市場 2023-03-20 09:52:58 來源：丁祖昱評樓市

2022年，中國樓市經(jīng)歷了1998年房改后最大的全國性深度調整，行業(yè)投資、施工、新開工等各項指標均出現(xiàn)了深度回調，其中新房成交同比下降27%，庫存去化壓力急劇攀升，在此背景下，全年土地成交更是出現(xiàn)了深度調整，土地購置面積同比下降53%。

我們在對各城市目前的長短期庫存壓力進行了全面梳理，并對去化周期指標進行了結構性分析后，得出以下結論：

1，2022年，開發(fā)商領取銷售許可證的速度放緩，新推項目減少，使整體狹義庫存假性回落，狹義庫存指標與2014年高點的差距也因此進一步拉大。

2，預期修復助一線城市狹義庫存規(guī)模“逆市”上行。

3，廣義庫存同比增幅達6%，長期庫存規(guī)模仍在攀升。

4，成交低迷下，整體狹義、廣義消化周期均顯著上行。

5，一線城市狹義消化周期仍低于2014年高點，三四線供求信心雙雙“塌方”致去化壓力驟增。

6，中大戶型產(chǎn)品去化表現(xiàn)更為穩(wěn)健，二房產(chǎn)品庫存壓力高企。

7，預期修復和庫存壓力緩解，均需要經(jīng)歷由點至面的長期過程。

需要強調一下，2022年末，典型城市消化周期暴增至20個月，已經(jīng)超過了前期2014年的高點。超過四成城市的狹義消化周期超過兩年，僅極少數(shù)城市消化周期能保持在10個月以內。平均廣義庫存消化周期也達到了6年，同比增幅高達66%。

2022年，同步于商品住宅成交面積的大幅下滑，全國住宅竣工待售面積創(chuàng)下了近年來的新高。狹義庫存卻不增反降，超過六成的典型城市狹義庫存同比下滑，需求端表現(xiàn)穩(wěn)健的上海反而成為了庫存規(guī)模領漲的代表城市之一。

2022年末全國住宅竣工未售面積2.7億㎡，同比上升18%，創(chuàng)近5年新高，但還遠低于2015年4.5億的歷史高點。

2022年，竣工住宅的未售率攀升至32%，也與2020年起始的市場去化率的下行相一致�？紤]到2022年全國商品住宅銷售規(guī)模較上一年下降了4億㎡，若2023年消費者預期和行業(yè)銷售不能得到良好回正，竣工住宅未售率必將在接下來一兩年內繼續(xù)上行，并導致商品住宅待售面積加速攀升。

一線城市2022年狹義庫存逆市上漲，但相比2014年的降幅仍是各能級中最大的，從中折射出的市場信心也更為堅定。

二線城市供給側“轉向”及時，狹義庫存兩連降。2021年二線狹義庫存指標“率先”發(fā)出轉向信號，供給側早早開啟了“以銷定供”模式，2021、2022年狹義庫存規(guī)模連續(xù)兩年負增長。

三四線城市信心“衰退”，需求弱市下狹義庫存快速回落。相較二線城市而言，三四線城市市場的轉向速度相對較慢，確定方向后的“加速度”也更快，三四線2022年年末狹義庫存同比降幅高達6.5%。

在剛剛過去的2022年，典型城市消化周期在年末暴增至20個月，同比增長60%，突破了18個月的警戒線，也超過了2014年的前期高點。

考慮到目前樣本城市狹義庫存規(guī)模仍低于2014年，消化周期的突破高位意味著2022年樣本城市的銷售情況還不及2014年的平均水平。

各能級表現(xiàn)方面，在2014年的前期高點時各能級城市消化周期均在18-19個月附近，不過在2022年末的本輪高點，各能級消化周期指標卻出現(xiàn)了顯著分化：

一線城市狹義消化周期指標表現(xiàn)最佳，2022年末僅為15.9個月，也是各能級中唯一消化周期低于2014年高點的；

二線城市“以銷定供”助狹義庫存平盤，狹義消化周期與2014年高點相近；

三四線供求規(guī)�！八�方”式下滑，消化周期領跑各能級城市。

2022年50城整體消化周期雖超過了2014年高點，絕大多數(shù)城市的消化周期也較2016年的低點出現(xiàn)明顯上升，不過，對比前期高點來看，各城市表現(xiàn)明顯分化，仍有22個城市的消化周期低于2014年，占比超過四成。

其中大部分城市是由于狹義庫存規(guī)模的回落，使得當前市場去化壓力得以小于前期高點，典型如上海、杭州，2022年末消化周期分別為6.9和6.4個月，較2014年末降幅均超過60%。

就2022年末的現(xiàn)狀指標看，在CRIC重點監(jiān)測的50個城市中，僅上海、杭州、合肥等5個城市消化周期低于10個月。

35城消化周期達到18個月以上，包括鄭州、青島、東莞等城市均在此列，更有14城消化周期超過了36個月，諸如大連、煙臺、呼和浩特均在其中。

住宅廣義庫存消化周期（下稱：廣義消化周期）的中長期去化壓力指標驟升出現(xiàn)在2022年。至2022年末，樣本城市廣義庫存消化周期達到了6年，同比增幅高達66%。

其中，一線城市先降后升。作為2020年以來行業(yè)最大的“避風港”，一線城市商品住宅交易規(guī)模在2020-2021年間仍能保持明顯正增長，使得廣義消化周期不增反降，2021年末降至近年低點的3.6年，2022年反彈至5.1年，這個廣義消化周期仍在合理范圍之內。

二線城市先平后升。在2019年末-2021年末期間，二線城市廣義消化周期都處在3年左右的低位，直至2022年，隨著行業(yè)銷售規(guī)模的收窄，二線城市的廣義消化周期才躍升74%，達到5.2年，仍低于整體平均水平。

三四線城市則是加速上行。在2020-2021年期間指標即出現(xiàn)了17%的漲幅，2022年三四線城市交易規(guī)模進一步下挫，再加之前期已處于相對高位的廣義庫存規(guī)模， 導致2022年末三四線城市平均廣義消化周期達到了8年，在相當長的一段時間內將難以走出廣義庫存高位的泥沼。

就CRIC重點監(jiān)測的30個城市指標變動情況來看，與狹義庫存指標類似，廣義消化周期在3年以內的僅余合肥、杭州、上海、泉州等四個城市。其中杭州的廣義消化周期雖同比翻番，但仍能維持在2年左右的絕對低位。

接近一半的城市廣義消化周期達到6年以上，中長期庫存嚴重承壓，典型如重慶廣義消化周期達到9.8年，達到了上年的四倍。主要原因是重慶商品住宅成交年內大幅下滑至580萬㎡，遠遠低于往年2000萬量級的交易規(guī)模，再加土地供給側回調力度不足，年內土地成交規(guī)模降幅僅為一半左右，導致重慶廣義消化周期出現(xiàn)了巨幅上升。

特別需要說明的是，深圳與大部分城市被動上升的廣義消化周期不同，深圳這一指標的高位有其特殊原因。作為近十年來人口規(guī)模增長最快的城市，再加上深圳本身多山少地的地理條件所限，開發(fā)商惜售造成廣義消化周期高位亦在情理之中。

在整體狹義和廣義消化周期大幅上升的背景之下，各能級、各城市之間表現(xiàn)進一步分化。就城市能級角度而言，一線城市表現(xiàn)依舊最佳，也是各能級城市中唯一狹義消化周期指標低于2014年的。

二、三線城市分化顯著。整體來看，二線城市得益于前期銷售規(guī)模的高位，目前庫存規(guī)模相對可控，狹義庫存去化周期與2014年相近、廣義庫存規(guī)模與2020年末相近。

去化周期高企的蘭州、大連、長春等地，狹義消化周期達到了3年左右或更高。

狹義消化周期仍在合理范圍甚至低位的杭州、蘇州、南京、太倉等長三角強市，典型如杭州、合肥，由于基期狹義庫存較低，在2022年住宅銷售同樣回調的情況下，消化周期依舊維持在10個月以下。

三四線城市則出現(xiàn)了“失速”風險，2022年在廣義庫存較快攀升的基礎上，狹義庫存反而出現(xiàn)了下滑，且狹義庫存消化周期顯著高于2014年的前期高點，商品住宅市場供給側信心嚴重不足。

在住宅交易市場，一二手新房價格也出現(xiàn)了完成筑底的信號。2023年1月70城房價環(huán)比指數(shù)實現(xiàn)環(huán)比止跌，自2021年以來9月以來首次回到正增長區(qū)間。

低位企穩(wěn)的價格指標也更有利于促進前期觀望的購房者入市。2023年春節(jié)以來，北京、廣州、南京等地頻頻出現(xiàn)點狀的項目熱銷，稀缺優(yōu)質項目先一步收回折扣，二手房市場方面，剛需、改善板塊的中介門店帶看量明顯增加，優(yōu)質戶型、樓層的房屋周轉速度也顯著加快。

目前的熱度復蘇仍然只是在部分城市局部性地出現(xiàn)。70個大中城市中仍有55個房價同比下滑；大多數(shù)區(qū)位相對一般的板塊，土拍和新房熱度仍在低位；掛牌量較大的剛需和改善二手房，以南京為例，成交較快的房源仍需較平均掛牌價折讓5%甚至更高的價格。

對2023年的市場走向，我們認為，首先還是要土地市場、新房市場、二手房市場三方面形成修復預期的合力。

考慮到各城市以及各城市內部的庫存壓力存在較大差異，購房者的預期修復也需要經(jīng)歷由點至面的較長過程。

庫存壓力的緩解也需要經(jīng)歷分批次、由點至面的過程。目前上海、杭州等城市地市、樓市量價指標已經(jīng)出現(xiàn)點狀回升，下一步帶動南京、西安、長沙、寧波等城市的熱度回暖，最后再推動長春、大連等地優(yōu)質區(qū)域庫存壓力修復。