市場(chǎng)曾冬梅 苗野 2023-08-25 10:43:16 來(lái)源：中房報(bào)

這兩天，有關(guān)珠海市“金灣·寶龍城”五折賣(mài)房的消息不脛而走，引起了業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。

“傳聞?dòng)惺��?shí)和夸大的地方�！�8月23日，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商——寶龍地產(chǎn)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，項(xiàng)目2021年初的最高備案價(jià)為2.8萬(wàn)元/平方米，而2023年以來(lái)已經(jīng)調(diào)了兩次價(jià)格，目前最低的備案價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米�！胺婚g傳言的2.8萬(wàn)元/平方米打?qū)φ凼鞘��?shí)的，因?yàn)閭餮灾薪厝×俗畹蛢r(jià)的1.5萬(wàn)元/平方米那套與最初的備案價(jià)比對(duì)。”

據(jù)該公司介紹，最初發(fā)布小視頻宣傳對(duì)折賣(mài)房的是中介公司，實(shí)際上并非所有房源都打這么大的折扣，“這就如同商家搞促銷(xiāo)，其中某一件特價(jià)商品的價(jià)格被拿出來(lái)夸大宣傳了�！�

“金灣·寶龍城”位于珠海市金灣區(qū)科工路西側(cè)、金銘東路北側(cè)，項(xiàng)目土地是寶龍地產(chǎn)于2019年底斥資31.2億元競(jìng)得的，樓面地價(jià)約7224元/平方米。項(xiàng)目公司為珠海鵬灣置業(yè)有限公司，由寶龍地產(chǎn)和雅戈?duì)栔脴I(yè)分別持股50%。

這是一個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，占地面積約19萬(wàn)平方米，建筑面積約43萬(wàn)平方米，包含住宅、購(gòu)物中心、酒店公寓、潮流澳門(mén)街、星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓等多重業(yè)態(tài)。

公開(kāi)信息顯示，“金灣·寶龍城”在2020年3月動(dòng)工，當(dāng)年10月份開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，產(chǎn)品主要為68平方米~126平方米的二房至四房戶(hù)型。項(xiàng)目一期住宅在2022年底交付。

“金灣·寶龍城”的備案名為“金灣寶龍廣場(chǎng)”，根據(jù)珠海市商品住房銷(xiāo)售價(jià)格備案公示表，其2020年9月底的備案均價(jià)在2.6萬(wàn)元/平方米至2.7萬(wàn)元/平方米。此后的2年時(shí)間，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格都較為穩(wěn)定，直到2023年才有了較大規(guī)模的調(diào)價(jià)動(dòng)作。今年1月份，“金灣·寶龍城”一期共有50多套房屋將銷(xiāo)售均價(jià)調(diào)整至1.9萬(wàn)元/平方米左右，4月份，三期的214套產(chǎn)品均價(jià)調(diào)整為約2萬(wàn)元/平方米。7月底，三期產(chǎn)品繼續(xù)調(diào)整價(jià)格，涉及196套產(chǎn)品，均價(jià)約為1.9萬(wàn)元/平方米，單價(jià)最低的是1棟的202房、203房，約1.75萬(wàn)元/平方米，比4月份的備案價(jià)下調(diào)了約1737元/平方米。

根據(jù)珠海市的相關(guān)規(guī)定，新房備案價(jià)可每個(gè)季度調(diào)整一次，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得低于備案價(jià)的85%。以1.75萬(wàn)元/平方米的單價(jià)計(jì)算，85折后的價(jià)格是約1.49萬(wàn)元/平方米。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，早在7月初，珠海的中介就已開(kāi)始推介“金灣·寶龍城”的部分低價(jià)房源，表示該項(xiàng)目的精裝房源可以低至1.4萬(wàn)元/平方米起，前25套購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)最低首付7.5萬(wàn)元起。

“外面流傳的信息有一定誤差，對(duì)比的是這個(gè)項(xiàng)目早期的備案價(jià)，并不是短期內(nèi)就打了五折�！焙细惠x煌珠海公司市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)崔健表示，“金灣·寶龍城”附近有兩三個(gè)在售項(xiàng)目，銷(xiāo)售價(jià)格落差不大，“隨行就市，正常的市場(chǎng)價(jià)格”。而目前珠海樓市的去化壓力也較大，例如標(biāo)桿項(xiàng)目——華發(fā)又一城，“二三月份的月均流速為200套以上，目前出貨情況為月均30套到40套左右�！�

合富研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，7月份，珠海樓市仍在低迷泥沼中掙扎，供需同比、環(huán)比齊跌，當(dāng)月網(wǎng)簽成交面積14.63萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌17%。受低迷行情影響，房企推盤(pán)積極性不高，7月僅監(jiān)測(cè)到3次開(kāi)盤(pán)加推，整體去化率降至3%。而“金灣·寶龍城”則利用特價(jià)房攪動(dòng)成交，躍進(jìn)全市成交TOP10，當(dāng)月成交38套，排在第7位。

除了市場(chǎng)因素外，“金灣·寶龍城”的降價(jià)促銷(xiāo)也有開(kāi)發(fā)商自身的戰(zhàn)略取舍。2022年7月，寶龍地產(chǎn)表示無(wú)法按期支付一筆美元債的本息，計(jì)劃推進(jìn)債務(wù)重組。因?yàn)榱鲃?dòng)性緊張的影響，“金灣·寶龍城”的商業(yè)綜合體在2022年底暫停施工，項(xiàng)目公司透露預(yù)計(jì)2023年下半年可恢復(fù)施工�！艾F(xiàn)在銷(xiāo)售的是現(xiàn)房，要賣(mài)完才有錢(qián)建商場(chǎng)�！庇兄薪槿绱吮硎�。

寶龍地產(chǎn)方面則回應(yīng)稱(chēng)，許多房企都有債務(wù)展期的現(xiàn)象存在，而公司一直堅(jiān)持努力償付，所以調(diào)價(jià)售樓很正常，市場(chǎng)上打包整個(gè)項(xiàng)目出售的房企都不在少數(shù)�！拔覀儾�沒(méi)有認(rèn)為珠海這座城市不好，但寶龍長(zhǎng)期以來(lái)的戰(zhàn)略都是深耕長(zhǎng)三角，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，不會(huì)再加大規(guī)模和擴(kuò)張，而會(huì)更多將重心轉(zhuǎn)移到長(zhǎng)三角區(qū)域�！�