市場陳標(biāo)志 2023-06-02 09:40:58 來源：中房報

海南第一高樓——海南中心項目，正在一邊微調(diào)控規(guī)指標(biāo)，一邊加緊施工建設(shè)。

這座“命運多舛”的超高層建筑于2016年正式開工建設(shè)，中途因故停工，后于2022年復(fù)工續(xù)建。作為海南省重點項目，海南中心項目建成后，將以428米的高度刷新海口天際線，并成為海南自貿(mào)港最具代表性的地標(biāo)建筑。

位于�？凇笆袇^(qū)新城”——大英山片區(qū)核心位置的海南中心項目，也是早期大英山CBD（中央商務(wù)區(qū)）開發(fā)建設(shè)的縮影。如果以�？诖笥⑸嚼蠙C場停運、大英山CBD啟動開發(fā)，到如今初具規(guī)模的城市中心區(qū)，已過去了24年之久。

海南建設(shè)自貿(mào)港之后，傳統(tǒng)大英山CBD已被重新定義：以國興大道為中軸線，打造5公里“金融街”；大英山片區(qū)將成為金融集聚區(qū)、服務(wù)自貿(mào)港的金融橋頭堡、總部新高地。

但在“金融集聚區(qū)”“總部新高地”等“頂層設(shè)計”之下，當(dāng)前片區(qū)主題IP定位并不清晰，沒有固化的專屬IP，仍未形成集聚效應(yīng)、領(lǐng)域細(xì)分。5月25日，海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會舉行“發(fā)現(xiàn)大英山價值力”研討會，一群城市建設(shè)的深度參與者提出上述建議。

“第一高樓”邊調(diào)邊建

5月29日，海口市自然資源和規(guī)劃局（以下簡稱“�？谑匈Y規(guī)局”）發(fā)布一則公示，擬對�？诖笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū)D15地塊的建筑密度和綠地率兩項規(guī)劃控制指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。

D15地塊是海口大英山CBD的核心地塊，也是海南第一高樓——海南中心項目（此前名稱為“海口雙子塔·南塔”，也叫“�？谒�”）所在地塊。

這次對D15地塊局部控規(guī)指標(biāo)修改，被稱之為“深化調(diào)整”。

在�？诖笥⑸狡瑓^(qū)，這樣的“深化調(diào)整”并非第一次。5月22日，�？谑匈Y規(guī)局亦發(fā)布補充公示，就擬修規(guī)的大英山片區(qū)B18-4地塊征求社會意見。

頗具故事且經(jīng)歷曲折的“�？陔p子塔·南塔”項目，在經(jīng)兩度易名后，成為如今的“海南中心”。

2015年6月，由“海航系”主導(dǎo)的�？陔p子塔·南塔項目開工建設(shè)；2019年4月，該項目主塔建至12層、東西配樓土建工程完成±0時整體停工。

2022年8月前后，�？陔p子塔·南塔項目重啟，并于11月初正式復(fù)工建設(shè)。與此同時，該摩天大樓項目正式更名為“海南中心”。

海南中心項目位于海口國興大道南側(cè)，系海南省重點項目。項目占地50余畝，總投資近100億元，總建筑面積39萬平方米（地上28萬平方米，地下11萬平方米），建筑總高度428米，主體塔樓98層。

本次擬對海南中心項目的控規(guī)指標(biāo)調(diào)整，主要是將建筑密度由≤20%調(diào)整為≤30%，綠地率由≥40%調(diào)整為≥20%，其余規(guī)劃指標(biāo)保持不變。

位于�？谑写笥⑸狡瑓^(qū)B18-4地塊，規(guī)劃用地面積為4.05畝，修改內(nèi)容將“居住商業(yè)混合用地（商業(yè)計容面積不低于15%）”調(diào)整為“居住、科研混合用地（科研≥50%、居住≤50%）”，主要目的為解決科研辦公場地與專家人才住宿等問題。

大英山的“前世今生”

“一個城市或一塊區(qū)域的發(fā)展主題IP很重要�！�5月25日下午，海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會在�？谂e行“發(fā)現(xiàn)大英山價值力”主題研討會，近50名地產(chǎn)、律師等行業(yè)資深人士參會探討。

�？诖笥⑸奖环Q為“城市CBD”，要追溯至2000年前后。

1999年�？诖笥⑸嚼蠙C場正式停運，按照當(dāng)時的構(gòu)想，老機場停運后整個片區(qū)采取政府主導(dǎo)、企業(yè)執(zhí)行的方式打造大英山CBD。與大英山機場有密切關(guān)聯(lián)的海航，自然成為了大英山CBD的實際操盤手。

2002年5月，海航集團注冊成立�？谛鲁菂^(qū)建設(shè)開發(fā)有限公司（即海航地產(chǎn)的前身），介入大英山老機場改造項目；2006年7月，�？趪�興大道西段道路工程開工，標(biāo)志著大英山老機場改造項目拉開序幕。

2010年10月，海航國際旅游島開發(fā)建設(shè)（集團）有限公司注冊成立，全面對大英山CBD進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。2012年，經(jīng)海南省政府批復(fù)同意，由海航集團牽頭，在�？诖笥⑸狡瑓^(qū)設(shè)立和啟動海南國際旅游島CBD項目建設(shè)，核心區(qū)域用地面積近3000畝。

2015年6月開工建設(shè)的�？陔p子塔·南塔項目，便是大英山CBD的“點睛之作”及“門面”。后來由于眾所周知的原因，“海航系”主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)�？陔p子塔超高層建筑項目，因資金等原因不得不整體停工。

在過去20多年時間里，�？诖笥⑸紺BD已經(jīng)初具規(guī)模，以�？趪�興大道為中軸線，南北兩側(cè)高樓拔地而起，海航集團總部大樓、海南大廈等寫字樓、商業(yè)及高端住宅在該區(qū)域匯集，大英山CBD已初步形成“國興商圈”“市區(qū)新城”。

但在“發(fā)現(xiàn)大英山價值力”研討會上，與會行業(yè)人士認(rèn)為，大英山片區(qū)主題IP定位并不清晰，包括現(xiàn)在仍未形成集聚效應(yīng)、領(lǐng)域細(xì)分。

在當(dāng)?shù)毓俜降囊环菡猩淌謨岳�，描繪了大英山片區(qū)發(fā)展愿景：金融集聚區(qū)、服務(wù)自貿(mào)港的金融橋頭堡、總部新高地。

2021年，當(dāng)?shù)毓俜皆�提出�?公里金融街”的構(gòu)想：以�？趪�興大道為中軸線，一期西起國興大道-龍昆南路，東至瓊州大橋，全長約5公里，東面緊鄰江東新區(qū)，向南北輻射大英山片區(qū)。

官方：“金融集聚區(qū)”初具雛形

“大英山片區(qū)就是‘金融集聚區(qū)’‘總部新高地’定位，也是�？诮瓥|新區(qū)建設(shè)的起步區(qū)、過渡區(qū)。”一位不愿具名的資深行業(yè)人士告訴記者，大英山的金融IP屬性就像一塊試驗田，為未來江東新區(qū)提供部分可復(fù)制的成功經(jīng)驗。

該人士稱，據(jù)他觀察，大英山片區(qū)雖然定位為“金融集聚區(qū)”“總部新高地”，但現(xiàn)階段的真實情況是，在國興大道的一些寫字樓里，進(jìn)駐的是一些房產(chǎn)中介機構(gòu)、租賃公司及網(wǎng)絡(luò)直播帶貨等“麻雀企業(yè)”或工作室，一家企業(yè)沒幾個人，行業(yè)準(zhǔn)入門檻不高。

“我認(rèn)為，這與大英山片區(qū)‘金融集聚區(qū)’定位相距甚遠(yuǎn)，區(qū)域集聚效應(yīng)不夠。”該人士稱。

“不是這些小企業(yè)、小租戶不重要，但寫字樓不要因為短期的租金效益、企業(yè)入駐率而降低準(zhǔn)入門檻。”上述人士稱。

“對此類服務(wù)型小微企業(yè)應(yīng)該有個歸類，不應(yīng)該讓整個‘金融集聚區(qū)’變成了‘大胃王’，什么東西都往里裝。”該人士稱，他曾經(jīng)到這些寫字樓調(diào)研過，由于進(jìn)駐門檻低，眾多“麻雀公司”超負(fù)荷地擠占了公共資源，比如當(dāng)前尤其突出的矛盾就是寫字樓停車難問題。

另外，他還提到附近道路交通擁堵等系列問題，建議當(dāng)?shù)卣�府部門應(yīng)從長遠(yuǎn)謀劃，如何構(gòu)造大英山片區(qū)更為暢通便利的“立體交通”體系。

“大英山片區(qū)適合固化什么作為片區(qū)主題IP？”地產(chǎn)行業(yè)資深人士陳波在研討會上稱，“我覺得我們就應(yīng)該抓住這一點，把大英山打造為海南自貿(mào)港的‘上海陸家嘴+香港金融街’……”

記者了解到，后期開發(fā)建成的富力中心、�？凇ぶ薪粐�際自貿(mào)中心、雅居樂�？谥行牡壬剔k項目，正是大英山片區(qū)“金融圈”IP的重要載體。

以�？凇ぶ薪粐�際自貿(mào)中心為例，211米總高度、13.72萬平方米的建筑體量，且是�？谀壳霸诮ㄗ罡叩娜�鋼結(jié)構(gòu)建筑�！斑@棟超高層建筑，不僅作為我們企業(yè)總部辦公，也是致力于打造總部商務(wù)封面的自貿(mào)港標(biāo)桿作品�！焙？凇ぶ薪粐�際自貿(mào)中心項目相關(guān)負(fù)責(zé)人王洪濤告訴記者。

據(jù)當(dāng)?shù)毓俜浇y(tǒng)計，大英山金融集聚區(qū)擁有8棟5A級寫字樓，超100萬平方米的可租面積，目前已入駐重點金融、類金融、服務(wù)機構(gòu)等企業(yè)171家，包括13家銀行、17家證券、53家基金、8家保險、32家律師事務(wù)所等。

“2022年5棟樓宇入庫稅收達(dá)29.56億元，大英山金融集聚區(qū)初具雛形�！惫俜椒Q。

當(dāng)?shù)毓俜降囊环荨哆h(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中稱，未來5年，該區(qū)將大英山片區(qū)打造成為中央商務(wù)區(qū)、金融總部集聚區(qū)、國際貿(mào)易服務(wù)區(qū)。

上述資深行業(yè)人士呼吁：在頂層設(shè)計高度的同時，要切實打造和固化大英山片區(qū)的主題IP，形成區(qū)域?qū)�屬IP集聚效應(yīng)、領(lǐng)域細(xì)分的“圈層”。