市場克而瑞研究中心 2023-08-08 08:37:29 來源：丁祖昱評樓市

2023年下半年至今，政策利好不斷，尤其是7月24日中央召開會(huì)議定調(diào)后，利好信號已持續(xù)整整兩周時(shí)間。

在中央和地方的積極表態(tài)下，市場預(yù)期開始修復(fù)。

據(jù)CRIC調(diào)研，28個(gè)重點(diǎn)城市8月預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1051萬平方米，環(huán)比上升25%。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，改善占比達(dá)60%。

考慮到中央頻繁發(fā)聲積極定調(diào)房地產(chǎn)，后續(xù)核心城市尚有松綁的可能，預(yù)期成交有望止跌，但是低位盤整的趨勢短期內(nèi)難以得到根本性改變。

2023年至今，整體市場經(jīng)歷了多個(gè)階段，剛剛過去的7月，在季節(jié)性因素影響下，繼續(xù)鞏固筑底行情。

由于成交持續(xù)不振，房企推盤積極性明顯不足。7月30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)890萬平方米，環(huán)比下降45%，同比下降33%，再創(chuàng)近5年同期新低，僅相當(dāng)于2020年同期供應(yīng)規(guī)模的三成左右。

進(jìn)入8月，在7月供應(yīng)低點(diǎn)之后，8月房企推盤積極性在中央和地方的積極表態(tài)及政策利好下預(yù)期有所回升，絕對量或?qū)⑴c5月持平。

據(jù)CRIC調(diào)研，28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1051萬平方米，環(huán)比上升25%，但同比仍下降27%，前8月累計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)到9389萬平方米，總體仍處于低位震蕩行情。

分能級來看，一線同環(huán)比齊跌，跌幅分別達(dá)到55%和10%。其中上�？s量最為顯著，單月供應(yīng)量僅為17萬平，達(dá)2023年以來月度新低，環(huán)比下挫73%，同比降幅超9成。北京因7月基數(shù)較低，供應(yīng)環(huán)比翻番，從絕對量來看，仍不及2023年上半年月均。廣州供應(yīng)量小幅微增2%，仍處階段性低位。深圳是一線城市中唯一同環(huán)比齊增且累計(jì)同比為正的城市。

與一線回落不同，二線城市8月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期上漲35%，同比仍跌14%。從絕對量來看，成都單月供應(yīng)達(dá)124萬平方米，位列二線城市榜首。部分城市供應(yīng)提速，諸如杭州、長沙、重慶等經(jīng)歷了7月的供應(yīng)低點(diǎn)，8月迎來放量行情，環(huán)比翻番。

三四線整體供應(yīng)略顯疲軟，累計(jì)同比降幅擴(kuò)大至42%。

從CRIC調(diào)研城市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為39%、60%和1%，總體呈現(xiàn)出以改善為主導(dǎo)的現(xiàn)象。

分城市來看，以南寧、重慶、鄭州、徐州、武漢、天津、青島為典型代表的弱二線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在50%以上，剛需客群仍是成交主力。

此前熱度較高城市，諸如北京、上海、合肥、杭州、成都等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力。

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為34%、21%和45%，供應(yīng)重心逐步由主城區(qū)向遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移。

其中，蘇州、常州、泉州、西安、昆明、南寧、重慶、福州、長春、成都主城占比均在7成以上，而青島、上海、濟(jì)南、徐州、無錫、南京則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成以上。

預(yù)判后市，我們認(rèn)為從7月24日中央政治局會(huì)議定調(diào)至今的一系列利好信號來看，8月樓市能否被激活，關(guān)鍵還在于地方利好政策的落地。

在供應(yīng)放量的情況下疊加政策刺激，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬咸嵘�居民購房信心及購買力，在這背景下，8月成交有望止跌企穩(wěn)，環(huán)比持平或微增。

當(dāng)然不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

第一類為短期內(nèi)供應(yīng)放量，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品（主城、改善or高端）占比較高的城市，諸如北京、杭州、成都、蘇州等。對于這類城市而言，改善客群仍是支撐市場的中堅(jiān)力量，供給主導(dǎo)成交的屬性較為明顯，只要有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市還是能撬動(dòng)部分需求釋放的。

第二類為以主城或近郊的剛需產(chǎn)品為供應(yīng)主力的弱二三線城市，以武漢、南京、重慶、鄭州、青島、南寧、長春、徐州、泉州為典型代表，8月成交或?qū)⒊制交蛐》�微跌。其中，武漢、南京、重慶、鄭州等人口層面尚有支撐，不過短期低價(jià)二手房源對于新房的分流作用也比較明顯，加之新房剛需供應(yīng)占比較大，供過于求、價(jià)格戰(zhàn)也將持續(xù)加劇。

第三類為供應(yīng)縮量或是供需錯(cuò)配型城市，以廈門、天津、長沙、昆明等為典型代表，整體成交還將延續(xù)筑底行情。

總體來看，短期房地產(chǎn)市場受供給約束明顯。

一方面受成交行情低迷影響，房企推盤積極性不高。在我們調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，武漢具備拿證條件卻不愿拿證的項(xiàng)目體量接近500萬平以上；

另一方面，土地端成交不濟(jì)也成為了限制供給放量的客觀因素。而且從近期土拍來看，熱點(diǎn)城市也不乏底價(jià)成交和臨時(shí)撤牌跡象，這可看出房企拿地更為謹(jǐn)慎。

不過供給約束并非制約成交放量最為核心的因素，更關(guān)鍵的還是要看后續(xù)地方利好政策落地能否帶動(dòng)居民購房信心修復(fù)以及購買力的實(shí)質(zhì)性提升。