市場 2023-04-24 08:49:11 來源：丁祖昱評樓市

2023年至今，房地產(chǎn)市場從年初的慘淡，到春節(jié)過后的急速拉升，再到如今的漲勢放緩，整體樓市走過了一個較為波瀾的過程。

從多個復(fù)蘇情況良好的城市成交表現(xiàn)來看，改善房源成交占比提升成為被提及最多的一點。

事實上，近年來，改善型產(chǎn)品占比的加速一直在擴大。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年，剛需、首改類產(chǎn)品成交比重全線收縮，同時，120㎡以上改善類產(chǎn)品成交占比全面上揚。

改善型產(chǎn)品占比的加速擴大，一方面是基于疫情居家隔離、三胎放開等因素，激發(fā)了人們在人居品質(zhì)、功能方面的更高要求，另一方面則是受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響。

從2023年新增供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，隨著地價推動產(chǎn)品檔次升級，22個集中供地城市中，多數(shù)城市將以中檔改善產(chǎn)品為供應(yīng)主力。

房地產(chǎn)市場回暖以來，點狀復(fù)蘇的城市成色各不相同，其中既有疫情全面解禁的補償性需求釋放，也有政策利好下的剛需剛改自住需求的蠢蠢欲動。

在經(jīng)歷了春節(jié)過后的持續(xù)拉升后，進入4月，部分城市熱度回落漲勢放緩，在這其中，北京、上海、杭州、成都表現(xiàn)亮眼，成為本輪復(fù)蘇城市中熱度明顯較高且持久的城市。

2023年4月22日，丁祖昱評樓市直播間“北上杭蓉，市場復(fù)蘇了嗎？”對這四個城市進行了全面剖析。

1、北京成交主力轉(zhuǎn)變?yōu)?0-150㎡改善型產(chǎn)品

2023年一季度，北京連續(xù)三月成交量上漲，進入4月，上半月成交35萬平方米，預(yù)計到月底成交量也能達到月均50萬方的去化水平，甚至有望突破50萬方，整體來看市場依然有持續(xù)復(fù)蘇的慣性。

從成交結(jié)構(gòu)來看，北京成交從90㎡以下剛需占比為主力轉(zhuǎn)變?yōu)?0-150㎡改善占比居多。

具體表現(xiàn)為，從集中供地以來，尤其不在執(zhí)行套內(nèi)7090政策以后，北京改善市場逐步起來。2021年90㎡以下的剛需供應(yīng)占比達到3成，2022年比重以下滑至3成以下。反映到成交層面，90㎡以下的成交占比從5成下降到了4成以下。

受其影響，北京成交總價結(jié)構(gòu)也發(fā)生了改變，500萬以下成交占比由原來的5成下降到4成，500-1000萬總價的占比由原來的3成提升到了4成，1500萬以上的高端住宅成交占比提升了3個百分點。

不僅如此，北京高端住宅市場成交占比也中逐年提升，2022成交占比7%，但成交總價下沉。

2、上海一季度銷售金額TOP10項目10萬+樓盤占6成

上海近一年來，經(jīng)歷了非常明顯的四次波動：

2022年3-5月份，受疫情影響，全市處于半封控/全封控狀態(tài)，房地產(chǎn)市場基本處于停滯真空狀態(tài)；

2022年6-9月份，社會面解封后，市場積累的需求短期內(nèi)快速釋放，加之市場供應(yīng)放量，共同助推市場成交量攀升至100-120萬方/月。

2022年10-12月，積壓需求快速釋放，疊加市場連續(xù)四個月高供應(yīng)，成交疲弱。年末疫情管控放開，社會生產(chǎn)活動也受影響，延續(xù)至春節(jié)假期，返鄉(xiāng)/旅游潮造成客戶置業(yè)行為推后、農(nóng)民工返鄉(xiāng)延誤項目進度不能按時入市，市場一路走低，從7月份單月成交134萬方，觸底至2023年1月僅56萬方。

2023年2-3月，年后小陽春、全國面市場回暖給上海帶來積極影響、供應(yīng)短暫空窗期造成市場結(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求，三者疊加，上海市場明顯回暖，3月成交量攀升至99.5萬方。

從成交結(jié)構(gòu)來看，上海一季度銷售金額TOP10項目中，10萬+樓盤占比6成，成交均價正處于結(jié)構(gòu)性高位。

3、杭州高端改善產(chǎn)品熱罄，市場依然分化明顯

杭州2023年一季度熱度持續(xù)走高，開年后的2-3月市場恢復(fù)明顯，呈供不應(yīng)求態(tài)勢，且因改善房源成交占比提升，成交均價結(jié)構(gòu)性上漲。

其中，一圈層整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，整體熱度集中在一圈層的改善房源，均價4萬元/平方米以上的項目基本上開盤即罄，甚至需要拼社保，一季度最低中簽率的項目僅2%。這主要是由于一二手價差造成的。

整體來看，杭州2023年一季度，新開盤項目去化率64%，其中，一圈層去化率90%，二圈層去化率66%，三圈層去化30%。整體表現(xiàn)依然分化嚴重。

4、成都一季度700萬+房源成交占比走高

2023年至今的成都市場，可以說是近3年來最好的時候。

一季度成都新房產(chǎn)品成交面積占比前三的依次為140-145㎡占比10%，較去年提高2個百分點，115-120㎡占比8%，較去年下降1個百分點，125-130㎡占比8%，較去年提高2個百分點。

從成交總價結(jié)構(gòu)來看，一季度700萬+房源成交占比走高；從開盤市場來看，2023年1-3月，成都主力500萬以上項目開盤17次，其中13盤次開盤即罄，占比約超7成。

成都新房市場改善屬性愈加明顯，市場需求聚焦核心房產(chǎn)的特征也十分顯著。

本輪成都樓市復(fù)蘇為多個疊加因素推動的，首先是信貸、限購政策優(yōu)化，購房條件放寬，其次是積壓需求集中釋放以及去年的置換需求集中入場，最后是供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，核心區(qū)項目積極供貨。一季度供應(yīng)TOP10板塊中，6成板塊位于一圈層，且有多個核心板塊，如麓湖、內(nèi)金沙、三圣鄉(xiāng)、新川板塊，優(yōu)質(zhì)房源占比高，吸引客戶積極入手。

在成交結(jié)構(gòu)中改善型產(chǎn)品占比持續(xù)走高的同時，從新增供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，部分城市也已進入改善時代。

據(jù)CRIC監(jiān)測，2022年22個集中供地城市涉宅用地成交樓面價中，5000-10000元/平方米占比最高為28.3%，其次為10000-15000元/平方米和15000-20000元/平方米。

對比各城市2023年新房成交均價，根據(jù)未來入市的新房供應(yīng)房源的單價端結(jié)構(gòu)，我們將入市產(chǎn)品分為低檔剛需（預(yù)售價格小于城市均價的0.8倍）、中檔改善（預(yù)售價格大于等于城市均價的0.8倍，小于城市均價的1.5倍）和高檔（預(yù)售價格大于等于城市均價的1.5倍）三個檔次。

若2023年開工工期和拿證速度無延遲，可順利入市，那不同城市的供應(yīng)產(chǎn)品檔次分布大多為中檔改善以上產(chǎn)品。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)的區(qū)域分布來看，主城區(qū)仍屬于供應(yīng)主力，其中合肥、鄭州、福州主城占比均在7成以上，北京、長春、蘇州、長沙、青島、南京則以近郊項目為主，占比均在5成以上，少數(shù)城市諸如廣州、深圳、寧波遠郊還將持續(xù)加大供貨量。

我們認為，目前整體新房市場進入改善時代，不少城市剛需已經(jīng)轉(zhuǎn)由二手房市場承擔。

對剛需購房者來說，在市場逆周期中，議價空間大、配套完善、購房即入住的二手房也更適合他們居住需求。

對于改善客群來說，因為本身已有自有住房，在選擇改善產(chǎn)品的時候建議對產(chǎn)品及自身需求進行全面掃閱，如果沒有全面超越原有居住環(huán)境，或者是沒有找到心儀的房子前，千萬不要勉強，不要因為市場或者是跟風因素而盲目入市，一定要跟著自己的內(nèi)心。