市場(chǎng) 2023-06-15 08:54:52 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

上海作為全國(guó)住房租賃先行城市，2017年在全國(guó)率先推出純租賃住房用地，經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè)，大量新建大型租賃社區(qū)建成開(kāi)始入市運(yùn)營(yíng)。根據(jù)克而瑞租售的整理數(shù)據(jù)預(yù)估，截止到2023年年末上海約有合計(jì)6.5萬(wàn)間的新建保租房房源入市。2023年上海新建保租房按下“快進(jìn)鍵”開(kāi)啟集中入市，受到了各方的關(guān)注。

一方面，保租房的集中入市，將健全規(guī)范租賃市場(chǎng)，對(duì)租賃市場(chǎng)起到了“壓艙石”和“穩(wěn)定器”的作用。另一方面，大量的保租房集中入市，也會(huì)對(duì)上海的租賃市場(chǎng)帶來(lái)一定的沖擊。

從目前來(lái)看，新建租賃社區(qū)項(xiàng)目受出讓地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)限制，產(chǎn)品的主力戶型、面積段等方面趨同嚴(yán)重。絕大部分租賃社區(qū)的主力面積段是在30-50㎡之間，較難完全滿足上海租客需求。

上海作為供應(yīng)純租賃用地的典型城市，自2021年國(guó)家大力發(fā)展保障性租賃住房以來(lái)，上海的租賃用地經(jīng)過(guò)2-3年的建設(shè)期，新建租賃社區(qū)的上市供應(yīng)步伐逐步加快。根據(jù)克而瑞租售的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，截止到2023年五月份上海已經(jīng)入市的項(xiàng)目超過(guò)3萬(wàn)套，預(yù)計(jì)2023年6-12月還將還有15個(gè)項(xiàng)目約3.5萬(wàn)間的新建租賃房源投入市場(chǎng)，到年底整個(gè)上海新建租賃社區(qū)房源達(dá)到6.5萬(wàn)套。

上述新建的租賃社區(qū)基本都是以保障性租賃房源入市經(jīng)營(yíng)。目前在上海保租房統(tǒng)一申請(qǐng)入口正在進(jìn)行中的項(xiàng)目，包括19個(gè)保租房項(xiàng)目的供應(yīng)，總房源超過(guò)2.0萬(wàn)套房。

隨身辦上線的保租房申請(qǐng)入口

一方面，保租房的集中入市，將健全規(guī)范租賃市場(chǎng)，對(duì)租賃市場(chǎng)起到了“壓艙石”和“穩(wěn)定器”的作用。

新建大型租賃社區(qū)項(xiàng)目的戶型設(shè)置功能更全、裝修配置較新，在社區(qū)中配套了相應(yīng)的健身房、商業(yè)等，租金定價(jià)及漲幅也需要接受相關(guān)部門的監(jiān)管，代表著租賃市場(chǎng)最前沿的產(chǎn)品形態(tài)。

對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，全新的高品質(zhì)居住社區(qū)，完善的生活配套和更穩(wěn)定的租住生活，意味著一種新的生活方式，能更好的實(shí)現(xiàn)“租售并舉”。

這也是國(guó)家及各地政府積極籌措保租房的核心所在，真正意義上解決新青年、新市民的安定生活，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定居住，為更多的年輕人追求更美好的職業(yè)夢(mèng)想托底。

但另一方面，大量的保租房集中入市，也會(huì)對(duì)上海的租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)穩(wěn)定性帶來(lái)一定的沖擊。

從區(qū)域分布來(lái)看，上海新建租賃社區(qū)主要分布于浦東、閔行和松江三個(gè)區(qū)域，其中已入市大型租賃社區(qū)中72%集中于這三大區(qū)域，特別是浦東新區(qū)占據(jù)了47%的供應(yīng)量，這對(duì)于浦東區(qū)的租賃市場(chǎng)而言，無(wú)論是之前運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化租賃項(xiàng)目還是新入市的保租房項(xiàng)目都存在出租率下降、去化周期長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

由于新建租賃社區(qū)單個(gè)項(xiàng)目體量較大，上海已開(kāi)業(yè)的租賃社區(qū)中有17個(gè)項(xiàng)目的房源量超過(guò)1000套（間），5個(gè)項(xiàng)目房源量超過(guò)2000套（間）。

租賃社區(qū)規(guī)模逐漸增大，配套完善、社區(qū)氛圍愈加濃厚，但因項(xiàng)目體量大而難以迅速去化，造成空置率高、爬坡期長(zhǎng)等問(wèn)題是這些大量供應(yīng)房源的區(qū)域普遍遇到難題。

從板塊分布來(lái)看，新建租賃社區(qū)項(xiàng)目有些區(qū)域板塊分布也相對(duì)集中，其中周康單個(gè)板塊預(yù)計(jì)供應(yīng)房源數(shù)超萬(wàn)套（間），大三林、松江新城板塊的供應(yīng)房源也超5000套（間），這三個(gè)板塊到2023年年底整體房源量超2.2萬(wàn)套（間），三個(gè)細(xì)分板塊的供應(yīng)量超過(guò)全市總供應(yīng)量的30%。

以板塊供應(yīng)量排名第三的松江新城板塊以例，松江新城板塊內(nèi)有三個(gè)開(kāi)發(fā)商系的租賃社區(qū)項(xiàng)目，三個(gè)項(xiàng)目的房源量均超千間，作為保租房公募REITs底層資產(chǎn)的華潤(rùn)有巢的兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)較早，出租率保持在較高的水平；而超過(guò)兩千間房源量的另一地產(chǎn)系松江店項(xiàng)目2021年11月開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)時(shí)間達(dá)到18個(gè)月出租率未達(dá)90%，今年開(kāi)業(yè)的某地產(chǎn)系松江醉白池店已開(kāi)業(yè)3個(gè)月仍處仍未突破30%出租率。

新建租賃社區(qū)項(xiàng)目受出讓地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)限制，產(chǎn)品的主力戶型、面積段等方面趨同嚴(yán)重。面積段方面，多數(shù)新建租賃社區(qū)產(chǎn)品面積段覆蓋較廣，但仍以中小面積段為主。雖然租賃社區(qū)產(chǎn)品面積覆蓋廣，但受制于套數(shù)下限限制，產(chǎn)品仍以小面積段為主，比如一宗建面約5.4萬(wàn)方的地塊，套數(shù)下限為1198套，可以得出項(xiàng)目的套均面積約為45㎡。從已開(kāi)業(yè)租賃社區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)看，絕大部分租賃社區(qū)的主力面積段是在30-50㎡之間。

戶型方面，新建租賃社區(qū)不同于傳統(tǒng)集中式公寓，多為復(fù)合戶型，涵蓋一、二居混合或一、二、三居混合，戶型選擇更加多樣。但從主力戶型分布來(lái)看，新建租賃社區(qū)與傳統(tǒng)集中式公寓并無(wú)較大差異，整體以小面積的一居室為主，二三居的中大戶型占比較低，無(wú)法滿足多樣化租住群體的居住需求。

從隨申辦上線的保障性租賃住房項(xiàng)目的戶型分布來(lái)看，除城方各項(xiàng)目的二、三居室戶型占比相對(duì)較高外，大部分租賃社區(qū)項(xiàng)目的主力戶型仍是一居室。

以新江灣城某一租賃社區(qū)項(xiàng)目為例，一居室占比最高達(dá)88.31%，二居、三居分別占5.64%和6.05%。根據(jù)隨申辦的信息，目前，一居室仍有1518套房源在租，而二、三居分別輪候259人和8人，大量同質(zhì)化產(chǎn)品頁(yè)帶來(lái)了項(xiàng)目去化的壓力加大。

從租客需求的角度看，目前上海市面租客需求除了中低端人群的基本居住需求，還有家庭改善型、職住平衡、孩子求學(xué)等租賃需求，而且改善型及職住平衡的租客群體占比也在不斷地?cái)U(kuò)大，以新江灣城板塊為例，有孩之家、單身貴族等租客群體也是極其豐富的，這部分客群市面上大部分的小面積段一居室新建租賃社區(qū)產(chǎn)品是很難匹配這部分租客。

2021年開(kāi)始陸續(xù)有新建租賃社區(qū)入市，2021-2022年項(xiàng)目入市大多都是有一定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，因此在2023年1月份，新建租賃社區(qū)的出租率整體可達(dá)到81.95%，說(shuō)明上海大型租賃社區(qū)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求和接受度均存在。

從年初開(kāi)始陸續(xù)幾個(gè)月的項(xiàng)目扎堆入市，已經(jīng)將上海新建租賃社區(qū)的整體出租率從1月份的81.95%降到了2023年5月份的65.58%。對(duì)于已經(jīng)入市超過(guò)半年甚至一年的項(xiàng)目而言，維持原有的高出租率的難題出現(xiàn)了，而對(duì)于2023年新入市的項(xiàng)目而言，如何提高出租率就已經(jīng)是開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的頭等大事。

其中部分2023年第一季度入市的項(xiàng)目，截止到5月底，出租率仍未超過(guò)30%，后期如果該區(qū)域再有新的項(xiàng)目入市，出租率提升的難度將進(jìn)一步擴(kuò)大。

出租率的下降進(jìn)一步也會(huì)帶來(lái)整個(gè)租賃市場(chǎng)租金的回落。租賃項(xiàng)目在出租率下滑的壓力下會(huì)選擇一定的優(yōu)惠政策來(lái)提升出租率，最終到來(lái)的效應(yīng)就是市場(chǎng)的整體租金下滑。

上海機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓（包含新建入市的租賃社區(qū)）整體的租金水平從2023年1月的170元/平米/月持續(xù)下滑至5月底的154元/平米/月，五個(gè)月時(shí)間集中式公寓租金下降近10%。個(gè)人房源租金水平也從2022年年底的107元/平米/月下滑至2023年5月底的101元/平米/月。

以松江新城板塊為例，2021年末板塊內(nèi)集中式公寓的租金坪效約為77.01元/月/㎡，在2022年末僅上升至81元/月/㎡，而2023年5月此版塊的租金回落至75.89元/月/㎡。松江新城板塊某地產(chǎn)系租賃品牌，在松江新城板塊有三個(gè)項(xiàng)目，受大社區(qū)持續(xù)入市的影響，為保證項(xiàng)目的出租率，三個(gè)項(xiàng)目的租金價(jià)格均有所降低。

租賃社區(qū)以更加優(yōu)質(zhì)的住房品質(zhì)和能夠長(zhǎng)期居住的生活環(huán)境已成為解決新市民、青年人安居需求的重要方式，許多住房租賃企業(yè)也紛紛開(kāi)辟這一新產(chǎn)品線。

上海的租賃社區(qū)產(chǎn)品和規(guī)模走在全國(guó)前列，但大量租賃社區(qū)項(xiàng)目集中入市也浮現(xiàn)出了一系列發(fā)展問(wèn)題，如項(xiàng)目過(guò)于集中、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、戶型分布不合理、爬坡期較長(zhǎng)等。

希望后續(xù)相關(guān)的主體能夠盡量避開(kāi)及解決相關(guān)的此類問(wèn)題，更好地實(shí)現(xiàn)上海住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康的發(fā)展。