市場許倩 2023-08-16 09:18:45 來源：中房報

量價齊跌成為當(dāng)前全國樓市真實寫照。

8月15日，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1～7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%，跌幅較1～6月擴大 0.6個百分點；商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，跌幅較1～6月擴大1個百分點；商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%，而1～6月還保持正增長1.1%。

也就是說，商品房銷售額自今年3月份同比轉(zhuǎn)正后，再度滑入負增長區(qū)間。

簡單測算得出，1～7月，全國商品房均價為10584元/平方米，比1～6月下滑0.16%，房價已持續(xù)兩個月下跌。

這日，國家統(tǒng)計局還發(fā)布了最新經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)。7月份，國民經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)，生產(chǎn)需求基本平穩(wěn)，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提升。

其中，1～7月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長3.4%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長6.8%，制造業(yè)投資增長5.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降8.5%�？梢�，房地產(chǎn)對經(jīng)濟復(fù)蘇的拖累效應(yīng)仍在擴大。

從影響房地產(chǎn)投資增速主要指標(biāo)看，1～7月份，房屋施工面積同比下降6.8%，降幅較1～6月擴大0.1個百分點；房屋新開工面積同比下降24.5%，降幅較1～6月擴大0.2個百分點，該指標(biāo)已連續(xù)23個月下跌。其中，住宅施工面積同比下降7.1%，住宅新開工面積同比下降25%。

房屋新開工及投資動力不足，顯示出房企對市場預(yù)期偏悲觀的態(tài)度。

資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。1～7月，房企到位資金78217億元，同比下降11.2%，降幅較1～6月擴大1.4個百分點。其中，國內(nèi)貸款9732億元，同比下降11.5%，降幅擴大0.4個百分點；自籌資金23916億元，下降23%，降幅縮小0.4個百分點。這兩項指標(biāo)代表房企從銀行貸款能力和發(fā)債能力。

受住宅銷售疲軟影響，房企定金及預(yù)收款、個人按揭貸款增速嚴(yán)重下滑。1～7月，定金及預(yù)收款27377億元，同比下降3.8%，降幅擴大2.9個百分點；個人按揭貸款13950億元，同比下降1%。而1～6月個人按揭貸款同比增長2.7%，1～5月這一數(shù)據(jù)為正增長6.5%。

這也印證了當(dāng)前房企銷售壓力加劇的現(xiàn)狀。在融資不暢情況下，銷售回款幾乎成為大部分房企還債的唯一資金來源，因此市場下滑帶來的企業(yè)資金鏈風(fēng)險不容忽視。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房企未來幾個月仍面臨一定償債壓力。2023年8月，房企到期債券余額為694.4億元，其中，海外債占比16.4%，信用債占比為83.6%。2023年內(nèi)到期債券余額為3393.9億元，其中，海外債占比為31.6%，信用債為64.8%。

7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.78，已持續(xù)下滑6個月，且跌幅逐月擴大。

樓市去庫存壓力繼續(xù)加大。7月末，商品房待售面積64564萬平方米，同比增長17.9%，增幅較6月末擴大0.9個百分點。其中，住宅待售面積增長19.5%，增幅較6月末擴大1.5個百分點。

值得肯定的是，在保交樓政策推動下，1～7月份，房屋竣工面積38405萬平方米，同比增長20.5%，增幅較1～6月擴大1.5個百分點。其中，住宅竣工面積27954萬平方米，增長20.8%。

要看到，房地產(chǎn)政策紓困空間正在打開，一場大規(guī)模的樓市救助行動即將到來。

就在數(shù)據(jù)發(fā)布當(dāng)日，央行開展2040億元公開市場逆回購操作和4010億元中期借貸便利（MLF）操作，充分滿足了金融機構(gòu)需求。其中，7天期逆回購操作利率為1.8%，較上月下降10個基點；MLF操作利率為2.5%，較上月下降15個基點。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，由于MLF直接與LPR（貸款基礎(chǔ)利率）掛鉤，此次MLF操作利率較上月下降15個基點，意味著接下來的1年期和5年期LPR都會再次下調(diào)，分別對應(yīng)著實體貸款需求和居民房貸需求，降低購房成本有助于修復(fù)市場預(yù)期。

此次數(shù)據(jù)發(fā)布前，有媒體報道，福州、廈門、成都、沈陽等城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限，當(dāng)?shù)厥滋�、二套房最低首付比例可進一步降至20%、30%。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示，目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險有所暴露，影響市場預(yù)期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調(diào)整機制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險有望逐步得到化解。

付凌暉表示，近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場信心。隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策顯效，居民住房消費和房企投資意愿有望逐步改善。