市場(chǎng)丁祖昱評(píng)樓市 2023-07-18 09:49:36 來(lái)源：克而瑞研究中心

昨天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2023年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。上半年GDP同比增長(zhǎng)5.5%，較一季度加快了1個(gè)百分點(diǎn)，好于去年全年3%的增速，也高于疫情三年平均4.5%增速。

從主要生產(chǎn)指標(biāo)看，市場(chǎng)需求逐步恢復(fù)，生產(chǎn)供給持續(xù)增加，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體回升向好，但內(nèi)生需求較弱的現(xiàn)象尚未逆轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售環(huán)比止跌回升，但受制于去年高基數(shù)，面積累計(jì)同比降幅擴(kuò)大，金額累計(jì)同比漲幅收窄，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及新開(kāi)工等指標(biāo)尚未止跌。在“保交樓”之下，竣工數(shù)據(jù)則保持正增長(zhǎng)。

上半年GDP同比增長(zhǎng)5.5%，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)4.5%，二季度增長(zhǎng)6.3%，從環(huán)比看，二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)0.8%。

整體來(lái)看，上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回升態(tài)勢(shì)比較明顯。一方面是消費(fèi)的拉動(dòng)繼續(xù)增強(qiáng)，1-6月社會(huì)消費(fèi)品零售總額227588億元，同比增長(zhǎng)8.2%，比一季度加快2.4個(gè)百分點(diǎn)，而上半年最終消費(fèi)支出增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到77.2%，比去年全年貢獻(xiàn)率明顯提升。

另一方面，疫情放開(kāi)后，服務(wù)業(yè)加快恢復(fù)。上半年，服務(wù)業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.4%，比一季度加快1.0個(gè)百分點(diǎn)，服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率超過(guò)60%。

6月的金融數(shù)據(jù)顯示，4、5月連續(xù)下滑趨勢(shì)有所緩解，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的韌性還在。6月信貸、社融數(shù)據(jù)超出市場(chǎng)預(yù)期，信貸在高基數(shù)下實(shí)現(xiàn)同比多增，6月人民幣貸款增加3.05萬(wàn)億元，同比多增2296億元。6月社融雖同比少增0.97萬(wàn)億，數(shù)據(jù)還是超市場(chǎng)預(yù)期，M2增速同比有所回落，但依舊保持在高位。

值得注意的是，在宏觀政策顯效發(fā)力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)向常態(tài)化運(yùn)行軌道回歸，呈現(xiàn)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)的同時(shí)，內(nèi)生需求動(dòng)能不足問(wèn)題仍凸顯，其中6月社會(huì)零售同比增速較上月收窄9.6個(gè)百分點(diǎn)至3.1%，固定資產(chǎn)投資增速還在持續(xù)下滑。此外，M1M2“剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大，說(shuō)明資金活化程度不高，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)偏弱。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積59515萬(wàn)平米，同比下降5.3%，降幅較1-5月擴(kuò)大4.4個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速連續(xù)兩個(gè)月加速下滑，增速回歸至年初市場(chǎng)剛啟動(dòng)水平。

商品房銷(xiāo)售額63092億元，僅增長(zhǎng)1.1%，增幅較1-5月大幅收窄7.3個(gè)百分點(diǎn)。金額、面積累計(jì)增速大幅回落主要源自去年6月基數(shù)較高。

整體來(lái)看，上半年商品房銷(xiāo)售金額、面積累計(jì)同比好于去年全年，但一季度迅速?zèng)_高后持續(xù)回落的走勢(shì)反映出當(dāng)前市場(chǎng)略顯疲軟。從CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年逆勢(shì)上漲的除了行情相對(duì)獨(dú)立的西安、前期深度調(diào)整的寧波、嘉興，以及長(zhǎng)沙、鄭州等內(nèi)陸弱二線(xiàn)城市外，大多數(shù)城市成交尚屬低點(diǎn)。

從單月表現(xiàn)看，6月在企業(yè)供貨放量、業(yè)績(jī)沖刺的作用下，市場(chǎng)延續(xù)了5月份止跌回升態(tài)勢(shì)。6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積13075萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)49%，商品房銷(xiāo)售額13305億元，環(huán)比增長(zhǎng)33%，成交絕對(duì)量?jī)H次于前3個(gè)月。

但同比來(lái)看，2023年6月份成交金額和面積都是2015年以來(lái)的同期最低值，市場(chǎng)壓力不容小覷。6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%，面積同比在5月轉(zhuǎn)負(fù)后加速下滑，金額同比在年初轉(zhuǎn)正之后再度跌入負(fù)區(qū)間，6月同比增速較5月下滑26.1個(gè)百分點(diǎn)。

盡管單月環(huán)比數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)在底部仍具有一定支撐，但增長(zhǎng)動(dòng)能衰退的趨勢(shì)并未得到逆轉(zhuǎn)。這一點(diǎn)從CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城數(shù)據(jù)也可見(jiàn)一斑。

前期熱點(diǎn)二線(xiàn)城市成都、杭州、合肥等城市的成交均出現(xiàn)了環(huán)比轉(zhuǎn)降趨勢(shì)，隨著適銷(xiāo)對(duì)路的樓盤(pán)集中入市，客戶(hù)被分流，整體剛改客群對(duì)樓市的支撐作用也逐漸減弱。

1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬(wàn)平方米，同比下降6.6%。房屋新開(kāi)工面積49880萬(wàn)平方米，下降24.3%，其中，住宅新開(kāi)工面積36340萬(wàn)平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.0%，其中，住宅竣工面積24604萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.5%。

無(wú)論是上半年累計(jì)還是單月數(shù)據(jù)，今年新開(kāi)工指標(biāo)持續(xù)承壓，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目意愿低迷，銷(xiāo)售回款也沒(méi)有用于土地投資，更多還是集中在“保交樓”與減輕自身債務(wù)壓力上，因此新開(kāi)工增速?zèng)]有明顯改觀，持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)同時(shí)保持相對(duì)低位。相應(yīng)的，竣工則始終保持較快增長(zhǎng)，但單月同比增速逐步收窄。

其中，竣工累計(jì)增速雖然比1-5月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，但還是19個(gè)月次高，僅次于1-5月，且連續(xù)6個(gè)月維持正增長(zhǎng)。

6月竣工面積為6078萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47%，絕對(duì)量接近3月份水平。同比增幅則繼續(xù)收窄8.1個(gè)百分點(diǎn)至16.3%，若與4月份增速高點(diǎn)相比，下降近25個(gè)百分點(diǎn)。

新開(kāi)工走勢(shì)與竣工截然相反，累計(jì)同比、單月同比降幅雙雙擴(kuò)大，未見(jiàn)企穩(wěn)信號(hào)出現(xiàn)。1-6月新開(kāi)工累計(jì)增速較1-5月降幅擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。

6月新開(kāi)工面積10157萬(wàn)平方米，同比下降30.3%，降幅較1-5月擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)。因前期基數(shù)較低，環(huán)比仍增長(zhǎng)43%。從絕對(duì)量來(lái)看，6月新開(kāi)工面積較2023年月均增長(zhǎng)2%，但與2022年月均開(kāi)工量相比，下降7%。

1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，降幅較1-5月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月加速下跌，累計(jì)同比降幅回到了2022年1-8月、1-9月的水平附近。

6月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)12849億元，同比下降10.3%，跌幅較1-5月幾乎持平，略微收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。6月開(kāi)發(fā)投資絕對(duì)量有所企穩(wěn)，環(huán)比增長(zhǎng)26%，好于3、4、5月份，與2022年全年月均開(kāi)工量相比增長(zhǎng)10%，但仍是近五年同期低點(diǎn)，規(guī)�；氐�2016年、2017年同期水平。

開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)走低主要受到新開(kāi)工低迷以及房企投資驟減的影響，可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)到位資金累計(jì)同比雖下降9.8%，但比去年已有明顯改善。只是資金的改善并未帶動(dòng)企業(yè)土地投資的積極性，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，1-6月全國(guó)300城土地成交金額下跌21.5%，拿地百?gòu)?qiáng)房企投資金額下跌9%。

綜合而言，房地產(chǎn)投資還會(huì)處于低位運(yùn)行。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整逐步到位，房地產(chǎn)投資也將會(huì)逐步回到合理水平。

可以看到，在二季度成交節(jié)節(jié)回落的趨勢(shì)下，6月雖然止跌但整體仍弱，這也表明，伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”后短期內(nèi)對(duì)成交的支撐作用依舊有限。同時(shí)，二手房市場(chǎng)下行的壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，成交同比、環(huán)比齊跌，剛需購(gòu)買(mǎi)力階段性瓶頸初顯。

我們認(rèn)為，若三季度無(wú)強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。

各城市分化行情預(yù)計(jì)還會(huì)延續(xù)，但熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目的個(gè)數(shù)將減少。北京、上海、杭州、成都等城市，伴隨著改善項(xiàng)目集中入市，客戶(hù)將被分流。市場(chǎng)基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤(pán)能加強(qiáng)供應(yīng)，剛需盤(pán)能維持低價(jià)策略，成交仍有小幅放量空間。內(nèi)陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情。

資金壓力和預(yù)期修復(fù)緩慢仍是阻礙房企新開(kāi)工和投資意愿的兩大因素，預(yù)計(jì)新開(kāi)工和投資數(shù)據(jù)將繼續(xù)下探，金融十六條后續(xù)落地政策執(zhí)行下，竣工繼續(xù)保持高增長(zhǎng)。