市場(chǎng)許倩 2023-08-16 09:18:45 來(lái)源：中房報(bào)

量?jī)r(jià)齊跌成為當(dāng)前全國(guó)樓市真實(shí)寫(xiě)照。

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1～7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%，跌幅較1～6月擴(kuò)大 0.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%，跌幅較1～6月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%，而1～6月還保持正增長(zhǎng)1.1%。

也就是說(shuō)，商品房銷售額自今年3月份同比轉(zhuǎn)正后，再度滑入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

簡(jiǎn)單測(cè)算得出，1～7月，全國(guó)商品房均價(jià)為10584元/平方米，比1～6月下滑0.16%，房?jī)r(jià)已持續(xù)兩個(gè)月下跌。

這日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還發(fā)布了最新經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)。7月份，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，生產(chǎn)需求基本平穩(wěn)，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提升。

其中，1～7月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)3.4%。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長(zhǎng)6.8%，制造業(yè)投資增長(zhǎng)5.7%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降8.5%�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的拖累效應(yīng)仍在擴(kuò)大。

從影響房地產(chǎn)投資增速主要指標(biāo)看，1～7月份，房屋施工面積同比下降6.8%，降幅較1～6月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積同比下降24.5%，降幅較1～6月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，該指標(biāo)已連續(xù)23個(gè)月下跌。其中，住宅施工面積同比下降7.1%，住宅新開(kāi)工面積同比下降25%。

房屋新開(kāi)工及投資動(dòng)力不足，顯示出房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期偏悲觀的態(tài)度。

資金壓力是房企縮減投資的主要原因之一。1～7月，房企到位資金78217億元，同比下降11.2%，降幅較1～6月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款9732億元，同比下降11.5%，降幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金23916億元，下降23%，降幅縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)。這兩項(xiàng)指標(biāo)代表房企從銀行貸款能力和發(fā)債能力。

受住宅銷售疲軟影響，房企定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款增速嚴(yán)重下滑。1～7月，定金及預(yù)收款27377億元，同比下降3.8%，降幅擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款13950億元，同比下降1%。而1～6月個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)2.7%，1～5月這一數(shù)據(jù)為正增長(zhǎng)6.5%。

這也印證了當(dāng)前房企銷售壓力加劇的現(xiàn)狀。在融資不暢情況下，銷售回款幾乎成為大部分房企還債的唯一資金來(lái)源，因此市場(chǎng)下滑帶來(lái)的企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，房企未來(lái)幾個(gè)月仍面臨一定償債壓力。2023年8月，房企到期債券余額為694.4億元，其中，海外債占比16.4%，信用債占比為83.6%。2023年內(nèi)到期債券余額為3393.9億元，其中，海外債占比為31.6%，信用債為64.8%。

7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.78，已持續(xù)下滑6個(gè)月，且跌幅逐月擴(kuò)大。

樓市去庫(kù)存壓力繼續(xù)加大。7月末，商品房待售面積64564萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.9%，增幅較6月末擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)19.5%，增幅較6月末擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。

值得肯定的是，在保交樓政策推動(dòng)下，1～7月份，房屋竣工面積38405萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.5%，增幅較1～6月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積27954萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.8%。

要看到，房地產(chǎn)政策紓困空間正在打開(kāi)，一場(chǎng)大規(guī)模的樓市救助行動(dòng)即將到來(lái)。

就在數(shù)據(jù)發(fā)布當(dāng)日，央行開(kāi)展2040億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作和4010億元中期借貸便利（MLF）操作，充分滿足了金融機(jī)構(gòu)需求。其中，7天期逆回購(gòu)操作利率為1.8%，較上月下降10個(gè)基點(diǎn)；MLF操作利率為2.5%，較上月下降15個(gè)基點(diǎn)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，由于MLF直接與LPR（貸款基礎(chǔ)利率）掛鉤，此次MLF操作利率較上月下降15個(gè)基點(diǎn)，意味著接下來(lái)的1年期和5年期LPR都會(huì)再次下調(diào)，分別對(duì)應(yīng)著實(shí)體貸款需求和居民房貸需求，降低購(gòu)房成本有助于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

此次數(shù)據(jù)發(fā)布前，有媒體報(bào)道，福州、廈門(mén)、成都、沈陽(yáng)等城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策，降低二套房首付比例下限，當(dāng)?shù)厥滋�、二套房最低首付比例可進(jìn)一步降至20%、30%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營(yíng)遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場(chǎng)預(yù)期。但要看到這些問(wèn)題是階段性的，隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。

付凌暉表示，近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場(chǎng)信心。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化政策顯效，居民住房消費(fèi)和房企投資意愿有望逐步改善。