方式應(yīng)當(dāng)提倡，在法律上并無(wú)障礙。 胡留喜告訴記者，雖然公共收益屬于全體業(yè)主，但公共收益運(yùn)營(yíng)與管理離不開(kāi)物業(yè)服務(wù)人的辛勞付出，相關(guān)法律法規(guī)也有規(guī)定，應(yīng)扣除物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的合理成本，確保物業(yè)服務(wù)人運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中的管理費(fèi)用支出，并取得合理利潤(rùn)。否則，物業(yè)服務(wù)人將對(duì)公共部分的運(yùn)營(yíng)失去興趣。 不過(guò)胡留喜也表示，公共收益的處分權(quán)歸全體業(yè)主，其權(quán)利體現(xiàn)通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)委會(huì)僅作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)并無(wú)相應(yīng)權(quán)限，業(yè)委會(huì)向業(yè)主發(fā)放公共收益時(shí)，應(yīng)取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，否則就屬于越權(quán)處分。 “公共收益來(lái)源于公共部分的經(jīng)營(yíng)所得，法律規(guī)定應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的不足，用于小區(qū)共有部位設(shè)施的維修維護(hù)。”胡留喜稱，當(dāng)然，收益權(quán)既然歸全體業(yè)主，業(yè)主大會(huì)也可以決定其他用途，如小區(qū)公共部分建設(shè)翻新修繕、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)委員津貼、業(yè)主大會(huì)聘用人員的費(fèi)用等。 (責(zé)任編輯：建筑小白) |
