市場(chǎng) 2023-03-20 09:52:58 來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

2022年，中國(guó)樓市經(jīng)歷了1998年房改后最大的全國(guó)性深度調(diào)整，行業(yè)投資、施工、新開(kāi)工等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)了深度回調(diào)，其中新房成交同比下降27%，庫(kù)存去化壓力急劇攀升，在此背景下，全年土地成交更是出現(xiàn)了深度調(diào)整，土地購(gòu)置面積同比下降53%。

我們?cè)趯?duì)各城市目前的長(zhǎng)短期庫(kù)存壓力進(jìn)行了全面梳理，并對(duì)去化周期指標(biāo)進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性分析后，得出以下結(jié)論：

1，2022年，開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取銷售許可證的速度放緩，新推項(xiàng)目減少，使整體狹義庫(kù)存假性回落，狹義庫(kù)存指標(biāo)與2014年高點(diǎn)的差距也因此進(jìn)一步拉大。

2，預(yù)期修復(fù)助一線城市狹義庫(kù)存規(guī)�！澳媸小鄙闲�。

3，廣義庫(kù)存同比增幅達(dá)6%，長(zhǎng)期庫(kù)存規(guī)模仍在攀升。

4，成交低迷下，整體狹義、廣義消化周期均顯著上行。

5，一線城市狹義消化周期仍低于2014年高點(diǎn)，三四線供求信心雙雙“塌方”致去化壓力驟增。

6，中大戶型產(chǎn)品去化表現(xiàn)更為穩(wěn)健，二房產(chǎn)品庫(kù)存壓力高企。

7，預(yù)期修復(fù)和庫(kù)存壓力緩解，均需要經(jīng)歷由點(diǎn)至面的長(zhǎng)期過(guò)程。

需要強(qiáng)調(diào)一下，2022年末，典型城市消化周期暴增至20個(gè)月，已經(jīng)超過(guò)了前期2014年的高點(diǎn)。超過(guò)四成城市的狹義消化周期超過(guò)兩年，僅極少數(shù)城市消化周期能保持在10個(gè)月以內(nèi)。平均廣義庫(kù)存消化周期也達(dá)到了6年，同比增幅高達(dá)66%。

2022年，同步于商品住宅成交面積的大幅下滑，全國(guó)住宅竣工待售面積創(chuàng)下了近年來(lái)的新高。狹義庫(kù)存卻不增反降，超過(guò)六成的典型城市狹義庫(kù)存同比下滑，需求端表現(xiàn)穩(wěn)健的上海反而成為了庫(kù)存規(guī)模領(lǐng)漲的代表城市之一。

2022年末全國(guó)住宅竣工未售面積2.7億㎡，同比上升18%，創(chuàng)近5年新高，但還遠(yuǎn)低于2015年4.5億的歷史高點(diǎn)。

2022年，竣工住宅的未售率攀升至32%，也與2020年起始的市場(chǎng)去化率的下行相一致�？紤]到2022年全國(guó)商品住宅銷售規(guī)模較上一年下降了4億㎡，若2023年消費(fèi)者預(yù)期和行業(yè)銷售不能得到良好回正，竣工住宅未售率必將在接下來(lái)一兩年內(nèi)繼續(xù)上行，并導(dǎo)致商品住宅待售面積加速攀升。

一線城市2022年狹義庫(kù)存逆市上漲，但相比2014年的降幅仍是各能級(jí)中最大的，從中折射出的市場(chǎng)信心也更為堅(jiān)定。

二線城市供給側(cè)“轉(zhuǎn)向”及時(shí)，狹義庫(kù)存兩連降。2021年二線狹義庫(kù)存指標(biāo)“率先”發(fā)出轉(zhuǎn)向信號(hào)，供給側(cè)早早開(kāi)啟了“以銷定供”模式，2021、2022年狹義庫(kù)存規(guī)模連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)。

三四線城市信心“衰退”，需求弱市下狹義庫(kù)存快速回落。相較二線城市而言，三四線城市市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向速度相對(duì)較慢，確定方向后的“加速度”也更快，三四線2022年年末狹義庫(kù)存同比降幅高達(dá)6.5%。

在剛剛過(guò)去的2022年，典型城市消化周期在年末暴增至20個(gè)月，同比增長(zhǎng)60%，突破了18個(gè)月的警戒線，也超過(guò)了2014年的前期高點(diǎn)。

考慮到目前樣本城市狹義庫(kù)存規(guī)模仍低于2014年，消化周期的突破高位意味著2022年樣本城市的銷售情況還不及2014年的平均水平。

各能級(jí)表現(xiàn)方面，在2014年的前期高點(diǎn)時(shí)各能級(jí)城市消化周期均在18-19個(gè)月附近，不過(guò)在2022年末的本輪高點(diǎn)，各能級(jí)消化周期指標(biāo)卻出現(xiàn)了顯著分化：

一線城市狹義消化周期指標(biāo)表現(xiàn)最佳，2022年末僅為15.9個(gè)月，也是各能級(jí)中唯一消化周期低于2014年高點(diǎn)的；

二線城市“以銷定供”助狹義庫(kù)存平盤，狹義消化周期與2014年高點(diǎn)相近；

三四線供求規(guī)�！八�方”式下滑，消化周期領(lǐng)跑各能級(jí)城市。

2022年50城整體消化周期雖超過(guò)了2014年高點(diǎn)，絕大多數(shù)城市的消化周期也較2016年的低點(diǎn)出現(xiàn)明顯上升，不過(guò)，對(duì)比前期高點(diǎn)來(lái)看，各城市表現(xiàn)明顯分化，仍有22個(gè)城市的消化周期低于2014年，占比超過(guò)四成。

其中大部分城市是由于狹義庫(kù)存規(guī)模的回落，使得當(dāng)前市場(chǎng)去化壓力得以小于前期高點(diǎn)，典型如上海、杭州，2022年末消化周期分別為6.9和6.4個(gè)月，較2014年末降幅均超過(guò)60%。

就2022年末的現(xiàn)狀指標(biāo)看，在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市中，僅上海、杭州、合肥等5個(gè)城市消化周期低于10個(gè)月。

35城消化周期達(dá)到18個(gè)月以上，包括鄭州、青島、東莞等城市均在此列，更有14城消化周期超過(guò)了36個(gè)月，諸如大連、煙臺(tái)、呼和浩特均在其中。

住宅廣義庫(kù)存消化周期（下稱：廣義消化周期）的中長(zhǎng)期去化壓力指標(biāo)驟升出現(xiàn)在2022年。至2022年末，樣本城市廣義庫(kù)存消化周期達(dá)到了6年，同比增幅高達(dá)66%。

其中，一線城市先降后升。作為2020年以來(lái)行業(yè)最大的“避風(fēng)港”，一線城市商品住宅交易規(guī)模在2020-2021年間仍能保持明顯正增長(zhǎng)，使得廣義消化周期不增反降，2021年末降至近年低點(diǎn)的3.6年，2022年反彈至5.1年，這個(gè)廣義消化周期仍在合理范圍之內(nèi)。

二線城市先平后升。在2019年末-2021年末期間，二線城市廣義消化周期都處在3年左右的低位，直至2022年，隨著行業(yè)銷售規(guī)模的收窄，二線城市的廣義消化周期才躍升74%，達(dá)到5.2年，仍低于整體平均水平。

三四線城市則是加速上行。在2020-2021年期間指標(biāo)即出現(xiàn)了17%的漲幅，2022年三四線城市交易規(guī)模進(jìn)一步下挫，再加之前期已處于相對(duì)高位的廣義庫(kù)存規(guī)模， 導(dǎo)致2022年末三四線城市平均廣義消化周期達(dá)到了8年，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)將難以走出廣義庫(kù)存高位的泥沼。

就CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市指標(biāo)變動(dòng)情況來(lái)看，與狹義庫(kù)存指標(biāo)類似，廣義消化周期在3年以內(nèi)的僅余合肥、杭州、上海、泉州等四個(gè)城市。其中杭州的廣義消化周期雖同比翻番，但仍能維持在2年左右的絕對(duì)低位。

接近一半的城市廣義消化周期達(dá)到6年以上，中長(zhǎng)期庫(kù)存嚴(yán)重承壓，典型如重慶廣義消化周期達(dá)到9.8年，達(dá)到了上年的四倍。主要原因是重慶商品住宅成交年內(nèi)大幅下滑至580萬(wàn)㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于往年2000萬(wàn)量級(jí)的交易規(guī)模，再加土地供給側(cè)回調(diào)力度不足，年內(nèi)土地成交規(guī)模降幅僅為一半左右，導(dǎo)致重慶廣義消化周期出現(xiàn)了巨幅上升。

特別需要說(shuō)明的是，深圳與大部分城市被動(dòng)上升的廣義消化周期不同，深圳這一指標(biāo)的高位有其特殊原因。作為近十年來(lái)人口規(guī)模增長(zhǎng)最快的城市，再加上深圳本身多山少地的地理?xiàng)l件所限，開(kāi)發(fā)商惜售造成廣義消化周期高位亦在情理之中。

在整體狹義和廣義消化周期大幅上升的背景之下，各能級(jí)、各城市之間表現(xiàn)進(jìn)一步分化。就城市能級(jí)角度而言，一線城市表現(xiàn)依舊最佳，也是各能級(jí)城市中唯一狹義消化周期指標(biāo)低于2014年的。

二、三線城市分化顯著。整體來(lái)看，二線城市得益于前期銷售規(guī)模的高位，目前庫(kù)存規(guī)模相對(duì)可控，狹義庫(kù)存去化周期與2014年相近、廣義庫(kù)存規(guī)模與2020年末相近。

去化周期高企的蘭州、大連、長(zhǎng)春等地，狹義消化周期達(dá)到了3年左右或更高。

狹義消化周期仍在合理范圍甚至低位的杭州、蘇州、南京、太倉(cāng)等長(zhǎng)三角強(qiáng)市，典型如杭州、合肥，由于基期狹義庫(kù)存較低，在2022年住宅銷售同樣回調(diào)的情況下，消化周期依舊維持在10個(gè)月以下。

三四線城市則出現(xiàn)了“失速”風(fēng)險(xiǎn)，2022年在廣義庫(kù)存較快攀升的基礎(chǔ)上，狹義庫(kù)存反而出現(xiàn)了下滑，且狹義庫(kù)存消化周期顯著高于2014年的前期高點(diǎn)，商品住宅市場(chǎng)供給側(cè)信心嚴(yán)重不足。

在住宅交易市場(chǎng)，一二手新房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了完成筑底的信號(hào)。2023年1月70城房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)實(shí)現(xiàn)環(huán)比止跌，自2021年以來(lái)9月以來(lái)首次回到正增長(zhǎng)區(qū)間。

低位企穩(wěn)的價(jià)格指標(biāo)也更有利于促進(jìn)前期觀望的購(gòu)房者入市。2023年春節(jié)以來(lái)，北京、廣州、南京等地頻頻出現(xiàn)點(diǎn)狀的項(xiàng)目熱銷，稀缺優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目先一步收回折扣，二手房市場(chǎng)方面，剛需、改善板塊的中介門店帶看量明顯增加，優(yōu)質(zhì)戶型、樓層的房屋周轉(zhuǎn)速度也顯著加快。

目前的熱度復(fù)蘇仍然只是在部分城市局部性地出現(xiàn)。70個(gè)大中城市中仍有55個(gè)房?jī)r(jià)同比下滑；大多數(shù)區(qū)位相對(duì)一般的板塊，土拍和新房熱度仍在低位；掛牌量較大的剛需和改善二手房，以南京為例，成交較快的房源仍需較平均掛牌價(jià)折讓5%甚至更高的價(jià)格。

對(duì)2023年的市場(chǎng)走向，我們認(rèn)為，首先還是要土地市場(chǎng)、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)三方面形成修復(fù)預(yù)期的合力。

考慮到各城市以及各城市內(nèi)部的庫(kù)存壓力存在較大差異，購(gòu)房者的預(yù)期修復(fù)也需要經(jīng)歷由點(diǎn)至面的較長(zhǎng)過(guò)程。

庫(kù)存壓力的緩解也需要經(jīng)歷分批次、由點(diǎn)至面的過(guò)程。目前上海、杭州等城市地市、樓市量?jī)r(jià)指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)點(diǎn)狀回升，下一步帶動(dòng)南京、西安、長(zhǎng)沙、寧波等城市的熱度回暖，最后再推動(dòng)長(zhǎng)春、大連等地優(yōu)質(zhì)區(qū)域庫(kù)存壓力修復(fù)。