市場(chǎng) 2023-05-22 08:50:10 來源：丁祖昱評(píng)樓市

2023年至今，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走過了一個(gè)較為波瀾的過程，各城市復(fù)蘇情況不一，在這其中，成都從一二線熱點(diǎn)城市中脫穎而出，成為今年極為亮眼的存在。

從5月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70城房?jī)r(jià)指數(shù)來看，成都新房?jī)r(jià)格較去年同期漲幅為8.7%，同比位列第一。較上月上漲了0.2個(gè)百分點(diǎn)，為近一年來次高水平。除成都、杭州，其余20城同比上漲幅度均不超過5%。

不僅新房如此，成都二手房?jī)r(jià)格與上月同比漲幅持平，仍然穩(wěn)居第一，連續(xù)兩月創(chuàng)近一年最大漲幅。

為什么是成都？

據(jù)成都發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2022年常住人口達(dá)2126.8萬人，比2021年增加7.6萬人，為人口增長(zhǎng)最多的2000萬城市。

有不少00后表示，成都是他們的首選城市之一。據(jù)《成都青年發(fā)展報(bào)告（2022）》數(shù)據(jù)顯示，成都人口中14-45歲的青年已經(jīng)達(dá)到960.36萬。

2023年一季度，成都全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5266.82億元，同比增長(zhǎng)5.3%；在今年公布的上市公司年報(bào)中，116家成都A股上市公司中，有13家公司營(yíng)收超過百億；在《2023全球獨(dú)角獸榜》中，成都10家企業(yè)上榜，為全球獨(dú)角獸企業(yè)增長(zhǎng)最快的城市之一……

2023年成都市政府報(bào)告提出，今年還將創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)，以更大力度促進(jìn)青年特別是高校畢業(yè)生就業(yè)。

一方面是年輕人口的持續(xù)涌入，另一方面是經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，這都支撐著成都樓市的發(fā)展。

2023年5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況

70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有62個(gè)和36個(gè)，比上月分別減少2個(gè)和21個(gè)，二手住宅減少個(gè)數(shù)較多。新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比上漲城市分別有22個(gè)和9個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和1個(gè)。

從整體數(shù)據(jù)來看，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯，一二手房的價(jià)格基本都是小幅波動(dòng)，呈企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

在這其中，成都是個(gè)“特例”。

2023年4月成都新房?jī)r(jià)格仍然出現(xiàn)較多增長(zhǎng)，同比漲幅居首位，為8.7%，是為近一年來次高水平。杭州同比漲幅第二，為5.3%。除成都、杭州，其余20城同比上漲幅度均不超過5%。環(huán)比來看，成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.9%，僅次于銀川。

二手房方面，成都二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比皆領(lǐng)漲全國(guó)，同比漲幅9.4%，連續(xù)兩月創(chuàng)近一年最大漲幅。環(huán)比漲幅0.7%。

不僅僅是2023年，近5年來，成都成交均價(jià)呈逐年穩(wěn)步提升的狀態(tài)。

過去總價(jià)百萬內(nèi)住宅成交撐起了半壁江山，如今大成都內(nèi)100萬以內(nèi)的住宅成交已逐年下降銳減到了兩成（多在三圈層），而200萬以上的住宅則取而代之占據(jù)了近五成的市場(chǎng)份額。

分圈層來看，五年間一圈層住宅套均總價(jià)漲了134萬，主城價(jià)值凸顯；二圈層其次，五年間住宅套均總價(jià)漲了60萬；三圈層五年間漲了23萬，近兩年來套均總價(jià)無變動(dòng)。

克而瑞四川區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，近五年成都新建商品住宅成交均價(jià)的上漲，主要有兩個(gè)原因：

首先是自2015年起的限價(jià)政策，到今年己實(shí)際放開。2015年11月9日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局以成房發(fā)〔2015〕149號(hào)印發(fā)《成都市中心城區(qū)限價(jià)商品住房管理辦法》。該《辦法》共26條，自發(fā)布之日起30日后施行，有效期5年。

其次是和供應(yīng)相關(guān)，成都過去主城區(qū)的容積率長(zhǎng)期控制在4.0左右，自2017年之后成都土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)容積率2.0-2.5的供應(yīng)，這就使得在2017年之后，成都市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多相對(duì)低密度高質(zhì)量的產(chǎn)品，隨著這些產(chǎn)品的上市銷售，帶動(dòng)了整體價(jià)格的上漲。

事實(shí)上，自2022年以來，二手房才是成都市場(chǎng)的成交主力。

克而瑞四川數(shù)據(jù)顯示，2022年全年成都累計(jì)新增掛牌量超25.7萬房次，全年成交14.8萬套，超過新房全年成交總量13.9萬套。

全國(guó)范圍內(nèi)看，2022年全年成都二手房成交套數(shù)僅次于上海，漲幅全國(guó)  第一。

2023年一季度成都累計(jì)成交了5.7萬套二手房，創(chuàng)歷史新高。相當(dāng)于2021年、2020年全年的成交量，2019年半年的量。

成都二手房如此火熱的原因，主要?dú)w于兩點(diǎn)：首先是新房市場(chǎng)無論是面積段還是總價(jià)段都以改善為主。對(duì)于首置剛需購(gòu)房者來說門檻較高，大量剛需客戶扎堆轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)。

其次是信貸關(guān)系。過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，成都二手房，尤其是建造時(shí)間較久的老房源，銀行按揭比例和利率都非常高，成都曾經(jīng)是全國(guó)市場(chǎng)利率最高的城市之一，二套房房貸利率甚至高于6%，但現(xiàn)在無論按揭比例和利率都出現(xiàn)了下調(diào)，這對(duì)二手房的觸動(dòng)非常大。

從成都二手房成交的具體情況來看，成交量雖然很大，但帶不動(dòng)房?jī)r(jià)，整盤價(jià)格漲不起來，少數(shù)板塊漲價(jià)，多數(shù)板塊持平或降價(jià)。

從3-4月的成交數(shù)據(jù)來看，五城區(qū)和近郊5區(qū)，成交總價(jià)200萬內(nèi)是絕對(duì)主力，絕大部分區(qū)域的主力成交總價(jià)是100-150萬元/套。而天府新區(qū)和高新區(qū)，則200萬以上是主力。

由此可見，成都二手房成交核心特征是150萬以內(nèi)、90㎡左右，這代表著真實(shí)的成都市場(chǎng)購(gòu)買力。

在2022年至今成都二手房成交量的推動(dòng)下，大量改善需求被釋放為新房注入增量，如果按一季度成都二手房成交量5.7萬套的30%置換比例演算，預(yù)計(jì)新增1.7萬套新房需求量。

這也不難理解，為何2023年至今成都新房市場(chǎng)改善屬性愈加明顯，市場(chǎng)需求聚焦核心房產(chǎn)的特征也十分顯著。

克而瑞四川數(shù)據(jù)顯示，一季度成都新房產(chǎn)品成交面積占比前三的依次為140-145㎡占比10%，較去年提高2個(gè)百分點(diǎn)，115-120㎡占比8%，較去年下降1個(gè)百分點(diǎn)，125-130㎡占比8%，較去年提高2個(gè)百分點(diǎn)。

本輪成都樓市復(fù)蘇是多個(gè)疊加因素推動(dòng)的，其中有信貸、限購(gòu)政策優(yōu)化、購(gòu)房條件放寬、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等因素影響，但其中最重要的是，成都對(duì)資本和人才的吸引力，尤其是對(duì)大西部地區(qū)的虹吸效應(yīng)。

2022年12月21日，2022中國(guó)最具幸福感城市調(diào)查評(píng)選活動(dòng)榜單揭曉，成都再度蟬聯(lián)中國(guó)最具幸福感城市。

從2009年初登榜單至今，已14年。成都的人口從也1200多萬增長(zhǎng)到2022年的2100多萬，成為排在重慶、上海、北京之后的第四座超大城市，也是中國(guó)近年來人口增速最快的城市之一。

有不少00后表示，成都是他們的首選城市之一。

一線城市“太卷了”、“房?jī)r(jià)太高”，這是選擇成都的年輕人中說的最多的話。

“很多人都想找一個(gè)生活過得好的地方。”對(duì)于很多這一線城市打拼的年輕人來說“賺夠首付的錢就回老家”似乎成為了一種固定模式。而在成都“留下來”并不是一種奢望。

據(jù)《成都青年發(fā)展報(bào)告（2022）》數(shù)據(jù)顯示，成都人口中14-45歲的青年已經(jīng)達(dá)到960.36萬，其中“蓉漂”人口達(dá)683.49萬人，“蓉漂”青年的省外來源比例為32.90%。

不僅如此，2023年成都市政府報(bào)告還提出，今年要重點(diǎn)推進(jìn)十大方面工作，其中包括落實(shí)就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略，實(shí)施重點(diǎn)群體就業(yè)促進(jìn)專項(xiàng)行動(dòng)，以更大力度促進(jìn)青年特別是高校畢業(yè)生就業(yè)，全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)23萬人以上，吸納7萬名高校畢業(yè)生來蓉留蓉就業(yè)創(chuàng)業(yè)。

對(duì)年輕人來說，成都依然是一座“性價(jià)比”較高的宜居城市。

近年來，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)一直較活躍，即便在去年疫情嚴(yán)峻和行業(yè)下行的雙重壓力下，依然走出了“一枝獨(dú)秀”的行情。2023年以來，更是在各大熱點(diǎn)城市中脫穎而出。

從目前來看，成都已成為行業(yè)、企業(yè)所重視的陣地。

但需要注意的是，從2022年至今成都二手房市場(chǎng)成交量大增，成交價(jià)格并未出現(xiàn)明顯上漲來看，未來動(dòng)能或?qū)�減弱，在這波置換需求釋放之后，后期若無新的政策刺激，市場(chǎng)熱度或減弱。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，在成都持續(xù)流入大量人口的背景下，樓市韌性相對(duì)較高。