市場(chǎng) 2023-08-25 10:12:38 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

行業(yè)，正在經(jīng)歷一次重要的轉(zhuǎn)折。未來(lái)整體市場(chǎng)發(fā)展邏輯也將在這轉(zhuǎn)折后出現(xiàn)根本性的變化。

從7月以來(lái)頂層政策定調(diào)來(lái)看，接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要抓手為兩個(gè)部分，第一是在供需關(guān)系轉(zhuǎn)變下如何更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，第二是“城中村改造”提速。

上海作為全國(guó)風(fēng)向標(biāo)的城市，從2014年起，至今已有近十年“城中村改造”歷史。如今，在國(guó)務(wù)院超大特大城市“城中村改造”利好推動(dòng)下，將進(jìn)一步釋放城市價(jià)值紅利。

經(jīng)過(guò)數(shù)十年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期。

對(duì)比近十年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積走勢(shì)，2015年至2017年是一個(gè)關(guān)鍵的年份，受惠于全國(guó)棚改貨幣化安置的加速推進(jìn)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模迅速?gòu)?015年的12.8億平方米跳漲至16.9億平方米，隨后在17億平方米左右。

從2014-2017年全國(guó)棚改貨幣化去庫(kù)存面積和銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率可以看到，據(jù)我們測(cè)算，假設(shè)每套棚改貨幣化安置對(duì)應(yīng)購(gòu)置85平方米的住房，2014年-2017年，累計(jì)帶動(dòng)7.5億平住宅去庫(kù)存，總計(jì)銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率約15%，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)率由3.4%逐年升至21.5%。

一直到如今，在行業(yè)下行壓力下，2023年7月國(guó)務(wù)院常務(wù)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》支持超大特大城市城中村改造。

對(duì)比此輪“城中村改造加速”和上一輪的“棚改加速”，有一定的借鑒作用，整體仍有不同。

首先是改造模式不同。2021年8月，住建部發(fā)布城市更新“四道紅線(xiàn)”，要求城市更新堅(jiān)持“留改拆”并舉，相比前些年三四線(xiàn)城市棚改“大拆大建”方式，超大特大城市城中村改造的“留改拆”并舉方式提出了精細(xì)化改造的要求，需要兼顧人居環(huán)境、配套設(shè)施、功能區(qū)定位、空間利用等多維度考量，進(jìn)行有效優(yōu)化更新，在規(guī)劃、布局設(shè)計(jì)和具體實(shí)施落地上都具有高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，非�？简�(yàn)企業(yè)的內(nèi)功。

其次是受益主體不同。中西部省份是上一輪棚改的主力軍，河南、湖南、湖北、貴州等開(kāi)工改造規(guī)模長(zhǎng)期居前，三四線(xiàn)城市是貨幣化安置去庫(kù)存的主要受益者。而本輪城中村改造，范圍暫時(shí)限定在19個(gè)超大特大城市。

以上海為例，據(jù)2023年4月市住建委負(fù)責(zé)人披露，截至2022年底，上海中心城區(qū)剩余零星二級(jí)舊里以下房屋約38萬(wàn)平方米，涉及1.3萬(wàn)戶(hù)；不成套舊住房總量約659萬(wàn)平方米，約16.8萬(wàn)戶(hù)；全市還有“城中村”點(diǎn)位約679個(gè)，涉及農(nóng)戶(hù)約10.73萬(wàn)戶(hù)。

上海計(jì)劃到2025年底，中心城區(qū)的零星二級(jí)舊里以下房屋改造全面完成，小梁薄板房屋改造基本完成，中心城區(qū)周邊城中村改造項(xiàng)目全面啟動(dòng)；到2027年底，小梁薄板房屋和周邊城中村改造項(xiàng)目全面完成，不成套里弄房屋改造加快推進(jìn)，五個(gè)新城中重點(diǎn)城區(qū)城中村改造規(guī)�；�推進(jìn)；到2032年，不成套職工住宅改造和城中村改造全面完成。

我們同樣假設(shè)每戶(hù)改造對(duì)應(yīng)購(gòu)置85平方米的住房，那么2023年-2032年，累計(jì)帶動(dòng)約2450.55萬(wàn)平方米住宅銷(xiāo)售額。

對(duì)此可參考的數(shù)據(jù)是2023年上半年上海全市新建商品房銷(xiāo)售面積777.08萬(wàn)平方米，若以2023年上半年上海銷(xiāo)售面積為數(shù)學(xué)計(jì)算，上海這一輪“兩舊一村”改造行動(dòng)可提供約1年半的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)。

在如此規(guī)模的提升下，我們認(rèn)為，市場(chǎng)雖然很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情，但“城中村改造”加速這波紅對(duì)局部區(qū)域的提升還是值得期待的。

從頂層政策來(lái)看，“城中村改造”加速是未來(lái)總體發(fā)展方向，但對(duì)19個(gè)超大特大城市來(lái)看，每個(gè)城市在“城中村改造”加速過(guò)程中的發(fā)展能級(jí)各不相同，在市場(chǎng)分化的當(dāng)下，各大城市能夠在政策利好背景下獲得的紅利也各不相同。

上海作為從2014年就已啟動(dòng)49個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目的城市，在“城中村”改造領(lǐng)域全國(guó)領(lǐng)跑。

據(jù)《上海市城市更新行動(dòng)方案（2023-2025年）》計(jì)劃，上海2023年啟動(dòng)“城中村”改造項(xiàng)目10個(gè)，至2032年前預(yù)計(jì)要完成62個(gè)城中村項(xiàng)目，其中中心城區(qū)周邊和五大新城城中村將被優(yōu)先改造。

據(jù)上海的計(jì)劃安排，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項(xiàng)目至少要在2025年前完成土地出讓動(dòng)作。

從2021年至今上海土拍市場(chǎng)推出的“城中村”改造地塊，共27個(gè)地塊通過(guò)招拍掛出讓?zhuān)�其中僅19個(gè)地塊為住宅及商品房用地。從出讓面積規(guī)模來(lái)看，包括商辦及安置房用地在內(nèi)僅一個(gè)項(xiàng)目面積超10萬(wàn)方，為閔行顓橋中心村地塊。

這一地塊不僅是2021年至今出讓最大“城中村”改造地塊，同時(shí)也是閔行區(qū)率先認(rèn)定的3個(gè)市級(jí)項(xiàng)目之一，被寄予了厚望。

對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，對(duì)于閔行的認(rèn)識(shí)可能還停留在“大虹橋”。

事實(shí)上，閔行開(kāi)發(fā)區(qū)、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)是1986年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的首批國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，至今已有37年的歷史，這37年來(lái)，隨著閔行開(kāi)發(fā)區(qū)、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，“大虹橋”也成為了上海炙手可熱的區(qū)域。

在“城中村”改造政策紅利下，上海試圖以此為契機(jī)，拉動(dòng)閔行甚至是整個(gè)上海格局。

2023年2月，上海市人民政府發(fā)布了《推進(jìn)“大零號(hào)灣”科技創(chuàng)新策源功能區(qū)建設(shè)方案》，“大零號(hào)灣”作為世界  級(jí)的科創(chuàng)灣區(qū)，將接棒漕河涇、張江，全面建成中國(guó)科技創(chuàng)新策源高地，與“大虹橋”南北呼應(yīng)，共同推動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展。

據(jù)了解，“大零號(hào)灣”重點(diǎn)聚焦AI+生物醫(yī)藥、新型儲(chǔ)能、超導(dǎo)技術(shù)、衛(wèi)星通訊、工業(yè)機(jī)器人等細(xì)分領(lǐng)域，進(jìn)行原始創(chuàng)新突破。目前匯聚了上海交大、華師大兩大985高校，還有航天、航空、船舶、核電等領(lǐng)域的10多所科研院所，以及近200家國(guó)家級(jí)、市級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)�？奢椛渲苓呴h行開(kāi)發(fā)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、臨港浦江國(guó)際科技城等區(qū)域，總面積約120平方公里。

根據(jù)規(guī)劃，到2035年，大零號(hào)灣將全面建成創(chuàng)新能力突出、科技力量雄厚、原創(chuàng)成果豐富、成功踐行新發(fā)展理念的科技創(chuàng)新策源地，成為國(guó)際知名、國(guó)內(nèi)一流的科創(chuàng)“新名片”和“新地標(biāo)”。

此次被推出的閔行顓橋中心村地塊位于這一閔行南部單元中心位置，是閔行開(kāi)發(fā)區(qū)和大零號(hào)灣之間的一個(gè)核心區(qū)域，擁有良好區(qū)位條件，既承接北部大虹橋產(chǎn)業(yè)外溢，又緊鄰未來(lái)萬(wàn)億級(jí)大零號(hào)灣產(chǎn)業(yè)集群，是目前整個(gè)生態(tài)園項(xiàng)目里僅此一個(gè)的商品房住宅用地。

作為上海市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，閔行顓橋中心村生態(tài)園被定位為上海南部科創(chuàng)中心的重要載體。

據(jù)了解，這一如此重要的項(xiàng)目由上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下全資子公司上海房地（集團(tuán)）有限公司承建并參與開(kāi)發(fā)。作為上海地產(chǎn)集團(tuán)的全資二級(jí)子公司，上房公司以“聚焦城市更新，筑就美好生活”為使命，致力“成為最具影響力的非特定區(qū)域城市更新綜合平臺(tái)公司”。

上海城市更新發(fā)展的這些年，上海地產(chǎn)集團(tuán)一直都是上海城市更新的重要功能平臺(tái)，早在2013年上海地產(chǎn)集團(tuán)成立10周年之際，就已緊跟國(guó)家城市更新戰(zhàn)略，開(kāi)始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型做城市更新，至今已融入上海的城市發(fā)展之中。

在接手顓橋鎮(zhèn)中心村項(xiàng)目之前，上海地產(chǎn)集團(tuán)不僅參與完成了閔行開(kāi)發(fā)區(qū)、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的打造，還參與了黃浦江兩岸45公里濱江生活岸線(xiàn)更新的建設(shè)，打造了十六鋪二期、老碼頭、新民洋區(qū)域、民生濱江文化城，還有三林楔形綠地項(xiàng)目、寶山顧村拓展區(qū)新顧城項(xiàng)目等都成功實(shí)現(xiàn)了區(qū)域能級(jí)的提升。

作為上海市人民政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)公司，多年來(lái)上海地產(chǎn)集團(tuán)在上海區(qū)域整體開(kāi)發(fā)、舊區(qū)改造、城中村改造、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、保障房及租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理等方面頗有建樹(shù)。

此次著手改造的閔行顓橋中心村生態(tài)園，集上海地產(chǎn)集團(tuán)十年城市更新豐厚經(jīng)驗(yàn)之大成打造，或?qū)⒊蔀樯虾Ｏ乱粋�(gè)區(qū)域發(fā)展新標(biāo)。

2023年8月25日閔行顓橋中心村生態(tài)園項(xiàng)目——尚灣林語(yǔ)正式公開(kāi)，從其規(guī)劃來(lái)看，整體項(xiàng)目總占地面積約180公頃，之前通過(guò)招拍掛競(jìng)得的商品房地塊僅為其中的一部分。

項(xiàng)目一共分為4個(gè)地塊，分別是19-01，19-05，10-03，20-01地塊，呈周期性開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目的容積率僅為1.6-1.8，舍棄了一般開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)的高低配產(chǎn)品布局，打造了低密度的全小高層住宅，這在上海主城區(qū)是非常難得的。這樣的設(shè)計(jì)確保了足夠的樓間距，即滿(mǎn)足了采光，也開(kāi)闊了視野。項(xiàng)目?jī)?nèi)還有約15萬(wàn)方天然水域貫穿社區(qū)，配合低密度、寬樓間距，營(yíng)造出罕有生態(tài)資源景觀。

在地塊配套方面，開(kāi)放式商辦綜合體規(guī)劃了約21.5萬(wàn)方，涵蓋了開(kāi)放街區(qū)、鄰里中心、商業(yè)辦公等豐富多元的生活場(chǎng)景，甚至還有約3萬(wàn)方大型多功能文體中心，可滿(mǎn)足全年齡段的運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、休閑、親子等功能。 

值得注意的是，閔行顓橋中心村“城中村”改造地塊，即閔行顓橋中心村生態(tài)園普通商品房用地部分的出讓時(shí)間為2022年9月底。歷經(jīng)近1年的時(shí)間，首批住宅項(xiàng)目目前已經(jīng)面世，這對(duì)于一般“城中村”改造至少需要三年以上的時(shí)間來(lái)看，該項(xiàng)目進(jìn)度明顯較快。這主要?dú)w功于上海地產(chǎn)集團(tuán)多年來(lái)對(duì)多個(gè)舊改項(xiàng)目的統(tǒng)籌經(jīng)驗(yàn)。這也符合中央和上海對(duì)“城中村”改造提速的要求。

未來(lái)隨著項(xiàng)目加快推進(jìn)，閔行顓橋中心村生態(tài)園也或?qū)⒊蔀樯虾３鞘写甯脑旄咚贅影濉?/p>

超大特大城市“城中村”改造加速落地，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇，未來(lái)“城中村改造”也將成為城市更新與城市發(fā)展的重點(diǎn)抓手。

由于不同城市，甚至同城不同村，環(huán)境、規(guī)劃、定位、發(fā)展面貌等各有不同，每個(gè)項(xiàng)目都需要因地制宜、精準(zhǔn)施策，流程工序無(wú)法進(jìn)行復(fù)刻。

對(duì)于上海來(lái)說(shuō)，一直以來(lái)，上海的“城中村”改造，不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是結(jié)合城市發(fā)展需求，注入新的理念，觸發(fā)新的動(dòng)能。在“城中村”改造項(xiàng)目中，不少都是因地制宜探索有效路徑，結(jié)合基建開(kāi)工、區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，力求“一村一特色”，讓昔日的區(qū)域發(fā)展洼地，成為一個(gè)個(gè)產(chǎn)城融合高地。

閔行顓橋中心村生態(tài)園，為上海地產(chǎn)集團(tuán)集十年城市更新豐厚經(jīng)驗(yàn)打造，隨著“大零號(hào)灣”區(qū)位影響力和價(jià)值質(zhì)的飛躍，閔行顓橋中心村生態(tài)園也或?qū)⒊蔀樯虾Ｏ乱粋�(gè)區(qū)域發(fā)展新標(biāo)。