中國房地產市場現狀
在過去的十年內，房地產市場在1998年住房市場改革之后一路攀升，在部分地區(qū)已提前實現了“超英趕美”，而政府在抑制樓價過快上漲方面屢敗屢戰(zhàn)。最近一輪自2009年底開始的樓市調控，經歷兩年多的努力，終于顯露曙光。但隨著最近幾個月穩(wěn)增長措施的加速推出，房地產市場又一次出現了反彈的跡象。過去10年中國房地產市場出現大幅度上漲的主要原因有四個：房產的改革、政策的配合、人口的增加和城市化進程。
房產的改革
當時住房改革有兩條思路：第一條思路是以租金改革為起點，當時租金太低，必須對低租金進行改革；第二條思路是不以租金改革為主，而是以住房產權制度改革為重點，以出售公房為重點。這樣思路就是以市場化分配為主體的商品房運作制度，該思路成了中國房產改革的主要思路。到了1998年，國務院發(fā)布了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，這個文件的推出，標志著中國開始正式進入商品房時代。
中國實行了40多年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺。中國人開始向“居者有其屋”的商品化住房時代演變。住房制度的改革帶來了房地產的繁榮，居住條件的改善也帶來了房價的扶搖直上。特別是進入21世紀之后，2001~2003年，全國房價年漲幅還比較緩慢，可過了2003年以后，房價猶如坐上了火箭，一飛沖天，北京、上海、深圳、杭州、南京等熱點城市的部分房價甚至在短短一年內翻了一番，各地“地王”也紛紛登場。由此，房地產成為一個暴利行業(yè)，連年榮登“中國十大暴利行業(yè)”榜首，業(yè)內曝出商品房利潤超過30%，有的甚至能達到50%以上。
政策的配合
新中國成立以來一直實行經濟建設的“五年計劃”。五年計劃，原產自前蘇聯，現成為中央對未來五年經濟發(fā)展的整體性規(guī)劃。第一個五年計劃的執(zhí)行時間是“1953~1957年”。
后來由于政治事件的影響，五年計劃的執(zhí)行效果大打折扣，在時間連續(xù)性上也出現過中斷，所以我們把改革開放后第一個完整的五年計劃，即從1981年開始的“六五”計劃作為考察的起點。從“文化大革命”之后開始，尾數為1和6的年份都是“五年計劃”公布的年份。2006年的“十一五”規(guī)劃中，提出了把房地產作為支柱產業(yè)發(fā)展的提議。這一提議加快了房地產市場化的發(fā)展速度，使房地產行業(yè)走向商品化，資金問題得到更好地解決。
人口的增加
第一個因素是生育人群進入生育旺盛期。中國實行計劃生育政策以來，獨生子女人數累計將近1億人，其中大部分目前已進入生育旺盛期。目前全國處于生育旺盛期的育齡婦女即處在20～29歲之間的，每年增加200萬人。這主要是20世紀80年代中期出生的子女。
第二個因素是20世紀80年代中期，中國對生育政策作了調整。1980年我國提倡一對夫婦生育一個孩子。1984~1987年，生育政策有所調整，在農村允許生育一個女孩的家庭再生一個孩子。由于生育政策的調整所增加的相當一批人也已經進入生育年齡。享受“雙獨”，即一個家庭的雙方都是獨生子女的可生兩胎，和部分“單獨”，即在農村一個家庭中有一方是獨生子女的可生兩胎政策的第一代近1億獨生子女也進入婚育期。
國家人口計生委預測，從2008年開始，這種“雙峰疊加”的生育小高峰將持續(xù)十幾年，給今后穩(wěn)定低生育水平帶來巨大壓力。這么多人結婚生子，首先面臨的就是房子問題。
城市化進程
在中國城鎮(zhèn)化進程中，最具有代表性的城市是深圳。深圳緊鄰香港，1979年這里還是一個小漁村。那時深圳人口少、經濟落后，大部分當地人以耕田為生。
時至今日，深圳人口已經到了一千多萬，與北京、上海、廣州并稱為中國四大特級城市。與之相應的，深圳的房價也扶搖直上，2010年平均房價達到兩萬元左右，成為中國房價最貴的城市之一。
深圳的巨大發(fā)展，只是中國快速城市化進程的縮影。國家發(fā)展和改革委員會秘書長楊偉民曾表示，中國優(yōu)先開發(fā)的三個特大城市群為環(huán)渤海地區(qū)(包括京津冀、遼中南和膠東半島)、長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)；重點發(fā)展八個大城市群為哈長地區(qū)、閩東南地區(qū)、江淮地區(qū)、中原地區(qū)、長江中游地區(qū)、關中平原地區(qū)、成渝地區(qū)、北部灣地區(qū)。
2008年年底，我國城鎮(zhèn)人口6.07億人，城鎮(zhèn)化率為45.68%，現在中國每年新增城鎮(zhèn)人口在2000萬人左右，目前的城鎮(zhèn)人口總數大約是6.5億，新聞中提到“五類城市空間未來可以集中10億左右的城市人口”，那么10億-6.5億=3.5億。從這個角度來看，這么多的人要進城，房子很重要，房地產業(yè)發(fā)展前景比較大，房價仍有一定的上漲空間�！ �
