市場徐妍 2023-08-21 10:41:31 來源：中房報(bào)

2023年第二季度，北京、天津、廊坊三地的倉儲物流市場空置率分別達(dá)到15%、30.2%和50.2%。而下今年下半年龐大的新增供應(yīng)也引發(fā)市場的擔(dān)憂：北京、天津和廊坊市場整體是否將長期陷入供需失衡和租金下行？

8月17日，世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告《北京、天津和廊坊倉儲物流市場：解構(gòu)供需的區(qū)位差異》披露了上述數(shù)據(jù)，自2020年以來，北京、天津和廊坊高標(biāo)倉存量進(jìn)入加速增長期，2022年新增供應(yīng)量達(dá)260萬平方米，對應(yīng)當(dāng)年存量擴(kuò)容增速高達(dá)28%；2023年至2025年年均新增供應(yīng)預(yù)計(jì)保持在210萬平方米。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時表示，雖然三地的倉儲物流市場總體空置率處在較高水平，但是要從供應(yīng)和需求兩個維度來具體分析，北京、天津和廊坊的不同子市場存在巨大差異。

值得關(guān)注的是，租賃端、開發(fā)端和投資者對北京、天津和廊坊的倉儲物流市場表現(xiàn)出截然不同的態(tài)度。險(xiǎn)資、資本投資、地方開發(fā)商和個人投資者正在進(jìn)入這一賽道。

中國房地產(chǎn)報(bào)：如何看待倉儲物流市場在地產(chǎn)投資層面的價值？

孫祖天：物流地產(chǎn)是地產(chǎn)投資領(lǐng)域中非常重要的板塊，在C-REITs的涵蓋范圍里面, 將基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行證券化并上市發(fā)行是很成熟的模式，很多的開發(fā)商、地產(chǎn)基金在把倉儲物流物業(yè)養(yǎng)成熟以后拿到公開市場去做IPO的去實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)退出的，所以物流地產(chǎn)潛在的融資變現(xiàn)能力也能夠吸引到更多資本進(jìn)入。

在全球范圍來說，倉儲物流物業(yè)的投資回報(bào)都是最穩(wěn)健的，紅杉資本此前主要投企業(yè)、投平臺，原來是沒有專門投基礎(chǔ)設(shè)施的基金的，但是在去年成立的第一只投基礎(chǔ)設(shè)施的基金，算是這個領(lǐng)域里的新玩家。

具體來看，北京的一二線子市場是核心型投資的主要標(biāo)的，但由于賣家極度惜售，可投物業(yè)稀缺，包含此類物業(yè)的資產(chǎn)包存，可以視整體品質(zhì)和定價水平來考量其可投性。

目前，已有數(shù)個北京、天津和廊坊核心資產(chǎn)通過C-REIT上市，其中位于北京順義空港、通州等子市場近期回報(bào)表現(xiàn)穩(wěn)定，可體現(xiàn)這些子市場具備的投資價值。

中國房地產(chǎn)報(bào)：今年二季度，天津、廊坊的倉儲物流市場空置率分別達(dá)到30.2%和50.2%，較高的空置率水平會對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生哪些影響？

孫祖天：今年的物流租賃市場確實(shí)面臨著非常大的調(diào)整，北京、天津跟廊坊都迎來了市場供應(yīng)的高發(fā)期，三地總體市場的供應(yīng)量還是非常大的。但是從單一子市場來看，北京的物流租賃市場空置率并不高，熱點(diǎn)地區(qū)甚至是供不應(yīng)求的。

如果將北京、天津和廊坊作為一個整體市場來看，未來半年，的物流物業(yè)出現(xiàn)空置率繼續(xù)上市是大概率事件，這一趨勢可能會延續(xù)至2025年。但是具體到子市場層面來看，新增供應(yīng)都集中在少數(shù)區(qū)域的，比如北京市場的新增供應(yīng)就集中在大興空港和平谷這兩個區(qū)域，其他區(qū)域幾乎沒有什么新增供應(yīng)。

北京的物流地產(chǎn)市場的空置率在15%左右，是一個非常健康的狀態(tài)，只有個別新增供應(yīng)集中的子市場空置壓力會比較大。但是天津和廊坊市場，還有大量新增空置需要消化，想要將空置率恢復(fù)到一個比較安全的狀態(tài)(空置率20%左右)還需要更多時間。

中國房地產(chǎn)報(bào)：進(jìn)入北京、天津和廊坊倉儲物流市場的資本，主要進(jìn)入開發(fā)端還是存量市場？目前都有那些資本在進(jìn)入這一領(lǐng)域。

孫祖天：需要注意的是，物流地產(chǎn)的開發(fā)端投資增速正在放緩，以為因?yàn)檫^去兩年無論是北京天津廊坊市場還是全國的物流地產(chǎn)市場，開發(fā)建設(shè)的速度都非常快，進(jìn)入市場的空置面積要有一個消化的過程。從投資類型來看，從買地到建設(shè)，這一類的投資是在放緩的。

而做存量市場的核心型、增值型投資是正在加速的，新進(jìn)入的投資者包括險(xiǎn)資，因?yàn)槲锪魑飿I(yè)擁有非常穩(wěn)健的現(xiàn)金流，回報(bào)率比較高，所以吸引了很多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，對險(xiǎn)資來說買了一個成熟物業(yè)每年收租金就可以了。同時廣大的個人投資者迎來了進(jìn)入物流地產(chǎn)的契機(jī)，因?yàn)檫@些存量資產(chǎn)可以通過Risti來上市，融資渠道是比較通暢的。

當(dāng)然物流地產(chǎn)市場的基本盤，還是有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商和投資基金，畢竟他們擁有更多硬件和軟件方面的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部

大興機(jī)場周邊將成為新興物流集聚區(qū)

縱觀北京、天津和廊坊的主要物流子市場，該報(bào)告指出，北京馬駒橋及其鄰近的經(jīng)開區(qū)和通州組成的集群、順義空港及其拓展區(qū)（順義其他）組成的集群、大興京南，天津武清、濱海新區(qū)、北辰、西青，有超過十年的高標(biāo)倉發(fā)展歷史，均為政府重點(diǎn)規(guī)劃的物流發(fā)展區(qū)域，且出租總面積已形成規(guī)模，因而是北京、天津和廊坊最成熟、規(guī)模和集聚效應(yīng)最強(qiáng)的“基石”市場。

綜合政府規(guī)劃、區(qū)位、周邊重大基礎(chǔ)設(shè)施等多重因素，該報(bào)告認(rèn)為，從中長期的角度看，大興空港和廊坊臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)所組成的大興機(jī)場周邊集群、平谷馬坊和北三縣，有望成為未來三年北京、天津和廊坊區(qū)域新興物流集聚區(qū)域。

而在去化壓力方面，細(xì)分至每個子市場，從現(xiàn)有空置面積和未來供應(yīng)（截至2025年底）看來，寶坻、廊坊臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、大興空港區(qū)、固安、平谷馬坊、安次高新區(qū)等區(qū)域的去化壓力較大。

待去化面積最少的六個子市場均位于北京，其中，馬駒橋和大興京南自成規(guī)模，北京經(jīng)開區(qū)、通州與馬駒橋協(xié)同，這些子市場的去化壓力最��；而順義其他子市場的未來供應(yīng)可有力補(bǔ)充順義空港，加強(qiáng)兩區(qū)整體的規(guī)模優(yōu)勢。

從天津各區(qū)域來看，西青兼具規(guī)模效應(yīng)強(qiáng)、待去化面積少的優(yōu)勢，是天津去化壓力最小的子市場；濱海新區(qū)、武清待去化面積體量雖大，但占總存量比相對均衡，去化難度較為可控；天津空港因機(jī)場效應(yīng)帶動，去化壓力也相對較小。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部

物流、電商、冷鏈等行業(yè)需求巨大

報(bào)告指出，第三方物流、電商、批發(fā)零售、制造業(yè)、冷鏈?zhǔn)潜本�、天津和廊坊高�?biāo)倉需求的主要來源行業(yè)。不同子市場因自身地理位置、交通設(shè)施、周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展等資源特點(diǎn)，對不同需求類型的吸引力也有所差異。

其中，電商和批發(fā)零售倉儲都具有需求面積較大、周轉(zhuǎn)率和時效要求高等特點(diǎn)，需綜合考量與重點(diǎn)消費(fèi)市場距離、交通便捷度、物業(yè)品質(zhì)和可選度、租金水平等條件，因此，位于北京外圍及環(huán)京子市場因性價比優(yōu)勢而成為首選。同時，天津本地消費(fèi)市場也對其近郊子市場需求形成支撐。

制造業(yè)方面，在區(qū)位選址上，制造企業(yè)要求盡可能貼近上下游企業(yè)以提升供應(yīng)鏈的協(xié)同。因此，制造業(yè)基地周邊，以及鄰近機(jī)場、鐵路、高速公路、港口等交通設(shè)施的高標(biāo)倉更受青睞。

此外，冷鏈方面，租戶對交通便捷性、物業(yè)配電、環(huán)保、安全和定制要求都高于其他類型租戶。由于北京核心區(qū)域選擇空間極為有限，因此，北京外圍及環(huán)京子市場因距離適中而高品質(zhì)物業(yè)可選度更大，逐漸成為冷鏈租戶首選。作為北方重要的消費(fèi)市場、生鮮和醫(yī)藥進(jìn)口的口岸和集散中心，天津?qū)�冷鏈城配倉、港口倉和區(qū)域分撥需求都具有重要意義。