市場(chǎng) 2023-06-14 13:25:59 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

2023年以來(lái)整體樓市陷入脈沖式復(fù)蘇行情，2-3月階段性復(fù)蘇后，4-5月成交動(dòng)能持續(xù)放緩，隨著前期積累的剛需剛改需求釋放進(jìn)入階段性尾聲，改善和高端開(kāi)啟“接棒”模式。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，雖然5月新房成交環(huán)比下挫，但改善和高端市場(chǎng)韌性顯現(xiàn)，改善盤(pán)去化顯著優(yōu)于剛需。

從2023年前5月重點(diǎn)關(guān)注城市不同總價(jià)段成交套數(shù)來(lái)看，1000-3000萬(wàn)，3000-5000萬(wàn)，5000萬(wàn)以上同比持增，漲幅分別為45%、13%和35%。

除了中高端市場(chǎng)一直火熱的北京、上海之外，天津、濟(jì)南、蘇州、寧波等核心二線城市同樣呈現(xiàn)出改善高端去化優(yōu)于剛需的特征。

聚焦這些項(xiàng)目的熱銷(xiāo)原因，除了一二手價(jià)格倒掛有顯著套利空間之外，還有部分項(xiàng)目因獨(dú)特江景、海景或是稀缺學(xué)區(qū)資源而備受購(gòu)房者青睞。

我們認(rèn)為，少數(shù)項(xiàng)目熱銷(xiāo)對(duì)于當(dāng)前低迷的市場(chǎng)行情而言只能算是“星星之火”，后續(xù)樓市整體復(fù)蘇動(dòng)能仍將不足。

2023年至今，整體樓市經(jīng)歷多個(gè)階段，一季度，樓市熱度快速回升，尤其是3月百城成交創(chuàng)15個(gè)月最高。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年3月，30個(gè)重點(diǎn)城市成交規(guī)模為2200萬(wàn)平方米，在2月環(huán)比漲幅超4成的基礎(chǔ)上再增27%。

從2023年一季度100個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目來(lái)看，其中剛需、剛改項(xiàng)目占比超過(guò)6成，反映年初這一輪市場(chǎng)回暖主要是疫情解封后積壓需求集中入市帶動(dòng)的，剛需剛改驅(qū)動(dòng)特征明顯。

具體來(lái)看，其中有不少項(xiàng)目以面積小、總價(jià)低為特征，迎合了剛需剛改置業(yè)需求。深圳、南京、鄭州、重慶等前期低迷型城市基本都是依托于剛需剛改需求的集中釋放而實(shí)現(xiàn)了短期成交的全面回暖。

以南京為例，2023年一季度的成交結(jié)構(gòu)更趨剛需首置化，總價(jià)300萬(wàn)以下產(chǎn)品占比56%，300-400萬(wàn)成交占比17%；且項(xiàng)目成交TOP10主力戶型為89-110平。

再如鄭州，以剛需客群主導(dǎo)市場(chǎng)，價(jià)格敏感度高，熱銷(xiāo)剛需項(xiàng)目多數(shù)存在極大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，多數(shù)項(xiàng)目與周邊競(jìng)品價(jià)差在1000-3000元/平不等。

還有部分項(xiàng)目依托于春節(jié)后增強(qiáng)折扣力度或是分銷(xiāo)點(diǎn)數(shù)，也達(dá)到了不錯(cuò)的去化效果。以深圳為例，龍崗的悅時(shí)光花園項(xiàng)目推出94折特價(jià)房后，來(lái)訪量由1月的259組上漲至796組，認(rèn)購(gòu)量也由20組上漲至48組。

進(jìn)入4月，供求均迎來(lái)“拐點(diǎn)”，絕對(duì)量回歸本輪行情啟動(dòng)2月時(shí)的水平。究其緣由，主要是行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，前期積累的剛需剛改需求階段性疲軟所致。

隨著前期積累的剛需剛改需求釋放進(jìn)入階段性尾聲，改善和高端開(kāi)啟“接棒”模式。

1、前5月新房總價(jià)1000-3000萬(wàn)成交持增, 單價(jià)15萬(wàn)元/平以上頂豪倍增

從2023年前5月各城市不同總價(jià)段成交套數(shù)來(lái)看，1000-3000萬(wàn)，3000-5000萬(wàn)，5000萬(wàn)以上同比持增，漲幅分別為45%、13%和35%。杭州、廈門(mén)、東莞、佛山、成都等1000-3000萬(wàn)豪宅成交套數(shù)已然翻番，顯著好于去年同期。

從2023年前5月各城市不同單價(jià)段成交套數(shù)也不難看出端倪，北京、上海單價(jià)15萬(wàn)元/平以上豪宅成交套數(shù)均超過(guò)200套，上海豪宅項(xiàng)目云錦東方備案均價(jià)16.49萬(wàn)元/平，而5月14-5月16日三天認(rèn)購(gòu)期，有超700組購(gòu)房者參與認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)667%，火熱程度可見(jiàn)一般。

2、天津、蘇州、濟(jì)南、徐州等核心區(qū)改善盤(pán)去化“飄紅”

從具體城市來(lái)看，除了中高端市場(chǎng)一直火熱的北京、上海之外，天津、濟(jì)南、蘇州、寧波等核心二線城市同樣呈現(xiàn)出改善高端去化優(yōu)于剛需的特征。

如天津5月無(wú)新盤(pán)入市，9個(gè)項(xiàng)目加推去化率56%，改善盤(pán)表現(xiàn)優(yōu)于剛需項(xiàng)目。首開(kāi)表現(xiàn)亮眼的建投譽(yù)山院、金地水西印、龍湖青云闕本月紛紛補(bǔ)貨加推，建投以其稀缺的位置、突破的產(chǎn)品（小院、閣樓）實(shí)現(xiàn)百分百去化，西青的兩個(gè)項(xiàng)目則以產(chǎn)品差異（綠城大面積偏改善、金地小戶型更適合外溢剛改）實(shí)現(xiàn)雙贏，龍湖溢價(jià)10%也有6成的去化。

再如濟(jì)南，整體呈現(xiàn)出“越貴越好賣(mài)”的特征，5月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目保利臻譽(yù)、鐵投仁恒河濱城、中建星光城市認(rèn)購(gòu)均價(jià)均超2.4萬(wàn)元/平，而整體去化率也保持在8成以上。蘇州園區(qū)、寧波鄞州區(qū)項(xiàng)目基本也是逢開(kāi)盤(pán)必?zé)徜N(xiāo)。

細(xì)化分析單個(gè)項(xiàng)目熱銷(xiāo)原因，我們發(fā)現(xiàn)，高端市場(chǎng)火熱并不是毫無(wú)緣由，熱銷(xiāo)原因無(wú)外乎以下兩點(diǎn)：

1、一二手價(jià)格倒掛，存在顯著的套利空間

目前來(lái)看上海、杭州、深圳、廈門(mén)等核心區(qū)域仍存在一二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象，以上海為例，近期開(kāi)盤(pán)被緊急叫停的云錦東方項(xiàng)目，雖然備案價(jià)16.49萬(wàn)元/平創(chuàng)上海市新房備案均價(jià)新高，但是由于項(xiàng)目周邊二手房均價(jià)已超過(guò)20萬(wàn)元/平方米，因此大戶型套利空間高達(dá)2000多萬(wàn)元，因而整體也呈現(xiàn)出“一房難求”的盛況。

我們梳理了2020年以來(lái)銷(xiāo)售金額、面積TOP50項(xiàng)目，僅3成沒(méi)有漲價(jià)，而未漲價(jià)項(xiàng)目中剛需占比8成以上，價(jià)格漲幅顯著的前三名基本都是新房成交均價(jià)在10萬(wàn)元/平以上的豪宅項(xiàng)目，由此可見(jiàn)，高端客群爭(zhēng)搶豪宅熱情不減的確也是因?yàn)楹勒�保值增值性明顯好于剛需。

2、擁有高附加值或獨(dú)有配套資源的核心區(qū)項(xiàng)目，譬如學(xué)區(qū)、景觀等

5月，天津來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)居前的項(xiàng)目諸如仁恒星源世紀(jì)、龍湖樘樾、天保九如品筑等項(xiàng)目均有學(xué)區(qū)資源加持，北京5月熱銷(xiāo)項(xiàng)目北京豐禾嘉會(huì)項(xiàng)目西北側(cè)也規(guī)劃有北京小學(xué)、西側(cè)規(guī)劃有北京八中優(yōu)質(zhì)教育資源。

如果說(shuō)學(xué)區(qū)改善是項(xiàng)目增色點(diǎn)，那個(gè)景觀的無(wú)可復(fù)制性則更是很多高端項(xiàng)目熱銷(xiāo)的不二法門(mén)。

廈門(mén)近期開(kāi)盤(pán)的3個(gè)高端項(xiàng)目中有2個(gè)具有獨(dú)有的一線灣景，其中建發(fā)五緣灣海項(xiàng)目距五緣灣海灘直線距離230米，中間為文化展覽苑，對(duì)于高層幾乎無(wú)遮擋，戶型設(shè)計(jì)及樓棟朝向方面最大化呈現(xiàn)灣海景觀，因此5月開(kāi)盤(pán)234套，當(dāng)日去化222套，去化率高達(dá)95%。武漢也是如此，頂豪項(xiàng)目武漢天地云廷三期最后一期臨江房源推出，即便成交均價(jià)高達(dá)63720元/平，依然能實(shí)現(xiàn)去化率100%。

綜合來(lái)看，短期內(nèi)隨著剛需剛改退潮，樓市熱度轉(zhuǎn)降，但是高端項(xiàng)目表現(xiàn)“可圈可點(diǎn)”，韌性逐步顯現(xiàn)：從城市中觀數(shù)據(jù)來(lái)看，大面積段、高總價(jià)段產(chǎn)品成交占比穩(wěn)中有增；從項(xiàng)目去化來(lái)看，核心區(qū)豪宅項(xiàng)目“一房難求”，受到高凈值人群追捧。

預(yù)判后市，我們認(rèn)為，隨著套利空間持續(xù)收窄，后續(xù)投資投機(jī)的需求也將逐步退潮，高端市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降或?qū)⒊蔀榇蟾怕适录�。而�?duì)于其他擁有稀缺學(xué)區(qū)、景觀資源的高端項(xiàng)目而言，畢竟算是少數(shù)，很難拉動(dòng)市場(chǎng)全面回暖，當(dāng)前剛需剛改購(gòu)買(mǎi)力壓縮、信心不足的基本境況未得到根本性扭轉(zhuǎn)。