市場吳若凡 樊永鋒 2023-06-25 08:50:56 來源：中房報

這已經(jīng)不是互聯(lián)網(wǎng)“大廠” 阿里巴巴集團控股有限公司(以下簡稱“阿里巴巴”)第一次傳出裁員的消息，只要有風(fēng)吹草動，阿里巴巴總部所在地的房價便會引發(fā)蝴蝶效應(yīng)。這一次的起因是，5月份阿里巴巴總部傳出了大裁員消息后，其總部附近的一個一二手房價“高倒掛”小區(qū)被指跌破“發(fā)行價”，在一張廣為流傳的小紅書截圖里，陽光城未來悅項目的一套89平方米房源以320萬元的價格成交，單價從最高位時的6.5萬元/平方米降到了3.5萬元/平方米。

消息一出，“房價暴跌”的消息也是接踵而來，“杭州房價要雪崩了”“杭州樓市受到了巨大壓力，尤其未來科技城這些地方”，“信心沒了，產(chǎn)業(yè)主要靠阿里巴巴”……

2020年，阿里巴巴總部所在地未來科技城的部分樓盤二手房價格一度賣到過8萬元/平方米，個別新房項目甚至出現(xiàn)了“6萬人搖號”的盛況，由此，未來科技城成為“炒房客”心目中的“圖騰”，購房者們一致認(rèn)為，單價漲到10萬元/平方米只是時間問題。

然而，期待總是沒有變化快�；ヂ�(lián)網(wǎng)裁員不光影響到員工，也攪動著房東們不安的內(nèi)心，也對杭州樓市的支撐力產(chǎn)生了影響，人們還沒回過神來，緊接著又是一道晴天霹靂，未來科技城板塊的“網(wǎng)紅盤”萬科天空之城于近日成交了一套法拍房，單價僅為4.7萬元/平方米，和高峰期的6.5萬元/平方米的價格相比，價格降幅近30%。

接踵而至的沖擊徹底“擊垮”了市場的信心，二手房行情走低、在售房源掛牌價持續(xù)下降，成為未來科技城板塊不爭的事實。

傳聞引發(fā)樓市動蕩

“裁員”和“低價房源”事件發(fā)酵以后，全國媒體報道紛至沓來，甚至有不少開始“唱衰”未來科技城的樓市，這讓當(dāng)?shù)氐闹薪閺臉I(yè)者都感到十分慌張。

在未來科技城附近工作的經(jīng)紀(jì)人周東告訴中國房地產(chǎn)報記者，不少陽光城未來悅的房東直接找到了泄露成交截圖的經(jīng)紀(jì)人，要求他不要再繼續(xù)宣傳不正確的價格。

周東告訴記者，之所以會有前述3.5萬元/平方米成交的價格是因為房東為了避稅做低成交價。

雖然上述價格被證實是個例，但裁員傳聞確實引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，這源于阿里巴巴對杭州樓市的關(guān)系比較特殊。畢竟是杭州的“大廠”，與杭州的樓市結(jié)合得太緊密。

去年下半年以來，未來科技城板塊的二手房掛牌量持續(xù)攀升，讓杭州的二手房庫存創(chuàng)下歷史新高，由此帶來的直接影響是去化日益困難，市場預(yù)期進一步降低。

此次引發(fā)事件的“風(fēng)暴中心”——未來科技城，是杭州近十年來發(fā)展最快的區(qū)域，這里圍繞著阿里巴巴已經(jīng)形成了一個生態(tài)圈，帶動周邊房價快速提升，吸引了更多的社會資本來這里投資。

截至目前，該板塊內(nèi)小區(qū)的實際成交單價已經(jīng)從高峰期的7萬~8萬元/平方米降至5萬元/平方米，降幅超過25%。

未來科技城板塊的多名中介告訴記者，“裁員事件”對片區(qū)確實帶來一定影響，短期內(nèi)出現(xiàn)了一些急著拋盤的人。

涉及此次“低價房源”事件的小區(qū)陽光城未來悅，其二手房價格在2022年經(jīng)歷劇烈下滑，單套房源總價曾在半年內(nèi)下降近100萬元，單價也從高峰時的8萬元/平方米下滑到如今的不足5萬元/平方米。目前，在貝殼找房小程序上該小區(qū)共有120套掛牌房源，單價最低的一套房源房屋面積111平方米，單價約4.8萬元/平方米。

受此影響，陽光城未來悅附近的小區(qū)東原印未來也有78套房源上架，單價最低的一套房源房屋面積94平方米，目前掛牌價約5.4萬元/平方米。在另一個“炒房客”集中的小區(qū)中南樾府也有90套左右房源掛牌，單價最低的一套房源房屋面積109平方米，掛牌價4.9萬元/平方米。

同時，許多在“大廠”工作的阿里巴巴員工也被迫改變了原有的置業(yè)計劃。張強夫婦都在阿里巴巴生態(tài)系的企業(yè)工作，兩個人的級別都是P7（指該公司內(nèi)部職務(wù)級別），在阿里巴巴內(nèi)部屬于中層管理崗位。他告訴記者，自己名下有兩套房，一套出租、一套自住，都是小戶型的兩居室。去年，因為孩子的關(guān)系，張強準(zhǔn)備將其中一套房子置換，于是，從去年四季度以來便開始掛牌出售，但到現(xiàn)在也沒有賣掉。于是，張強打消了置換的念頭。

張強告訴記者，他的前同事曾因被裁員一度出現(xiàn)了房貸斷供的情況。不過，在他看來斷供只是極端情況，張強說，即便被裁員，也會獲得一大筆賠償金，除非用了高杠桿，否則不會選擇斷供賣房。

熱門項目熱度不再

投資客伺機而動

杭州的二手房市場，已經(jīng)“橫盤”了近兩年時間，市場上累積了大量掛牌出售已經(jīng)很長時間卻仍然賣不出去的房源，而每一套這樣的房源背后，都是一個情緒已經(jīng)或者將要達到臨界值的房東。成交量低迷，掛牌量高企，“以價換量”成了如今不少房東盡快變現(xiàn)的唯一出路。房東們普遍焦慮。

屋漏偏逢連夜雨。6月13日，未來科技城板塊的萬科天空之城項目成交了一套單價為4.77萬元的法拍房，房屋面積為148.2平方米，從拍賣頁面的實景圖來看，室內(nèi)基本上保持著剛交付的狀態(tài)，全新未入住，折合起拍單價約3.78萬元/平方米。吸引了近18000人次圍觀，近600人設(shè)置提醒，12人報名，最終以707萬元的總價成交。

這一成交價格讓該項目小區(qū)的房東和廣大經(jīng)紀(jì)人始料未及，經(jīng)紀(jì)人周東告訴記者，“萬科天空之城項目的二手房價格在最高的時候曾經(jīng)賣到6.5萬元/平方米，像143平方米的戶型最高賣到了930萬元，現(xiàn)在價格降下來了，有的同戶型房源總價800萬元可拿下�！�

58安居客房產(chǎn)研究院院長張波告訴記者，法拍房本身在一定程度上能反映市場整體變化，也代表了部分購房群體的意愿。從實際成交價格來看，法拍房的價格和市場成交價格基本接近吻合，市場熱度較高的時候，會高于市場成家價，當(dāng)市場下行時，法拍房價格會略低于市場價。

作為曾經(jīng)的熱門樓盤，萬科天空之城項目不僅每次搖號都是“樓市大事件”，更是紅極一時的“人才收割機”，曾經(jīng)創(chuàng)下單次874套房源吸引了1205戶人才家庭的紀(jì)錄。

自2020年4月1日起，杭州開始實施“高層次人才可優(yōu)先購買首套住房”的政策。政策主要內(nèi)容為：經(jīng)過認(rèn)定后的高層次人才家庭可以優(yōu)先購房方式取得的住房，包括A類人才免搖號購買的住房和B、C、D、E類人才優(yōu)先搖號購買的住房。

2020年4月，萬科天空之城項目一期第三次開盤，35套疊墅產(chǎn)品共迎來510名購房者搖號，整體中簽率約6.86%，有2名人才參與其中；2020年5月，項目一期第四次開盤，140套高層、疊墅產(chǎn)品共迎來2214人搖號，整體中簽率約6.32%，有26名人才參與其中。

如今，萬科天空之城項目的小戶型二手房成交價格已經(jīng)跌破5萬元/平方米，不少人開始騰挪資金，一大批房東也正在降價拋房的路上。

貝殼找房平臺顯示，萬科天空之城目前共有91套二手房掛牌房源，掛牌價格普遍在5萬元/平方米左右，其中90平方米的戶型占絕大多數(shù)，與拍賣房源相同的148平方米左右戶型也有幾套，掛牌價在820萬至920萬元左右，折合掛牌單價6萬元/平方米左右。

記者注意到，5月23日，萬科天空之城成交了一套162平方米的戶型，總價750萬元，折合單價為4.62萬元/平方米。

投資客在等待時機“拋盤”。除了未來科技城，杭州曾經(jīng)的熱門板塊：勾莊、市北、蕭山科技城、良渚等，陸續(xù)有撐不住的投資客開始離場。

曾經(jīng)曝出“6萬人搖號”的遠洋西溪公館項目，自2021年交房后，“房東懸賞5萬元賣房”的新聞就甚囂塵上，如今小區(qū)內(nèi)140平方米戶型的房源，一周內(nèi)總價從780萬元降至600萬元。緊接著，不斷有低價房源的截圖出現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)人的“朋友圈”。剛開始，房東們還能輕松調(diào)侃“哪里有，我去買”，但很快，“3萬元打頭”的二手房掛牌價已經(jīng)讓他們笑不出來。

經(jīng)紀(jì)人周東告訴記者，目前，遠洋西溪公館真實的成交價在4萬元/平方米左右，“如果遠洋西溪公館二手房價格跌到3.3萬元/平方米以下，投資客這幾年基本白干了。”

此外，一大批“搖號紅利盤”如合景映月臺、富力西溪悅居、楊柳郡，目前的二手房成交單價相比高峰期已經(jīng)下跌超過30%。

買漲不買跌，是人性使然。如果一個項目投資客占的比例過高，一旦交付就會形成二手房價格“踩踏”。

與此同時，大量的“準(zhǔn)學(xué)區(qū)房”或“民轉(zhuǎn)公”形成的新晉學(xué)區(qū)房正在被市場拋棄。

王敏于2021年入手了一套位于杭州城北熱門板塊的學(xué)區(qū)房，當(dāng)時買入總價為650萬元，但好景不長，隨著全國各地教育改革的持續(xù)推進，學(xué)區(qū)房概念被大幅削弱，王敏購買房源的所在地段不在城市核心位置，加之又買在了當(dāng)時的價格高點，所以持有成本極高，每年的資金成本大約30萬元左右。

考慮再三，王敏準(zhǔn)備再等等，他告訴記者，由于購房不滿兩年，現(xiàn)在賣出這套房源需要額外承擔(dān)50萬元的稅費。

“以前房東‘跳價’，現(xiàn)在是買家隨便砍價，風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)也不過如此。”王敏說道。

王敏反映了當(dāng)下大部分“投資客”的心聲，價格太低，明顯不甘心。

目前來看，“降價割肉”的情況并不普遍，但王敏告訴記者，接下來源源不斷的交付潮來臨，如果沒有刺激性政策的出臺，只有降價一條路。

杭州貝殼研究院院長上官劍表示，市場觀望情緒有所抬升，呈現(xiàn)“量在先、價在后”的態(tài)勢，成交量不斷下跌，二手房價格自然也只能跟著回落。同時，價格的回調(diào)，也和交易結(jié)構(gòu)變化有一定的關(guān)系，改善需求放緩，整體市場成交價格走低。

新房市場兩極分化

與此同時，杭州市場上，一二手房之間的“價格倒掛”正在逐漸“拉平”。

購房者的直觀感受是，杭州新房的搖號難度在降低，除了極個別的樓盤，多數(shù)樓盤搖號難度都呈下降趨勢，這也進一步也影響了人們“打新”的欲望。

新房滯銷的現(xiàn)象開始由外圍向市中心蔓延，一大批新房中簽率上升和“無需搖號”的項目開始出現(xiàn)。

據(jù)錢報美好人居研究院統(tǒng)計，5月，杭州共有45個項目入市，累計開盤53次，共6583套住宅，15243人參與搖號，整體中簽率43%。

“五一”假期后，杭州已經(jīng)入市的30余個樓盤中僅有兩個中簽率在個位數(shù)，其中一個是位于申花板塊的杭曜置地中心，中簽率9.94%；另一個是錢江世紀(jì)城板塊的杭承府項目，中簽率約8.3%，房源總價都超過800萬元。而“無需搖號”的樓盤集中在已經(jīng)放松限購的戴村、東湖新城、寧圍等剛需板塊。

素有杭州樓市“流量明星”著稱的勾莊板塊，2019年~2020年，幸福里“萬人空巷”的搖號盛況讓勾莊直接成為搖中即限售的“熱點板塊”。但最近這一板塊開盤的兩個項目，平均中簽率竟高達70%，其中一個在選房前就有110人棄選，還剩余29套房源進入了線下認(rèn)購。

除了申花、錢江世紀(jì)城等改善板塊新盤熱度依然居高不下，搖號中簽率最低僅8.3%；其他項目大范圍出現(xiàn)“登記人數(shù)少于房源數(shù)而無需搖號”的現(xiàn)象，5月這類項目占比近六成。

杭州新房市場上開始呈現(xiàn)出剛需房銷售平平、核心區(qū)改善樓盤報名火爆的分化現(xiàn)象，一些板塊內(nèi)樓盤中簽率上升的同時，棄選率也在提高，其熱度水平仿佛重新回歸到了普通的剛需板塊。

去年以來，杭州陸續(xù)放松不少區(qū)域的限購政策，非杭州戶籍只需1個月社保即可參與新房搖號。按照正常邏輯，限購放松會有部分新增需求進入樓市，但事實卻恰恰相反，搖號人數(shù)不增反降。

在安居客分析師董蓓蓓看來，熱度下降不全歸因于板塊本身，而是整個市場的搖號熱度在下降，

一個現(xiàn)象是“一二手房倒掛”的縮小讓人們對新房的預(yù)期下降了，同時也“勸退”了不計其數(shù)的投資客，也給了購房人更多機會。

董蓓蓓表示，如今，大家已經(jīng)形成了一種共識，即將手頭上較差的資產(chǎn)替換成優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，將遠郊項目替換成核心區(qū)的新盤或者優(yōu)質(zhì)次新房，既改善居住條件，又更加保值。

隨著優(yōu)質(zhì)的改善型新盤選項越來越少，以及周邊副城新房去化速度減緩，杭州樓市的分化在不斷加劇，馬太效應(yīng)會越來越明顯。

與去年同期相比，今年5月的新房市場變化較為明顯：買房的人變少了。

2022年5月，杭州有6782套住宅入市，共有2.2萬人報名搖號；今年5月，入市房源與去年相當(dāng)，但參與搖號報名只有約1.5萬人，報名人數(shù)比去年同期減少三成以上。

董蓓蓓表示，隨著搖號人數(shù)減少，在新房供應(yīng)穩(wěn)定的情況下，中簽率就會有走高的趨勢。

（應(yīng)受訪者要求，文中周東、 張強、王敏均為化名）